營(yíng)改增后個(gè)人二手房買賣政策平移 或仍按5%征收率計(jì)征

全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)已經(jīng)箭在弦上。

其中，個(gè)人二手房交易將由營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，稅率將如何變化，無(wú)疑是大家關(guān)注的重點(diǎn)之一。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者掌握的一份營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法顯示，后續(xù)營(yíng)改增對(duì)很多業(yè)務(wù)都有過(guò)渡安排，其中“銷售不動(dòng)產(chǎn)”部分，個(gè)人銷售不滿2年住房的，按5%征收率全額繳納增值稅；銷售滿2年的住房，免征增值稅。

業(yè)內(nèi)專家對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)營(yíng)改增試點(diǎn)要保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出原有優(yōu)惠政策會(huì)延續(xù)，且有其他過(guò)渡政策。個(gè)人二手房買賣若按5%征收率計(jì)算增值稅，跟營(yíng)業(yè)稅條件下稅負(fù)相當(dāng)，個(gè)人二手房買賣者稅負(fù)不會(huì)增加。

或平移營(yíng)業(yè)稅政策

3月18日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署從今年5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。會(huì)議指出，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

隨后，財(cái)政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴(kuò)圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

這引起一些二手房買賣方的焦慮。在廣州擁有住房、近期考慮換房的李偉（化名）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，正在考慮是否要趕緊把手里住房賣掉、買入新的改善性住房。因?yàn)?月1日起將改征增值稅，若對(duì)個(gè)人住房的增值額征收11%的增值稅，相比5%的營(yíng)業(yè)稅，稅負(fù)要高出很多，換房成本可能會(huì)高很多。

北京一房屋中介對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在還在上漲，營(yíng)改增的政策現(xiàn)在還沒有明確，但如果稅率提高，稅負(fù)可能會(huì)上升。

這無(wú)疑與官方釋放的“減負(fù)”的信號(hào)相悖。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一線城市房?jī)r(jià)上漲，營(yíng)改增政策不明朗，也有人擔(dān)心可能借此控制房?jī)r(jià)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者掌握的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法，個(gè)人二手房買賣環(huán)節(jié)的增值稅，可能平移營(yíng)業(yè)稅的政策，稅率仍為5%，免稅的優(yōu)惠政策也進(jìn)一步延續(xù)。

“個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。”

增值稅，是對(duì)貨物和服務(wù)流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額征收的稅種，常規(guī)計(jì)征辦法是逐節(jié)征收、環(huán)環(huán)抵扣，簡(jiǎn)易計(jì)征辦法則類似營(yíng)業(yè)稅做法、對(duì)銷售額一定比例（即征收率）繳納增值稅，類似營(yíng)業(yè)稅做法。

如一套住房，原價(jià)購(gòu)入是100萬(wàn)，賣出價(jià)格為200萬(wàn)。若按照不動(dòng)產(chǎn)業(yè)11%的稅率，常規(guī)計(jì)征辦法，銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額（200×11%-100×11%=11），得到應(yīng)繳增值稅額11萬(wàn)元；若按簡(jiǎn)易計(jì)征辦法，即對(duì)銷售額200萬(wàn)，按照5%的征收率計(jì)征，應(yīng)繳納增值稅10萬(wàn)。這與原營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)是相當(dāng)?shù)?，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)按5%營(yíng)業(yè)稅稅率計(jì)征，得到應(yīng)繳10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。

據(jù)了解，5%的征收率，在我國(guó)目前增值稅體制下，是一個(gè)全新的稅率，屬于過(guò)渡政策的范疇。原增值稅一般納稅人有17%、13%這兩檔稅率；此前營(yíng)改增試點(diǎn)四年時(shí)間，試點(diǎn)一般納稅人分別適用11%、6%的稅率，針對(duì)小規(guī)模納稅人僅有3%這一檔征收率。

業(yè)內(nèi)財(cái)稅專家對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，個(gè)人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩(wěn)過(guò)渡、不增加納稅人負(fù)擔(dān)的做法。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，營(yíng)業(yè)稅存在環(huán)環(huán)征收、重復(fù)征稅的問(wèn)題，個(gè)人二手房流通次數(shù)增多，會(huì)加劇重復(fù)征稅的問(wèn)題。但增值稅只對(duì)增值額征稅，從長(zhǎng)遠(yuǎn)和稅收原理來(lái)看，營(yíng)改增是減稅的。

暫由地稅部門征收

某地稅局官員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)文件，營(yíng)改增之后，個(gè)人二手房交易這塊的增值稅仍暫時(shí)由地稅部門征收。因?yàn)槎址拷灰篆h(huán)節(jié)的其他稅種，如個(gè)稅、契稅等均由地稅部門負(fù)責(zé)，為統(tǒng)一方便管理考慮，營(yíng)改增之后，仍由地稅部門征收。

目前，我國(guó)二手房交易過(guò)程中存在營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅等，個(gè)人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。

正常而言，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅是向賣房者征收，僅契稅是針對(duì)買房者征收。但在實(shí)際市場(chǎng)交易過(guò)程中，尤其是一線城市，基本由買房者承擔(dān)所有稅費(fèi)。交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅收，不能通過(guò)按揭貸款實(shí)現(xiàn)，在購(gòu)房時(shí)，需要實(shí)付——這筆稅款構(gòu)成買房者當(dāng)期實(shí)際的“負(fù)擔(dān)”。

深圳一家地產(chǎn)中介對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前深圳個(gè)人二手房買賣過(guò)程中，主要包括5.6%的營(yíng)業(yè)稅（5%為營(yíng)業(yè)稅，0.6%為城建稅、教育費(fèi)附加稅等）、1%的個(gè)稅、1%-1.5%的契稅，營(yíng)業(yè)稅在其中比重最大。

北京的情況略有不同。由于個(gè)稅嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)差的20%，不能享受“滿五年，且為唯一住房”的二手房，買賣過(guò)程中，個(gè)稅可能超過(guò)營(yíng)業(yè)稅，為交易過(guò)程中最大的一筆稅款。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，個(gè)人房屋交易產(chǎn)生的個(gè)稅，原本有兩種計(jì)征方式，一種是按現(xiàn)價(jià)減去原值，針對(duì)差價(jià)征收20%的個(gè)稅；對(duì)于那些難以提供房屋原值的住房，適用第二種征收方式，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定一個(gè)征收率，對(duì)住房現(xiàn)價(jià)按征收率征收一定比例，基本為1%。后來(lái)，為調(diào)控上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)，嚴(yán)格執(zhí)行20%的征收辦法。

營(yíng)改增之后，是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響呢？社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，營(yíng)改增不會(huì)對(duì)二手房交易的價(jià)格產(chǎn)生什么影響，房?jī)r(jià)基本由供需關(guān)系決定，稅收只是起到一定調(diào)節(jié)作用。