新任“收購達人”楊國強 碧桂園接手海昌地產項目背后

3月7日，據知情人士向觀點地產新媒體透露，總部位于大連的海昌集團正在計劃將旗下住宅開發(fā)項目交予碧桂園集團操盤。

該消息隨后獲得另一位接近海昌集團的知情人士確認。“兩家公司相識于平安牽頭的平安文旅薈，并于去年12月份簽訂了集團層面的總對總合作協(xié)議。住宅方面的合作意向就是在這個協(xié)議框架下達成的。”

觀點地產新媒體了解到，碧桂園和海昌集團于2015年12月24日簽訂了深度合作協(xié)議，將整合雙方地產開發(fā)、海洋公園運營等優(yōu)勢和資源，開展進一步的戰(zhàn)略合作。

據透露，碧桂園與大連海昌的合作是基于集團層面、“總對總”的整體合作，整合雙方旅游文化、休閑商業(yè)、地產開發(fā)等品牌和資源優(yōu)勢，在既有項目升級、新產品研發(fā)、新區(qū)域和項目拓展等方面，開展長期、穩(wěn)定、互惠的戰(zhàn)略合作。

市場分析指出，對于不曾打造過專業(yè)旅游產業(yè)的開發(fā)商而言，尋求專業(yè)領域的合作伙伴顯然優(yōu)于自己投資開發(fā)；而對于海昌類主題公園開發(fā)運營商，其可以專注于文旅項目的打造和運營，享受與碧桂園合作住宅項目帶來的品牌溢價。

另一方面，近來拿地頗多的碧桂園正疾馳在廣泛并購和投資的快速路上，在剛剛過去的2月份，碧桂園通過收購、招拍掛等方式在南京、蘇州、佛山、重慶等地拿下了10個項目，其中不乏溢價率地塊，成為千億房企擴張的一個標本。

合作伙伴海昌集團

據上述消息人士向觀點地產新媒體透露，雙方將展開優(yōu)勢互補的合作。即純住宅項目由碧桂園操盤，商業(yè)、旅游和主題公園項目則由海昌控股操盤。兩種類型項目的股權比例分配相似，操盤方持股51%，另一方則持股49%。

在第一階段，海昌集團會拿出旗下位于大連、武漢、成都、重慶、天津5個城市的9個純住宅項目進行合作。第二階段，雙方會探討在既有未開發(fā)土地儲備的合作，以及共同探索在未進駐城市的擴展。

觀點地產新媒體了解到，海昌集團業(yè)務分為兩部分，一部分是住宅類房地產，另一部分是旅游類房地產。海昌集團的旅游和旅游周邊商業(yè)地產已經被裝入海昌海洋公園控股有限公司，并于2014年3月在香港上市。

大連海昌房地產集團總裁王剛曾在接受觀點地產新媒體采訪時介紹稱，海昌集團的非上市板塊即地產業(yè)務，也是伴隨旅游地產的分拆才開始打基礎，目前只專注在大連、武漢、天津、成都和重慶等五個城市有項目。

“海昌集團首選考慮的城市是一線和重點二線城市，同時先排除掉三四線城市。其中海昌會選擇人口在500萬人以上的省會城市或者重要城市，最好是旅游資源比較豐富的城市。”

觀點地產新媒體了解到，海昌集團非上市板塊地產主要是做三種業(yè)態(tài)為主，第一類是傳統(tǒng)住宅，海昌20%都是做這樣的項目，包括高層住宅、別墅和公寓等產品。

第二類是做沿海商業(yè)綜合體，但并不是經營型商業(yè)，而是休閑式的，比如大連漁人碼頭系列和水城系列，一般體量是10到20萬平方米之間。其中還分純商業(yè)物業(yè)和開放式街區(qū)等，其中一部分由海昌自持，另一部分就屬于銷售部分。海昌主要是做依靠景區(qū)而生的商業(yè)開發(fā)。

第三類產品是純休閑類項目，比如之前海昌集團高爾夫球場，在球場旁邊便有公寓、別墅等純休閑類產品。

觀點地產新媒體獲悉，此次與碧桂園合作，海昌拿出的都是純住宅、比較符合碧桂園開發(fā)特點的項目，而一些包含了特色商業(yè)、文旅元素的住宅項目，仍然由海昌集團自己打造。

“收購達人”碧桂園

與海昌的主體公園式旅游地產相比，碧桂園的旅游大盤仍然以自然資源為支撐，踐行快速銷售和滾動的發(fā)展策略。

其中，碧桂園十里銀灘的熱銷，堪稱其旅游地產發(fā)展的轉折點。2011年中，碧桂園十里銀灘以75折優(yōu)惠入市，創(chuàng)下開盤當天銷售4000套，收金30億元的紀錄，并在2012年二期入市延續(xù)了超3300套的銷售業(yè)績。

在十里銀灘取得成功后，碧桂園在旅游地產方面的布局開始加速。2013年其布局煙臺的碧桂園十里金灘，即是十里銀灘式的復制，采取全國聯(lián)動營銷攻勢，該盤開盤錄得超4800套的銷售。

盡管入市頭炮打響，但龐大體量的銷售壓力也開始在續(xù)銷中加大，存貨去化、資金沉淀和后續(xù)的開發(fā)滾動成為旅游大盤的難題。

而此次與主題公園開發(fā)運營商海昌集團的合作方式，被市場普遍認為將是增加旅游大盤含金量并加速去化的上佳選擇。“海昌旗下有較有知名度的極地海洋世界品牌，在旅游地產中可以成為驅動引擎。主題公園與開發(fā)商在客源方面亦有互補進而相互促進銷售的可能。”

除了取長補短、優(yōu)勢互補，通過收購加速擴張也成為市場解讀碧桂園、海昌合作事件的另一個角度。這家千億房產正在成為恒大、融創(chuàng)等企業(yè)之后的另一家擴張步頻加速的開發(fā)商。

就觀點地產新媒體了解，僅在3月的第一周，碧桂園已先后有兩起并購消息。

3月1日下午，碧桂園方面發(fā)布消息稱，公司已正式與聯(lián)豐置業(yè)簽約入主天匯灣項目，改名為“碧桂園·聯(lián)豐天匯灣”。該項目總用地面積67816平方米，總建筑面積243822平方米，容積率為3.0，綠化率為35%，一期住宅總戶數(shù)達452套。

3月2日又有消息傳出，碧桂園將以18億元收購瑞安的開發(fā)項目佛山嶺南天地一宗地塊。

消息指，碧桂園總裁莫斌稱簽訂協(xié)議合作后，碧桂園將對該項目占據主導地位，未來還將發(fā)布一份公告透露收購細節(jié)。

另據統(tǒng)計數(shù)據顯示，2015年全年，碧桂園新增172幅土地，建筑面積合計3820萬平方米，總金額為559億元。

元大證券指出，未來幾年公司計劃通過并購擴大市場份額。估計2016年可售資源約為3000億元。若公司能保持60%的去化率，2016年合約銷售額將達1800億元，隱含同比增速44.6%。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。