廣州力爭3年內(nèi)商品房庫存規(guī)模減180萬平方米

備受關(guān)注的《廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）》（以下簡稱“計劃”）于15日發(fā)布，明確繼續(xù)執(zhí)行限購政策，力爭到2018年底，商品房庫存規(guī)模較2015年底的2248萬平方米減少180萬平方米。對此，專家認為，廣州限購不“松綁”在業(yè)界預(yù)測之中，對房地產(chǎn)市場總體影響不大，后市預(yù)計可能穩(wěn)中有升。

在去庫存周期方面，文件的要求則是，基本達到合理區(qū)間。計劃提出，到2018年，廣州市商品住房去庫存周期基本控制在16個月以內(nèi)，非商品住房去庫存周期明顯縮短。

◆穗庫存消化加快◆

一二手房交易現(xiàn)“小陽春”

今年前兩月，隨著一系列利好政策推出，廣州全市一二手商品房交易出現(xiàn)了“小陽春”景象。

廣州市住建委數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，廣州市新建商品房網(wǎng)上簽約17195宗，網(wǎng)上簽約面積132.01萬平方米，網(wǎng)上簽約金額218.60億元，網(wǎng)上簽約均價16559元/平方米；2016年2月，廣州市新建商品房網(wǎng)上簽約6773宗，網(wǎng)上簽約面積62.84萬平方米，網(wǎng)上簽約金額111.08億元，網(wǎng)上簽約均價17675元/平方米。從數(shù)據(jù)上看，今年前兩月，廣州新建商品房網(wǎng)簽面積接近200萬平方米。

中原地產(chǎn)研究部指出，根據(jù)廣州市國土房管局數(shù)據(jù)，截至2016年3月25日，全市商品住宅可售面積864.17萬平方米，庫存量較2月減少2%。隨著市場成交再次活躍，去化加快，庫存消化周期縮短至9.3個月。隨著回暖氛圍持續(xù)擴散，市場供應(yīng)量再次上升，整體供求仍處于平衡。

二手房買賣更是出現(xiàn)了“火熱”現(xiàn)象。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的報告顯示，3月全市（含增城、從化）二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為82.55萬平方米、88.06萬平方米，環(huán)比分別上升215.64%及212.97%，不僅超越了前兩月的總成交量，也超越2013年3月的歷史最高位。

在此背景下，新出臺的計劃明確：繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，并落實國家有關(guān)個人住房金融和調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策。

下一步，廣州將結(jié)合房地產(chǎn)市場實際情況，及時分類做好政策優(yōu)化調(diào)整。其中將結(jié)合廣州市人才發(fā)展戰(zhàn)略，研究完善人才住房支持政策。同時，嚴(yán)格貫徹落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的相關(guān)政策，規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房。

◆限購政策不“松綁”◆

去庫存周期控制在16個月

“這次廣州去庫存方案可能會對部分買家的心理帶來一點負面影響，有的買家希望放開限購后樓市大漲，而政策未有變化，表明之前的猜想落空。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜說，廣州繼續(xù)限購的做法也在業(yè)界預(yù)測之中，對房地產(chǎn)市場總體影響不大，對比其他城市，廣州樓市未來仍然是比較樂觀的。

實際上，計劃的指導(dǎo)思想也是“堅持因城施策，保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”及“保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)”。

對于去庫存工作，計劃提出了以下目標(biāo)：根據(jù)計劃要求，到2018年底，廣州市商品房庫存規(guī)模爭取比2015年底的2248萬平方米減少180萬平方米，即在全部消化2016—2018年供應(yīng)上市的商品房基礎(chǔ)上，2016年爭取再化解45萬平方米，2017年爭取再化解63萬平方米，2018年爭取再化解72萬平方米。

在去庫存周期方面，計劃的要求則是基本達到合理區(qū)間。計劃提出，到2018年，廣州市商品住房去庫存周期基本控制在16個月以內(nèi)，非商品住房去庫存周期明顯縮短。

對此，保利地產(chǎn)首席研究員吳定金表示，從目前的方案看，廣州房地產(chǎn)市場去庫存的任務(wù)總體壓力不大，而繼續(xù)限購對房地產(chǎn)市場的整體影響不大。他分析，雖然廣東省出臺去庫存相關(guān)計劃后，廣州房價同比上漲了10%左右，如果這時候取消限購政策，政府擔(dān)心房價出現(xiàn)較快上漲。從全國來看，上海、深圳都出臺了樓市調(diào)控的政策，武漢、南京等地的房地產(chǎn)政策都有所收緊，更多人還擔(dān)心廣州是否會收緊政策。“這個節(jié)骨眼上，我們也不奢望廣州會松綁限購，只要不加碼限購政策，在目前市場狀況下，廣州房地產(chǎn)市場熱度會出現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。”

事實上，過去一年，廣州一手房價與北上深同步持續(xù)上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，深圳在2015年的房價同比漲幅就達到了47.5%，位居監(jiān)測城市首位，而上海、北京、廣州以18.2%、10.4%、9.2%的同比漲幅分列其后。

省房協(xié)理事趙卓文認為，對地方政府而言，在新的階段，如何將房地產(chǎn)發(fā)展與地方經(jīng)濟發(fā)展融合，如何調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)，如何促進轉(zhuǎn)型，將決定未來城市房地產(chǎn)還能繁榮多久。

◆庫存量大區(qū)域◆

應(yīng)謹慎提價確保去化

值得注意的是，港澳臺同胞將享受到公積金政策的紅利。計劃提出，廣州將積極推動個體工商戶、靈活就業(yè)人員及港澳臺同胞、享有中國永久居留權(quán)的外國人繳存住房公積金，提高公積金使用效率，根據(jù)貼息貸款管理辦法規(guī)定推進貼息貸款工作，拓寬住房公積金貸款資金來源。

廣州住房公積金管理中心相關(guān)負責(zé)人表示，個體工商戶、靈活就業(yè)人員及港澳臺同胞、享有中國永久居留權(quán)的外國人繳存住房公積金的提法過去也有過，目前該中心正在對該政策的推進進行調(diào)研。

廣州住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年，發(fā)放個人住房貸款3.29萬筆171.67億元，同比降低14.32%、9.06%?；厥諅€人住房貸款92.51億元。截至2015年底，全市累計發(fā)放個人住房貸款41.60萬筆1557.73億元，貸款余額965.42億元，同比增長8.59%、12.39%、8.93%。

目前，廣州全市庫存量最大的兩個區(qū)為番禺和花都，庫存量分別為447萬平方米和320萬平方米，因而這兩個區(qū)也是去庫存任務(wù)量最大的，到2018年底將要分別減少庫存規(guī)模36.23萬平方米和25.43萬平方米。

對于部分庫存量較大的區(qū)域，廣州中原地產(chǎn)研究部表示，雖然市場回暖明顯，個盤提價現(xiàn)象頻現(xiàn)，但在去庫存前提下，仍建議謹慎提價，以確保去化。中心區(qū)的海珠、荔灣則因幾個舊改項目，如廣紙、廣鋼等于近期推出，致庫存量及消化周期整體上升，但從這幾個盤市場關(guān)注熱度看，預(yù)期消化速度也會較理想。

亮點

庫存工商業(yè)地產(chǎn)可改造為孵化器

計劃提出，在規(guī)劃條件許可和不改變用地性質(zhì)和容積率前提下，允許在建商品住房項目適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。全面實施孵化器倍增計劃方案和支持眾創(chuàng)空間建設(shè)發(fā)展若干辦法，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)改造為孵化器和眾創(chuàng)空間。

與此同時，廣州還將支持社會力量投資建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，鼓勵社會力量利用企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會資源進行整合和改造，按程序調(diào)整控制性詳細規(guī)劃或臨時變更使用功能舉辦養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施。

下一步，廣州將在2016—2018年全市計劃完成棚戶區(qū)改造約1.24萬戶、新開工約2.8萬套，其中通過貨幣化安置約200戶。

在發(fā)展住房租賃市場方面，廣州將全面推廣房屋租賃“網(wǎng)上備案”，鼓勵住房租賃規(guī)模化經(jīng)營。此外，則是組織實施來穗務(wù)工人員申請承租公共租賃住房保障工作，多渠道逐步解決非戶籍常住人口住房困難。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。