一季度土地?zé)岜澈螅悍康禺a(chǎn)供地明顯萎縮

4月18日，國(guó)土資源部下屬的土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布《2016年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，今年第一季度，全國(guó)綜合地價(jià)繼續(xù)上漲，且增速加快。其中，住宅地價(jià)的漲幅尤其顯著。

這與市場(chǎng)表現(xiàn)具有一定的吻合度。今年以來，隨著房屋交易市場(chǎng)的火熱，土地市場(chǎng)交易明顯升溫，北京、上海等一線城市均有高價(jià)地出讓。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的熱度又傳遞到東部二線城市，并對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來較大影響。

國(guó)土部的上述報(bào)告認(rèn)為，除今年以來的貨幣超發(fā)因素外，還與供地規(guī)模下降有關(guān)。該份報(bào)告還認(rèn)為，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果“不夠理想”，導(dǎo)致市場(chǎng)分化加劇。

一線城市宅地均價(jià)接近2萬

《報(bào)告》顯示，今年第一季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3668元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.96%，同比增長(zhǎng)3.55%，增速均比去年四季度有所擴(kuò)大。

其中，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米，環(huán)比增速依次為0.57%、1.27%和0.73%；同比增速分別為2.60%、4.66%和2.50%。住宅地價(jià)增幅最為明顯。

去年下半年以來，多項(xiàng)房地產(chǎn)刺激政策密集出臺(tái)，推動(dòng)了房屋交易量大幅提升。受此影響，土地市場(chǎng)也在四季度明顯升溫，在部分城市和區(qū)域，住宅用地交易尤其火爆。

分城市層級(jí)來看，一線城市住宅地價(jià)水平為19195元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.77%；二線城市為5353元/平方米，增長(zhǎng)0.76%；三線城市2409元/平方米，增長(zhǎng)0.61%。

熱點(diǎn)城市的實(shí)際情況，要比官方的數(shù)據(jù)顯得夸張。

易居克而瑞向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，南京共成交6宗住宅用地，平均樓面價(jià)為20540元/平方米，平均溢價(jià)率達(dá)到115.7%。此前的1月，南京住宅用地平均溢價(jià)率也達(dá)到98.27%的水平。

此外，北京1月住宅用地平均溢價(jià)率為133.8%；蘇州2月的住宅用地平均溢價(jià)率為114%；合肥1月宅地平均溢價(jià)率為107.1%。一季度，這三個(gè)城市的溢價(jià)率都出現(xiàn)了超過100%的情況。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一季度土地市場(chǎng)的特征在于，房企加大在二線城市的拿地比重，使一二線城市土地市場(chǎng)形成一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。但地價(jià)中已出現(xiàn)泡沫成分，其中的“投資轉(zhuǎn)移”風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

二線城市熱度繼續(xù)

這種“投資轉(zhuǎn)移”風(fēng)險(xiǎn)，與當(dāng)前的寬松貨幣環(huán)境密不可分。上述《報(bào)告》指出，今年1-2月，全國(guó)社會(huì)融資規(guī)模高于歷史同期水平，貸款投放力度較大。作為重要的投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引資本進(jìn)入，支撐了對(duì)價(jià)格的承受能力，帶動(dòng)了部分城市地價(jià)的快速上漲。

與此同時(shí)，供應(yīng)則明顯萎縮。《報(bào)告》顯示，受供地安排周期性和供地結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市一季度建設(shè)用地供應(yīng)量降至2010年以來單季度最低值。其中，房地產(chǎn)用地占比29.44%，自2008年以來，比例僅高于2012年同期。

具體而言，一線城市的房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比下降37.97%；二線城市下降18.18%；三線城市下降5.18%。此外，保障性住房用地供應(yīng)下降幅度在各類城市中最為明顯，降幅達(dá)到24.72%。

這被認(rèn)為是“去庫(kù)存”政策在供給側(cè)的一種體現(xiàn)，但顯然未能考慮到區(qū)域的差異。上述《報(bào)告》對(duì)此的評(píng)價(jià)稱，“前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，但不夠理想，一線城市市場(chǎng)熱度上升明顯，三四線城市改善有限。”

而值得擔(dān)憂的，仍是東部二線城市。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年4月上旬，蘇州成交了14宗住宅用地，平均溢價(jià)率飆升至195.21%。有專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從供需形態(tài)上看，部分東部二線城市已表現(xiàn)出“類一線城市”的特征。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市的后續(xù)土地市場(chǎng)能否持續(xù)升溫，要看土地出讓中的比例調(diào)整工作是否到位，比如說增加住宅用地的比例等。但就今年上半年而言，二線城市依然會(huì)成為熱點(diǎn)城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦指出，在分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨明顯的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。其中，一線城市的土地成本越來越高，利潤(rùn)空間縮小，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，并對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。三四線城市則存在過剩風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)同樣避之不及。他認(rèn)為，未來一年，二線城市將成為土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。