魯能重組地產(chǎn)業(yè)務今年發(fā)力 壓縮資產(chǎn)包以退為進

近日魯能集團發(fā)起的第三次重組，再度縮減資產(chǎn)包內(nèi)容，但資產(chǎn)質量頗高。分析認為，此次重組后，廣宇發(fā)展或將初具中型房企規(guī)模。此次重組更應被看作是一次契機，只有對公司管理、戰(zhàn)略、產(chǎn)品線等方面進行全面優(yōu)化，才真正有能力實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

在2009年、2013年兩次計劃重組未果后，近日魯能集團正式啟動對旗下地產(chǎn)業(yè)務的第三次重組。

4月12日，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，擬通過發(fā)行股份的方式，向魯能集團購買旗下4個公司的股份。

分別是魯能集團持有的重慶魯能開發(fā)（集團）有限公司34.5%、宜賓魯能開發(fā)（集團）有限公司65%、山東魯能亙富開發(fā)有限公司100%、北京順義新城建設開發(fā)有限公司100%的股份。

與前兩次重組相比，在此次擬注入上市公司的資產(chǎn)包中，剔除了幾家海南公司。雖然資產(chǎn)規(guī)模有所縮小，但質量被認為進一步優(yōu)化。由于當前政策和市場環(huán)境較好，業(yè)內(nèi)人士頗為看好此次重組的前景。

作為獲準從事房地產(chǎn)業(yè)務的21家央企之一，魯能被認為擁有雄厚的政商、資金實力，以及龐大的土地儲備規(guī)模，其近期動作亦表現(xiàn)出進取之意。過去幾年來，魯能的發(fā)展速度和發(fā)展模式曾頗受詬病，但業(yè)內(nèi)人士認為，在沖擊“第二軍團”過程中，此次重組應被看作一次契機。

“縮水”的資產(chǎn)包

公告顯示，魯能集團持有廣宇發(fā)展20.82%股份，是后者第一大股東。廣宇發(fā)展雖是魯能集團旗下唯一的房地產(chǎn)上市平臺，但業(yè)務規(guī)模并不大。

根據(jù)2015年年報，廣宇發(fā)展旗下僅有重慶魯能公司、重慶英大公司兩家房地產(chǎn)公司，2015年的在建、竣工項目合計為8個，均分布在重慶。相比之下，魯能集團的地產(chǎn)業(yè)務遍布全國多個重點區(qū)域。2015年，廣宇發(fā)展的房地產(chǎn)銷售備案金額為24.16億元，僅占魯能地產(chǎn)220億銷售額的11%。

在2009年的重組方案中，標的公司有7家，其中有4家位于海南。2013年的重組中，資產(chǎn)包中的公司增至8家，有兩家位于海南。

此次被納入重組的資產(chǎn)包中，僅有4家公司，旗下項目分別位于重慶、宜賓、北京、濟南，規(guī)模明顯縮減。按照中信建投房地產(chǎn)研究員陳慎的說法，這或許是由于海南市場風險較大，魯能放棄了將海南項目注入廣宇發(fā)展的想法，這也使得該部分資產(chǎn)更為優(yōu)化。

對于此次重組的資產(chǎn)，魯能方面向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“具體范圍仍在進一步細化完善。但放棄海南資產(chǎn)的做法，仍被認為是‘忍痛割愛’。魯能在海南擁有大量土地儲備，在此前的重組評估中，部分海南公司的項目規(guī)模和評估價值明顯高于其他區(qū)域公司。若將該部分資產(chǎn)注入廣宇發(fā)展，將極大拓展上市資產(chǎn)的規(guī)模。”

但海南樓市向來風險較大，既存在政策的不確定性，又容易影響到資產(chǎn)質量，因此并非最佳重組標的。2010年，由于“規(guī)劃方案可能發(fā)生調(diào)整”，魯能計劃的第一次重組曾暫停將海南盈濱島置業(yè)有限公司注入到廣宇發(fā)展中。

在新的資產(chǎn)包中，重慶魯能開發(fā)（集團）有限公司的65.5%股份本就在廣宇發(fā)展的上市資產(chǎn)中。其余的對標項目，宜賓魯能開發(fā)（集團）有限公司主要投資開發(fā)宜賓山水原著等項目；山東魯能亙富開發(fā)有限公司主要投資開發(fā)濟南領秀城、領秀公館、魯能泰山7號院等項目；北京順義新城建設開發(fā)有限公司主要投資開發(fā)7號院、魯能泰山7號別墅等項目。有業(yè)內(nèi)人士指出，從這些項目的區(qū)域分布和體量來看，資產(chǎn)質量頗高。

根據(jù)北京中企華資產(chǎn)評估有限責任公司于2014年1月出具的評估報告，這四家公司的評估價值分別為49.94億元、33.02億元、30.83億元和10.87億元。按照股權比例計算，注入到廣宇發(fā)展旗下的資產(chǎn)規(guī)模約為80.39億元。

分析人士認為，2013年末和2014年初正是房地產(chǎn)市場的低點，如今市場升溫明顯，這部分資產(chǎn)價值至少提升25%，即魯能此次注入廣宇發(fā)展的資產(chǎn)規(guī)模將超過100億元。若算上廣宇發(fā)展在2015年末79.95億元的總資產(chǎn)，此次重組后，廣宇發(fā)展或將初具中型房企規(guī)模。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，此次魯能地產(chǎn)重組的資產(chǎn)包規(guī)模雖然較小，但頗為優(yōu)質。既有利于其順利完成重組，又對這些項目的后續(xù)發(fā)展有積極作用。

借殼野心

相比前兩次嘗試，此次魯能重組房地產(chǎn)業(yè)務的時機也被看好。

嚴躍進認為，當前房地產(chǎn)政策的總基調(diào)為“去庫存”，政策層面對于資本市場的融資、并購、重組等動作較為支持。且在房地產(chǎn)市場總體向好的環(huán)境下，雖然并購成本會增加，但總體環(huán)境仍然樂觀。

2015年12月，中央經(jīng)濟工作會議首度提出支持開發(fā)商兼并重組。也被認為是房地產(chǎn)業(yè)一項重大的政策利好，多數(shù)機構認為，2016年房地產(chǎn)并購重組案例和金額都將明顯增多。

對于此次重組的時點選擇，魯能集團在給予21世紀經(jīng)濟報道記者的回復中稱，“十八屆三中全會以來，國家對深化國有企業(yè)改革做出了一系列戰(zhàn)略部署，鼓勵國有企業(yè)加快上市步伐。為積極響應國家政策號召，加快發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，經(jīng)公司慎重研究，啟動了廣宇發(fā)展本次重大資產(chǎn)重組。”

廣宇發(fā)展首次重組失敗，恰恰是政策原因。2009年12月，廣宇發(fā)展公布重組方案。國資委在2010年6月表態(tài)，“原則同意”重組方案。但2011年6月，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，“由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組處于暫停狀態(tài)。”造成未能成功。

2013年11月，廣宇發(fā)展公布第二次重組方案。證監(jiān)會于次年7月受理了該項申請。2015年4月，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱重組失敗。理由是：根據(jù)證監(jiān)會的審核意見，“本次重組申請文件關于上市公司實際控制人是否發(fā)生變更的信息披露，不符合《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》第四條的規(guī)定。”

這一理由頗為耐人尋味。一位不愿具名的分析師向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“資產(chǎn)重組的特點是公司內(nèi)部主導資源配置，往往不涉及實際控制人變更。如果出現(xiàn)實際控制人變更的情況，意味著外來實體主導資源配置，這就構成了借殼上市的條件。”他說，證監(jiān)會的意思是，如果魯能有借殼上市的想法，應按照借殼的路徑來操作，而非重組。

過去多年來，魯能一直有著將旗下地產(chǎn)業(yè)務整合上市的想法。但該人士指出，無論采取單獨上市還是借殼上市，都并非易事。

其一，魯能旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模十分龐大，不易厘清。其二，作為國資控股企業(yè)，魯能需要經(jīng)歷更為嚴格的資產(chǎn)和流程審核，以及股權架構的重新設置。因此，采用資產(chǎn)重組方式，率先將優(yōu)質項目注入上市公司平臺，顯然更為穩(wěn)妥和便捷。

有分析認為，魯能可能將住宅項目注入上市平臺，商辦和旅游地產(chǎn)暫不注入。但該說法并未得到魯能方面的確認。

后程發(fā)力的契機

過去幾年，魯能的業(yè)績一直不溫不火，2012年至2014年還曾出現(xiàn)業(yè)績下滑的記錄。2015年，魯能地產(chǎn)銷售規(guī)模220億元，挺進全國50強。但仍有觀點認為，魯能的業(yè)績，與其龐大的資金實力和土地儲備規(guī)模并不相符。

有專家將魯能地產(chǎn)的發(fā)展模式稱為“大盤模式”。相比其他開發(fā)商，魯能地產(chǎn)旗下的項目體量普遍偏大，其在山東、重慶、海南等地都曾開發(fā)過“百萬大盤”。

“大盤模式”的優(yōu)勢在于，土地成本低、盈利空間大。但同樣存在沉淀的資金規(guī)模大、市場風險大的弊端，且對房地產(chǎn)企業(yè)的綜合開發(fā)運營能力要求較高。

就魯能地產(chǎn)而言，上述不具名分析師指出，近幾年來，魯能主要的業(yè)績貢獻來自這些大項目。但由于開發(fā)周期長，容易受市場波動影響。同時，項目的周轉速度偏慢，其土地成本優(yōu)勢并未完全凸顯，項目利潤也不如預期可觀。

2015年以來，魯能地產(chǎn)除重塑品牌形象外，還借助市場升溫的態(tài)勢，通過四季度發(fā)力。今年第一季度，魯能的銷售規(guī)模達到127億。

魯能方面向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，2016年銷售目標力爭達到400億元。其“十三五”期間的目標為，在深耕現(xiàn)有戰(zhàn)略布點城市基礎上，以京津冀、長三角、珠三角三大城市群和濟青、海南、成渝、海西、華中為重點區(qū)域，形成“全國布局、梯次有序、特色鮮明、競爭優(yōu)勢突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局”。

有統(tǒng)計顯示，截至2014年，魯能擁有超過1000萬平方米土地儲備，主要分布在海南、重慶和山東、大連等地。這也被認為是其去年以來銷售增長的重要基礎。今年以來，魯能又在天津、重慶等地拿地補倉。

嚴躍進認為，登陸資本市場，不僅有利于資產(chǎn)的保值增值，且能夠增強企業(yè)綜合競爭能力，并拓展融資渠道。對于項目運營大有裨益。

上述不具名分析師亦指出，魯能地產(chǎn)“天資”頗佳，但在內(nèi)部管控、抗風險能力等方面，長期存在不足之處。此次重組更應被看作是一次契機，只有對公司管理、戰(zhàn)略、產(chǎn)品線等方面進行全面優(yōu)化，才真正有能力實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。