按揭持續(xù)高增 滬上樓市二月“艷陽天”

上海樓市火爆再獲數(shù)據(jù)驗證。

3月15日，央行上?？偛抗?月信貸數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)個人住房按揭貸款依然保持高速增長，當月新增209.6億元。在過去6個月中，僅次于1月的346.3億元和去年9月的218.9億元。同時，值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)貸中，商用房開發(fā)貸款增速“勒馬”，當月增量為負。

個人住房貸款單月增209.6億

央行上?？偛康臄?shù)據(jù)顯示，2月上海地區(qū)個人住房貸款這波增長中，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。盡管與1月新增346.3億元相比，增量有所回落，但從近一年的數(shù)據(jù)來看，依然漲勢突出。

“按照往年慣常的情況，1、2月住房貸款量比較大也是正常的。另外還要考慮到房價本身也漲得比較厲害。但如果3、4月份還保持這個增量，那就可能真是異常了。”有滬上銀行零售審批人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心旗下網(wǎng)站網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計，上海市2月住宅銷售共10999套，共118.4萬平方米。面積主要集中在70-120平方米，套數(shù)占比達59.2%。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者向多名滬上銀行人士了解，銀行方面對樓市保持密切關(guān)注，并有意加強對房貸申請人的資質(zhì)審核。“我個人判斷，存在過度透支未來的情況，就是很多買房的人預(yù)期房價上漲，把原來增值過的房子賣了買更大的。”有股份制銀行零售人士表示。

該股份行人士還表示，目前對于個人住房貸款審批更加嚴格，但對于首付貸，銀行方面審查監(jiān)控起來有難度。

“我們主要是看首付款收據(jù)，至于首付的錢究竟是從哪里來的，我們很難有手段去確認。主要還是通過申請人的銀行賬單流水，如有異常，需要他說明資金來源。”前述滬上銀行零售審批人士坦言。

此前，21世紀經(jīng)濟報道記者曾獨家報道，繼3月4日上海住建委調(diào)研之后，3月8日，上海發(fā)改委再度舉行了一次常規(guī)研討會，會議上多名政府人士提出“限購政策從嚴、重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案、針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策、收緊非普通住房的房貸政策”等，各部門還分別對實施細則提出了不同意見。由此可見，上海地區(qū)樓市調(diào)控新政或?qū)⒃诮诔雠_。

商用房開發(fā)貸單月負增長

另外值得關(guān)注的一個變化，在于商用房貸款單月出現(xiàn)負增長。

央行上海總部公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，全市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少34.5億元，同比多減53.3億元。其中，商用房開發(fā)貸款減少15.5億元，同比多減69.6億元。

回顧2015年上年半以來，上海地區(qū)商業(yè)用房開發(fā)貸款一直保持較快增長。以去年11月為例，相關(guān)監(jiān)管部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當月商業(yè)用房開發(fā)貸款余額達房地產(chǎn)貸款余額的21.2%，高出全國約1倍，同比增速高出轄內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速12.3個百分點，由此成了監(jiān)管部門的重要風(fēng)險管控領(lǐng)域。

“也許中國二分之一的商業(yè)地塊根本開不了工，開工的二分之一開不了業(yè)，開業(yè)的二分之一將經(jīng)營不善。換而言之，購物中心大概只有八分之一的成功概率。”在瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人潘韜撰文看來，購物中心陷入了貼身肉搏的巷戰(zhàn)中，普遍面臨著招商難、運營難和盈利難的問題。

這也就意味著，銀行如果不能充分認識到其中的危險，或?qū)L(fēng)險傳導(dǎo)至銀行系統(tǒng)。

渣打銀行最新開發(fā)商調(diào)查報告顯示，有13家開發(fā)商稱銀行貸款融資更為困難，大幅多于反饋銀行貸款更加容易的開發(fā)商數(shù)量。根據(jù)受訪開放商，銀行貸款成本從2015年1月的8.7%下降至7月的6.5%，到1月再降至6.2%。

而在風(fēng)險方面，在去年7月的調(diào)研中，超過半數(shù)受訪開發(fā)商預(yù)計2015年下半年銀行和非銀行貸款違約案例增加。最新調(diào)研顯示，預(yù)計潛在銀行和非銀行貸款違約的開發(fā)商數(shù)量略有下滑，但占比仍超過一半，說明開發(fā)商違約狀況略有改善，但風(fēng)險仍在。

“其實還有一大塊商業(yè)地產(chǎn)融資，并不反映在開發(fā)貸上，比如經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等。”有股份行對公人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。