一線樓市“陽春”或提前謝幕

日前，有消息稱，上海相關(guān)部門正在討論具體舉措調(diào)控房地產(chǎn)市場，可能很快宣布。討論中的舉措包括將部分二套房首付提高至70%，以及限制非滬籍人士購房資格，還包括收緊高端住宅開發(fā)商預售許可審批。此外，瘋狂過后的深圳樓市開始降溫，一些經(jīng)歷過暴漲的片區(qū)開始出現(xiàn)低價拋售現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著樓市的高歌猛進，市場對于調(diào)控政策的預期開始不斷升溫，一線城市可能很快迎來政策收緊，一線城市樓市將出現(xiàn)降溫趨勢。

政策預期發(fā)生變化

前段時間，北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場進入“發(fā)燒模式”，尤其是深圳，從去年開始房價漲幅驚人，之后上海、北京房價也出現(xiàn)明顯上漲，引發(fā)了社會廣泛關(guān)注。隨著一線城市房地產(chǎn)市場熱度蔓延，部分二線城市房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出明顯升溫的現(xiàn)象。

房價的非理性上漲引發(fā)輿論高度關(guān)注，在剛結(jié)束的全國兩會期間，多個國務院相關(guān)部門對此發(fā)表看法，表示政府將采取有力措施收緊調(diào)控。近日，深圳樓市監(jiān)管風聲趨緊，導致樓市出現(xiàn)降溫，部分投資客低價拋售房源現(xiàn)象出現(xiàn)。不僅是深圳，市場傳聞上海將于3月底出臺樓市調(diào)控政策，引起業(yè)內(nèi)熱議。

根據(jù)有媒體曝出，上海相關(guān)部門正在討論具體的樓市調(diào)控收緊舉措，包括二套房首付提高至70%、限制非滬籍人士購房資格、收緊高端住宅預售審批、規(guī)范市場交易秩序等。盡管只是傳聞，但有業(yè)內(nèi)人士指出，近段時間上海出臺樓市調(diào)控政策是大概率事件。

據(jù)悉，在近期上海官方召開的研討會上，上海市住建委表示，上海仍然會嚴格執(zhí)行樓市限購政策，比如新房只簽約不登記不行了，購房資格審核也會加強；重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策；加強對于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當中的違法違規(guī)行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現(xiàn)象；有關(guān)首付貸消費金融的業(yè)務監(jiān)管會強化，防范首付貸款引起的市場風險。

最短一波行情？

盡管深圳、上海的樓市調(diào)控政策并未真正出臺，目前只是加強交易監(jiān)管、規(guī)范市場秩序，但市場已開始進入深度博弈，如深圳樓市在監(jiān)管趨緊的風聲下，已出現(xiàn)降溫趨勢。業(yè)內(nèi)人士指出，今年一線城市樓市可以說是迎來“大陽春”，但今年這波行情可能不會像2009年和2013年那樣延續(xù)一整年，隨著樓市政策轉(zhuǎn)變預期的到來，一線城市樓市或?qū)⒂瓉碜疃桃徊ㄐ星椤?/p>

進入3月銷售季，一線城市及部分熱點二線城市樓市成交升溫明顯，新房二手房成交量均維持高位。其中，一線城市樓市升溫更為明顯。以上海為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積48萬平方米，連續(xù)第三周維持50萬平方米左右/周的成交量，按照這樣的市場去化速度，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。另外，今年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，預計2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上前所未有的。

“由于市場需求的透支與政策面的從嚴預期，2016年二季度上海樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，"量跌價穩(wěn)"將是整體二季度趨勢。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受北京商報記者采訪時表示，盡管一季度上海樓市成交持續(xù)火熱，但隨著近期政策從嚴預期加強，下半年房地產(chǎn)市場調(diào)整期極有可能會來臨。

一線城市中，深圳的樓市波動相對頻繁。在經(jīng)歷了近半年的大漲之后，近期深圳樓市開始降溫，新房成交量已經(jīng)連續(xù)兩周出現(xiàn)下跌，二手房市場中也出現(xiàn)投資客低價拋售房源的現(xiàn)象。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，調(diào)控腳步的臨近導致市場觀望情緒濃厚，同時開發(fā)商批售和推售也受到政府調(diào)控的預期，認籌熱度大不如前。

綢繆窗口期“面對極有可能發(fā)生的調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變，一線城市樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)降溫趨勢，這種情況下，開發(fā)商應該未雨綢繆，一旦下半年樓市進入調(diào)整期，房企有可能因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。”張宏偉表示，“走為上”是接下來房企的營銷策略，把握市場最后的窗口期。

就北京市場而言，3月北京樓市升溫明顯，上周二手房單周成交年內(nèi)首次沖上2000套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從市場成交看，雖然北京房價漲幅低于深圳與上海，但在春節(jié)前后，特別是春節(jié)后也出現(xiàn)了比較明顯的上漲，特別是二手房市場，整體看成交量創(chuàng)下了歷史同期紀錄，二手房市場價格上漲速度明顯超過新房。這種情況下，后續(xù)很可能出現(xiàn)部分穩(wěn)定房價的政策。

同樣，嚴躍進認為，后續(xù)一線城市總體上會有一個穩(wěn)定市場預期的調(diào)整，同時應該嚴格信貸審核機制。尤其是一線城市中各類違規(guī)炒房的金融渠道很多，后續(xù)對于此類模式也應該進行嚴格監(jiān)管。

從房企銷售來看，應根據(jù)情況積極推盤，不應該囤積房源，否則會有一些新的市場風險。比如，建議房企在這一波樓市火熱的態(tài)勢中，積極推盤和銷售，進而促使后續(xù)資金快速回籠，能夠促使此類房企積極拿地，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)運行。

據(jù)了解，近期深圳部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了降價信號，一些投資客低價拋售持有房源，而部分開發(fā)商也決定以較低的價格開盤，盡快出貨。此外，北京某項目營銷負責人表示，再次開盤的價格會相對穩(wěn)定，以實現(xiàn)去化回籠資金為主。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。