中國(guó)多個(gè)千億級(jí)房地產(chǎn)超級(jí)巨無(wú)霸正在崛起

轟轟烈烈的去庫(kù)存大潮下，多個(gè)千億級(jí)的房地產(chǎn)超級(jí)巨無(wú)霸正在崛起。

瑞信分析師杜勁松等人指出，中信與中?；ナ畚飿I(yè)、萬(wàn)科牽手深圳地鐵、招商局去年成功重組其地產(chǎn)業(yè)務(wù)等顯示，中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)企重組漸成趨勢(shì)。

中海+中信

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期醞釀，中海和中信之間一場(chǎng)千億級(jí)的地產(chǎn)重組終于正式浮出水面。

3月14日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司及中國(guó)中信股份有限公司雙雙發(fā)布公告宣布，中信股份同意將若干在中國(guó)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益出售予中海，最終對(duì)價(jià)的金額預(yù)計(jì)為人民幣310億元。

中海打算收購(gòu)的這2400萬(wàn)平方米住宅物業(yè)，主要是開(kāi)發(fā)中及未開(kāi)發(fā)物業(yè)，以及一些位于一二線(xiàn)城市的已落成物業(yè)。根據(jù)建筑面積計(jì)算，有42％的物業(yè)位于珠三角，31%在環(huán)渤海，9%位于長(zhǎng)三角。

上一次中海集團(tuán)內(nèi)部的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合也是于業(yè)績(jī)會(huì)上正式宣布的。2013年8月6日，中海在中期業(yè)績(jī)會(huì)上宣布將整合集團(tuán)內(nèi)部的地產(chǎn)資源，從此開(kāi)啟了一項(xiàng)兩年多的整合工作。

完成內(nèi)部整合后的中海地產(chǎn)在過(guò)去的2015年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約1521億元，排名全國(guó)房企第五位。但這依然沒(méi)有縮小與萬(wàn)科間的差距，同時(shí)也落后于同為央企的保利地產(chǎn)。并且在京滬廣深等四大一線(xiàn)核心城市，中海的銷(xiāo)售表現(xiàn)也并不突出。

這次與中信地產(chǎn)的整合，無(wú)疑將是中海進(jìn)一步做大規(guī)模的契機(jī)。從去年開(kāi)啟，中海已經(jīng)在加強(qiáng)收購(gòu)進(jìn)程，并與多家央企洽談收購(gòu)事宜，但收獲甚微。中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)郝建民年初也明確表示，今年將大規(guī)模開(kāi)啟兼并重組，重點(diǎn)是收購(gòu)央企資產(chǎn)。

目前中信股份內(nèi)部的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合已經(jīng)開(kāi)始。中信股份董事長(zhǎng)常振明在去年的中期報(bào)告中曾提到，“我們地產(chǎn)板塊的整合工作已經(jīng)開(kāi)始，為的是要進(jìn)一步明確未來(lái)的戰(zhàn)略導(dǎo)向，強(qiáng)化整體管控，提高資本使用效率，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和投資回報(bào)。”

招商地產(chǎn)+招商局蛇口

早在去年，招商局集團(tuán)就開(kāi)始整合旗下分散的地產(chǎn)資源，拉開(kāi)本輪央企地產(chǎn)資源整合的大幕。

2015年9月23日，招商局集團(tuán)完成了旗下地產(chǎn)資源招商地產(chǎn)和招商局蛇口的整合。本次合并完成后，招商局蛇口將在原招商地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加150億元的配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲(chǔ)備、房產(chǎn)項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)資源。而招商地產(chǎn)終止上市并注銷(xiāo)法人資格。

截至2015年6月30日，招商局蛇口擁有的土地使用權(quán)共510.55萬(wàn)平方米，近90%分布在蛇口片區(qū)和前海片區(qū)，加上招商地產(chǎn)原有的土地儲(chǔ)備1265萬(wàn)平方米，招商局蛇口控股的土地儲(chǔ)備達(dá)到1653萬(wàn)平方米。無(wú)論是規(guī)模還是實(shí)力，招商局蛇口與招商地產(chǎn)相比明顯增強(qiáng)。

以23日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，綠地控股的市值為1696億元，萬(wàn)科A的市值為1452億元，合并后再上市的招商局蛇口的市值將遠(yuǎn)超萬(wàn)科與綠地，成為A股第一大市值房企。

重組后招商局蛇口控股的三大主營(yíng)業(yè)務(wù)分別屬于園區(qū)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)以及郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。招商局蛇口由“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)”為主轉(zhuǎn)型為“中國(guó)卓越的城市綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再成為其核心業(yè)務(wù)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)被涵蓋在“社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”業(yè)務(wù)中。

中房+綠城

中交集團(tuán)也在試圖打造“超級(jí)地產(chǎn)巨無(wú)霸”。

2月22日，中交旗下的中房地產(chǎn)股份有限公司公告宣布停牌，公司正在籌劃重大事項(xiàng)，擬收購(gòu)中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，該事項(xiàng)可能涉及重大資產(chǎn)重組。

一石激起千層浪，中交集團(tuán)的地產(chǎn)布局也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，中交在名義持有了中房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)三大地產(chǎn)平臺(tái)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中交集團(tuán)“最終想通過(guò)中房地產(chǎn)搭建一個(gè)地產(chǎn)A+H雙平臺(tái)”。正如此前坊間曾有的評(píng)論指出，“如果綠城和中房集團(tuán)合并整合，將誕生中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司之一。”

對(duì)于中交集團(tuán)在房地產(chǎn)上的宏偉藍(lán)圖，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體做了如下整理：

中交集團(tuán)方面于公開(kāi)場(chǎng)合透露稱(chēng)，未來(lái)中房集團(tuán)將繼續(xù)深化整合，進(jìn)一步做好對(duì)綠城的管理和支持，與此同時(shí)進(jìn)一步加快中交地產(chǎn)和中房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)整合。

話(huà)音剛落，關(guān)于中交地產(chǎn)、中房地產(chǎn)整合猜想立即在地產(chǎn)圈濺起各種水花，其中有一種方案被傳閱甚多。

該方案指出，先是整合中交地產(chǎn)、中房集團(tuán)和聯(lián)合置業(yè)，實(shí)現(xiàn)A股上市平臺(tái)“中房地產(chǎn)”的調(diào)整。接下來(lái)，將中交投資旗下地產(chǎn)項(xiàng)目和中交子公司地產(chǎn)項(xiàng)目整合到中交地產(chǎn)內(nèi)。

完成上述步驟后，在H股利用綠城平臺(tái)，改為中交綠城，實(shí)現(xiàn)中交地產(chǎn)板塊A+H股的同時(shí)上市；最后，將中交擁有的儲(chǔ)備土地全部整合到中交地產(chǎn)上。

針對(duì)上述內(nèi)容，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電中交相關(guān)人士，但并未得到及時(shí)答復(fù)。然而，對(duì)比22日的公告內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)，中交集團(tuán)此番調(diào)整動(dòng)作恰在一定程度上符合方案中的“第一步”。

但擺在中交面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是：把綠城作為中交的子公司就要求其擁有綠城中董事會(huì)半數(shù)以上的表決權(quán)。如果通過(guò)增持來(lái)實(shí)現(xiàn)絕對(duì)控股，中交難免要發(fā)起全面要約收購(gòu)，這顯然不是最優(yōu)方案。

因此，在中交入主后綠城的首場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上，關(guān)鍵詞變成了“整合”，即同時(shí)擁有中房地產(chǎn)和綠城中國(guó)兩大房地產(chǎn)上市平臺(tái)，中交將如何完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。

去年8月31日，首次以綠城聯(lián)席主席身份出席的朱碧新曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，中交與綠城的業(yè)務(wù)重組并不簡(jiǎn)單，重組在考慮之中，還沒(méi)有完善的方案，但會(huì)加快研究。“總的來(lái)說(shuō)，整合明年將進(jìn)行。”

而后在公開(kāi)場(chǎng)合中，綠城首席財(cái)務(wù)官馮征也就此事公開(kāi)表態(tài)稱(chēng)，在以海外地產(chǎn)為主攻方向的前提下，中交就是要把整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入到綠城中國(guó)這個(gè)境外的殼中，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。

萬(wàn)科牽手深圳地鐵

萬(wàn)科13日晚間公告稱(chēng)，3月12日，萬(wàn)科就擬議交易與深圳市地鐵集團(tuán)有限公司簽署了一份合作備忘錄，擬采取以向深圳地鐵集團(tuán)增發(fā)新股為主，差額以現(xiàn)金補(bǔ)足的方式收購(gòu)地鐵集團(tuán)持有的目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)。

萬(wàn)科稱(chēng)，就目前籌劃的重大資產(chǎn)重組，公司除與地鐵集團(tuán)繼續(xù)談判之外，還在與其他潛在對(duì)手方進(jìn)行談判和協(xié)商。鑒于籌劃中的重大資產(chǎn)重組仍存在不確定性，公司股票將繼續(xù)停牌。

《財(cái)經(jīng)》12日援引知情人士消息稱(chēng)，國(guó)資委已批復(fù)深圳地鐵集團(tuán)以土地注資形式入股萬(wàn)科，且雙方已于近期舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽字儀式。此次深圳地鐵入股后，萬(wàn)科、華潤(rùn)以及深圳地鐵集團(tuán)三方的持股比例將超過(guò)40%，三方如果簽署協(xié)議成為一致行動(dòng)人，將一舉超越寶能系奪回萬(wàn)科第一大股東席位。

萬(wàn)科董事會(huì)主席王石近期接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，萬(wàn)科的定位就是混合所有制，非常清楚，一定不是一股獨(dú)大?；旌纤兄瓶赡苁俏磥?lái)的方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。