營改增后二手房交易稅只降不漲 穩(wěn)中有降不用搶

5月1日，營改增收官之戰(zhàn)將至，然而面對“優(yōu)惠”的即將到來，卻有市民著急現(xiàn)在辦理二手房交易。近日記者跟隨國稅、地稅工作人員前往房管局西區(qū)交易大廳“摸底”發(fā)現(xiàn)，相當一部分市民并不清楚營改增后變化，僅是“隨大流”。而這股風的興起，也存在一些非正常因素的助推。

國稅、地稅部門提醒：營改增后二手房交易價格計算公式非常透明，只會降低，不會增長。至于所謂的“要收差價稅”、“要取消契稅”的說法，更是完全不靠譜的。

【事實】營改增后稅負只減不增流程地點無變化

二手房交易政策的變化，觸動每一個交易者的神經(jīng)。事實上，此次營改增后，二手房交易流程、地點保持不變，而兩年以內(nèi)的房產(chǎn)交易稅負實際略有下降。

以此次營改增后“不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅”的政策計算，如一鄭州市民購買了一套售價150萬元的住房，營改增后，該房產(chǎn)應(yīng)納稅額將比現(xiàn)在節(jié)省3600元。“而個人購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，過去是免征營業(yè)稅，現(xiàn)在改為免征增值稅，從減稅力度看，沒有變化。”

而對于部分市民擔心5月1日后辦理的地點和流程發(fā)生變化，前來“趕著辦”的情況。中原區(qū)地稅局相關(guān)負責人解釋，這些問題根本不需要考慮。“原來怎么申報的還是怎么申報、原來填什么表現(xiàn)在還填什么表、原來在哪些地方辦現(xiàn)在還在哪些地方辦，都維持不變。”

【釋疑】兩年時間怎么算？買房時間按早算

網(wǎng)簽、繳稅、拿房本時間各不相同，“兩年”這個時間點到底該怎么計算呢？西區(qū)大廳一位負責人解釋，計算將以最有利于納稅人的方式來處理，即“哪個在前算哪個。”

他舉例，一位鄭州市民在2014年4月20日繳納了契稅，5月4日拿到了房本，購房的時間，將以4月20日這個早期時間來計算。“如果他趕到2016年5月1日當天辦理納稅申報，那就可以算為兩年以上了，可以免繳增值稅。”

而對于截止時間，他表示，必須以到大廳地稅窗口辦理納稅申報的時間為準。也就是說，上述的市民如果在2016年4月19日之前在窗口繳稅，那就無法滿足兩年以上這個條件。

【探尋】人員排隊背后有“推手”

明明營改增后二手房交易只降不增，如今為何卻有市民著急過來辦理交易呢？記者在交易大廳內(nèi)采訪了多位前來辦理二手房過戶的市民，出乎意料的是，有相當一部分人是“聽別人說要漲稅了。”

“我都不知道啥情況，中介說得趕緊去辦，不然5月1日之后就會多交錢了。我這是過來了才知道要降稅，正打算走呢。”鄭州市民劉女士一邊看著手里的《納稅人告知書》，一邊郁悶地說。

記者發(fā)現(xiàn)，很多趕在營改增前前來辦理二手房交易的消費者，都是受到“聽說”或“中介說”的影響。一位中原區(qū)國稅局工作人員苦笑著給記者展示了自己的手機，其中不少微信都是關(guān)于“別人說營改增要漲了，這是不是真的。”等內(nèi)容。

“這背后其實是有人在這么做的，尤其是部分中介公司，借著營改增的名字，給客戶打電話，通過不正確的計算方法或者政策解讀，讓市民前來辦稅，從而增加自己的交易量。”一位知情人士告訴記者，目前推動大廳人員增加的方式主要有兩類：一種宣揚營改增后稅會漲的消息；還有一類組織人員排、倒房管大廳的號，制造出一種“現(xiàn)在不辦，指不定啥時候能辦上”的假象，刺激房產(chǎn)交易者扎堆前來辦理。

他舉例，用同樣的二手房交易增值稅計算方式，中介可以將普通交易者適用的稅率，替換成一般納稅人適用的稅率，稅率一下從5%變成了11%，算下來自然稅就多了。“還有的則是欺騙消費者說營改增后要收20%的差價營業(yè)稅，讓你著急趕緊去辦理。”該人士說。

值得注意的是，在交易大廳內(nèi)，新房辦理人數(shù)的迅速增加，也是導致大廳擁擠的一個因素。另一知情人士表示，營改增后建筑行業(yè)發(fā)票從地稅發(fā)票向國稅發(fā)票過渡，因此很多房產(chǎn)商都在扎堆辦理房產(chǎn)證，以免營改增后因遺留問題以及稅率問題，造成費用的上漲。

【警惕】契稅不免，小心合同“陷阱”

有的人為哄抬交易，有的則抓住市民對于政策的不熟悉，開始打營改增的主意。多位稅務(wù)人員對記者反映，不僅近期有市民前來咨詢契稅減免的問題，甚至連稅務(wù)人員自己也接到了這樣的騙子電話。

這個騙局從2月份二手房交易新政出臺，就開始在市場上出現(xiàn)，主要以主管機關(guān)名義號稱要給退契稅。“事實上，此次營改增僅涉及交易稅問題，與契稅根本無關(guān)。”鄭州市地稅局契稅稅務(wù)分局人士表示，契稅目前的優(yōu)惠政策是唯一住房90平方米及以下按1%征收契稅，90平方米以上的減按1.5%征收契稅。而如果是家庭第二套住房，面積90平方米及以下的減按1%的征收率，90平方米以上的減按2%的征收率。“并不存在所謂的退契稅。”

還需注意的是，增值稅屬于價外稅，而營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅。也就是說，同樣一套100萬的房子，計算增值稅之前，需要先將其所含的稅款拋出再計算應(yīng)納稅額，一套標注“100萬出售”的房屋，含稅和不含稅價差達到5萬元，這都需要買賣雙方簽訂合同時留意。“如果合同中沒有注明是否含稅，稅務(wù)部門會默認為含稅價，還請買賣雙方注意。”

【支招】很多辦稅事宜都可以在網(wǎng)上搞定

不少納稅人都有過在辦稅大廳排隊的經(jīng)歷，等待、來回折騰的過程也令人煩躁，其實大可不必如此。從去年起，我省國、地兩稅就已開始積極建設(shè)網(wǎng)上辦稅大廳。不少納稅、咨詢、發(fā)票領(lǐng)購業(yè)務(wù)，都只需手指一按，省時省力。

“國、地稅部門現(xiàn)在不斷在將納稅辦理、咨詢、服務(wù)等內(nèi)容向網(wǎng)上辦稅大廳轉(zhuǎn)移，不少涉稅事項的辦理，與原來的辦稅大廳效果是一樣的。”中原區(qū)國稅局一位負責人表示，如遇到辦理納稅事宜，納稅人可以通過12366納稅服務(wù)熱線，省、市兩級的國稅局、地稅局網(wǎng)站、微信公眾服務(wù)號以及“豫稅通”APP等方式進行納稅業(yè)務(wù)的了解、咨詢、辦理。“需要預(yù)約的可以網(wǎng)上預(yù)約，就算需要到大廳，也可以通過APP看到每個大廳有多少人，方便自己的選擇。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。