“3·30”新政一周年 改善型置業(yè)成樓市回升主力

從去年3月30日央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政至今，直接刺激改善型需求大量釋放的3·30新政已經(jīng)出臺(tái)整整一年，在這一年里，改善型需求大批入場(chǎng)并成為推動(dòng)樓市走向高峰的絕對(duì)主力。亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在這一年里，中端改善型產(chǎn)品成交占比同比增加12個(gè)百分點(diǎn)，150平米以上的大戶型成交同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn)，千萬元左右的別墅產(chǎn)品尤其受到熱捧。

“房票”大批入場(chǎng)

2015年3月30日，央行、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對(duì)二套房首付比例及二手房稅費(fèi)做出調(diào)整。其中首付比例調(diào)整包括：對(duì)擁有一套住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。而稅費(fèi)調(diào)整中普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年。

由于政策主要面向改善型需求，因此此輪成交回升當(dāng)中改善型需求出力不少。從成交結(jié)構(gòu)變化來看，“3·30”新政一年間單價(jià)30000-70000元/平方米的中端改善型產(chǎn)品成交占比高達(dá)31%，相比2014年增加12個(gè)百分點(diǎn)；而戶型區(qū)間當(dāng)中150平米以上的大戶型成交占比15%，相比2014年也上升近3個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年3月31日-2016年3月30日，“3·30”新政執(zhí)行一年間，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交83562套，成交面積909.06萬平方米，相比2014年全年成交量分別增長(zhǎng)37%、38%。與此同時(shí)，“3·30”新政執(zhí)行一年間北京商品住宅成交均價(jià)為29884元/平方米，相比2014年上漲14%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在多次降準(zhǔn)降息的間接“搔癢”之后，這一“3·30”新政也將樓市輕松推上一個(gè)高峰，而新政所帶來的真金白銀購(gòu)房支出的減少，也激發(fā)了大量改善型需求進(jìn)入新房市場(chǎng)，樓市成交在2014年觸底之后開始反彈。

改善型別墅獲熱銷

改善型需求的大量釋放，直接推動(dòng)了改善型項(xiàng)目的熱銷，尤其是千萬級(jí)左右的別墅產(chǎn)品。與高端公寓類產(chǎn)品相比，別墅產(chǎn)品的性價(jià)比受到普遍認(rèn)可。

根據(jù)亞豪數(shù)據(jù)顯示，2016年2月北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交209套，同比增長(zhǎng)179%，創(chuàng)造歷史同期新高。而在價(jià)格表現(xiàn)上，2月別墅成交均價(jià)雖然環(huán)比上漲9%，但由于面積大、價(jià)格基數(shù)低，別墅價(jià)格仍然遠(yuǎn)低于公寓類豪宅。

以海淀為例，預(yù)計(jì)今年入市的首創(chuàng)地王項(xiàng)目入市價(jià)將超10萬元/平方米，五礦萬科如園年初爆出最新簽約單價(jià)超9萬元/平方米，而與其僅數(shù)公里之隔的金隅翡麗·藍(lán)爵堡疊拼新盤報(bào)價(jià)卻在5萬元/平方米左右，按其推200-240平方米面積計(jì)算，套均價(jià)僅在千萬元左右，同等價(jià)位只能買得前者百平方米左右戶型。

按照2016年公寓豪宅新標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)7萬元/平方米計(jì)算，一套200平方米的普通豪宅總價(jià)在1500萬元起，而同面積別墅產(chǎn)品僅在千萬左右，表現(xiàn)出強(qiáng)大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

“總價(jià)低、使用面積大，使得別墅的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更加突出，因此加速了存量別墅的去化過程。”業(yè)內(nèi)人士指出。

產(chǎn)品供應(yīng)短缺

與大量釋放的改善型需求相比，以別墅為代表的改善型產(chǎn)品供應(yīng)卻相對(duì)稀缺。對(duì)于住宅用地本身就供應(yīng)緊張的海淀來說，更是一房難求。

記者日前在海淀區(qū)域采訪時(shí)了解到，在剛剛過去的3月，金隅翡麗·藍(lán)爵堡成交金額近2億元，成為北京別墅市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

“由于新盤供應(yīng)極為稀缺，海淀新盤均價(jià)持續(xù)攀升，目前海淀區(qū)商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)接近10萬元/平方米，對(duì)比之下，金隅翡麗·藍(lán)爵堡1000萬左右的總價(jià)在當(dāng)前改善型置業(yè)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。”金隅翡麗內(nèi)部人士告訴記者。

數(shù)據(jù)顯示，2011至2015年僅成交9宗宅地，而作為教育和產(chǎn)業(yè)大區(qū)，區(qū)域置業(yè)需求卻長(zhǎng)期居高不下，商品房住宅的供需比始終為1:2，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，根據(jù)相關(guān)部門的最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2015年海淀區(qū)五環(huán)內(nèi)的新增商品房供應(yīng)僅有255套，市場(chǎng)存量?jī)H為854套，跌至近5年來最低點(diǎn)。

對(duì)于目前的改善型市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士表示，別墅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性稀缺仍然存在，未來高端產(chǎn)品供應(yīng)量將繼續(xù)增加，公寓豪宅的稀缺性降低，造成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，但別墅等低密度住宅產(chǎn)品則將由于土地的嚴(yán)控，稀缺度仍將持續(xù)升級(jí)，因此其保值升值表現(xiàn)上更甚于公寓。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。