濟(jì)南樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春” 去庫(kù)存仍有較大空間

首套房首付比例最低20%,契稅營(yíng)業(yè)稅“雙降”,契稅首套房按“區(qū)”認(rèn)定,公積金貸款額度提高等一系列樓市去庫(kù)存政策接連出臺(tái),帶動(dòng)了3月濟(jì)南新建商品房特別是新建住宅網(wǎng)簽量的大幅上升。省城樓市“小陽(yáng)春”會(huì)不會(huì)開(kāi)啟新一輪漲價(jià)周期?近日,記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。

3月新建住宅成交量超15000套

“不好意思,我不一定有時(shí)間接受您的采訪,來(lái)看房的客戶(hù)太多了,現(xiàn)在還沒(méi)吃午飯呢。”3月30日下午2時(shí)許,田莉珍給記者打來(lái)電話,再次將約定的采訪時(shí)間推遲到下午4時(shí)。

“今年明顯感覺(jué)到樓市溫度比去年高了些,不只我們這個(gè)樓盤(pán),同行也都有這種感覺(jué)。”當(dāng)記者按約定時(shí)間走進(jìn)售樓處時(shí),田莉珍只能趁送走一撥客戶(hù)的間隙和記者聊上幾句,她說(shuō)這樣的狀態(tài)已持續(xù)了一段時(shí)間。

濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的網(wǎng)簽數(shù)字,也從側(cè)面證明了省城房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。3月31日,510套的新建住宅網(wǎng)簽量為3月的省城樓市畫(huà)上了一個(gè)句號(hào)。數(shù)字顯示,截至3月31日上午,濟(jì)南當(dāng)月新建商品房成交量已經(jīng)達(dá)到了21250套,其中新建住宅成交量達(dá)到了15593套,與前幾年相比,這是一個(gè)極其少見(jiàn)的數(shù)字。

3月濟(jì)南商品房網(wǎng)簽數(shù)量的大幅上升,是國(guó)家一系列樓市去庫(kù)存政策共同作用的結(jié)果,這是省城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的共識(shí)。今年以來(lái),先后出臺(tái)的首套房首付比例最低20%、契稅營(yíng)業(yè)稅“雙降”、契稅首套房按“區(qū)”認(rèn)定、公積金貸款額度提到70萬(wàn)元等一系列政策,是省城樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的主要原因。

“雖然無(wú)論成交量還是回款數(shù)都有明顯回升,但到底能回暖到什么地步,仍需進(jìn)一步觀察,同行們對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)只能說(shuō)是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。”中國(guó)重汽地產(chǎn)濟(jì)南營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理左佳說(shuō)。

“沒(méi)有樓盤(pán)敢大做漲價(jià)文章”

這個(gè)清明節(jié),讓從聊城來(lái)濟(jì)打工的李青(化名)小兩口窩了一肚子氣,原因正是房子。

今年春節(jié)剛過(guò),兩人就籌劃著買(mǎi)套房子,并把眼光投向了濟(jì)南新興的西客站片區(qū),這里的樓盤(pán)價(jià)格一直穩(wěn)定在每平方米6500—7500元。經(jīng)過(guò)考察,李青看中了今年就可交房的一個(gè)小區(qū)。

“3月26日,置業(yè)顧問(wèn)急匆匆打來(lái)電話,說(shuō)最好3月就交定金簽合同,因?yàn)榧瘓F(tuán)公司已決定從4月1日起每平方米上調(diào)100元,目前7300元/平方米的均價(jià)已比2月漲了一些。”第二天,心中焦急的李青請(qǐng)假來(lái)到售樓處,在交1萬(wàn)抵3萬(wàn)和總房款再九八折等一系列優(yōu)惠之后,以7300余元/平方米的價(jià)格定下了一套90平方米的小戶(hù)型。

誰(shuí)知道剛交了定金沒(méi)兩天,這個(gè)樓盤(pán)就打出了清明大促銷(xiāo)活動(dòng),多套促銷(xiāo)房源僅僅6800元/平方米左右。李青又趕忙和置業(yè)顧問(wèn)聯(lián)系,問(wèn)能不能改定一套促銷(xiāo)房源,結(jié)果置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)已交了定金不能再改了。“開(kāi)發(fā)商沒(méi)一句實(shí)話,來(lái)回就是好幾萬(wàn)呢。”李青憤憤地說(shuō)。

不過(guò),據(jù)左佳分析,濟(jì)南房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)微漲趨勢(shì)。這是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的,價(jià)格上漲是正常的。

3月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況,47個(gè)城市環(huán)比上漲。其中,濟(jì)南新建商品住宅環(huán)比上漲0.6%,同比上漲2.2%,均創(chuàng)下自2015年3月以來(lái)的最大漲幅。至此,從去年8月到今年2月,濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)上漲了7個(gè)月。

“但在目前市場(chǎng)形勢(shì)并不明朗的情況下,沒(méi)有哪個(gè)樓盤(pán)敢在價(jià)格上大做漲價(jià)文章,部分樓盤(pán)價(jià)格一動(dòng)未動(dòng),部分樓盤(pán)向上進(jìn)行了微調(diào),但基本上也可以忽略不計(jì),目前,開(kāi)發(fā)企業(yè)在做的仍是靠合理價(jià)格抓緊跑量。”左佳說(shuō)。

“小陽(yáng)春”難改平穩(wěn)局勢(shì)

“濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備北上廣深一線城市那樣瘋狂漲價(jià)的基礎(chǔ),樓市‘小陽(yáng)春’并不意味著到了要搶購(gòu)的地步。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,整體來(lái)看,借國(guó)家利好政策鼓勵(lì)市場(chǎng)充分釋放潛力,抓緊去庫(kù)存才是主流。

在濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上,截至4月4日的本月度商品房預(yù)售情況中,市內(nèi)五區(qū)和高新區(qū)的商品房可售套數(shù)為239048套,其中住宅44947套。目前,雖然住宅存量仍在正常區(qū)間內(nèi),但去庫(kù)存的任務(wù)并不輕松。

從根本上決定樓市走向的因素,一個(gè)是宏觀層面的國(guó)家貨幣政策和區(qū)域內(nèi)的城市人口增長(zhǎng)幅度。2015年末,濟(jì)南常住人口713.2萬(wàn)人,比2014年末增長(zhǎng)9.07‰;城市化率達(dá)到67.96%,提高1.55個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)算下來(lái),城市凈增長(zhǎng)人口約在7.5萬(wàn)人左右。

另一個(gè)因素是新婚登記人口。從近兩年的數(shù)字看,濟(jì)南每年的住宅成交量在10萬(wàn)套左右,其中新建住宅的消化量在7萬(wàn)套左右,二手房在3萬(wàn)套左右,這與濟(jì)南的新婚登記人口基本吻合。相對(duì)來(lái)說(shuō),剛性需求受?chē)?guó)家調(diào)控政策和市場(chǎng)調(diào)整的影響是比較小的。

從2015年濟(jì)南的土地供應(yīng)情況看,房地產(chǎn)市場(chǎng)土地需求量出現(xiàn)下滑,開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆?土地市場(chǎng)活躍度不高,在市本級(jí)招拍掛出讓的166宗土地中,有151宗為底價(jià)成交,只有雪山、興隆等重點(diǎn)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,這可能會(huì)對(duì)兩年后的商品房供應(yīng)產(chǎn)生一些影響。但是,2015年濟(jì)南各類(lèi)商品房新開(kāi)工面積1690.3萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)30.5%,預(yù)示著今明兩年的商品房供應(yīng)量將仍然是一個(gè)可觀的數(shù)字。

“歸納人口增長(zhǎng)、土地供應(yīng)和商品房新開(kāi)工面積等種種因素,可以說(shuō)濟(jì)南今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不會(huì)出現(xiàn)大的起伏波動(dòng),理性、平穩(wěn)、健康發(fā)展的大勢(shì)不會(huì)改變。消費(fèi)者大可以保持一個(gè)穩(wěn)定的心理預(yù)期。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。