歐陽覓劍：宅地使用權(quán)續(xù)期宜區(qū)分自住與投資

宅地使用權(quán)續(xù)期宜區(qū)分自住與投資對這個遲早要面對的宅地使用權(quán)續(xù)期問題，要早做預(yù)案。

溫州出現(xiàn)了一些住宅用地的使用權(quán)年限到期，引發(fā)了持續(xù)而熱烈的討論。眾所周知，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓是有期限的，如居住用地一般是70年，商業(yè)用地一般是40-50年?！段餀?quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。我們都知道，住宅的土地使用權(quán)有到期的一天，到期了就可以續(xù)期。但如何續(xù)期卻是一個懸而未決的問題。其中的關(guān)鍵問題當(dāng)然是，續(xù)期要不要繳納稅費？如何繳納稅費？因為70年看起來很長，所以人們不認(rèn)為這些是緊迫的問題，有意無意地選擇了回避。但溫州發(fā)生的情況卻讓人們看到，我們遲早要面對宅地使用權(quán)如何續(xù)期的問題，如果不早做預(yù)案，到時就會措手不及。

溫州之所以率先出現(xiàn)了住宅用地使用權(quán)年限到期的情況，是因為在1990年代實施了一個靈活的措施：當(dāng)時，溫州市區(qū)按20年到70年分檔出讓居住用地，由受讓方自行選擇，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。20年使用權(quán)的土地出讓金顯然會比70年的低不少。這個當(dāng)時加快了土地出讓的靈活措施，也加快了問題的出現(xiàn)。近期，有賣家和買家在住宅交易中發(fā)現(xiàn)，20年期限的土地使用權(quán)證已經(jīng)過期，導(dǎo)致不能順利完成過戶。有媒體報道，業(yè)主需再繳納一筆土地出讓金，才能使土地使用權(quán)得到續(xù)期，從而完成過戶。而需要繳納的土地出讓金，可能按基準(zhǔn)地價或評估地價計算，高達幾十萬元，相當(dāng)于住宅交易價格的1/3-1/2。但溫州國土局回應(yīng)稱，相關(guān)報道并不準(zhǔn)確，實際上，目前并沒有相應(yīng)的政策。也就是說，他們也不知道該怎么辦。

20年期的宅地使用權(quán)續(xù)期，理所當(dāng)然應(yīng)該繳納費用。否則，20年期的宅地以較小的代價就獲得了70年期宅地的權(quán)利。那是顯失公平的。以什么標(biāo)準(zhǔn)繳納呢？應(yīng)該主要參考當(dāng)年20年期與70年期的地價差額，現(xiàn)在的地價也可以作為一個次要的參考因素，但比重不應(yīng)太大。其他短期限的宅地使用權(quán)也可以如此考慮。

70年期的宅地使用權(quán)到期之后，該不該為續(xù)期再次繳納土地出讓金呢？我認(rèn)為，需要區(qū)分自住和投資兩種不同情況，分別采取不同辦法。用于自住的住宅的土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)該免費，因為這類宅地使用權(quán)并未給業(yè)主帶來收入。如果這類宅地使用權(quán)也要再次繳納土地出讓金，居民的支出會被動增加，有可能出現(xiàn)生活水平下降甚至無力繳納的情況。而用于投資的住宅的土地使用權(quán)能給業(yè)主帶來收入，他們理應(yīng)為此繳納費用。

如何區(qū)分自住和投資呢？可以根據(jù)一個簡單的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行——以家庭為單位，兩套以上的住宅就視為投資。這正是限購令采取的標(biāo)準(zhǔn)。名下已經(jīng)有兩套住宅的家庭，再次購買住宅時，如果土地使用權(quán)已經(jīng)期滿，則需繳納土地出讓金，可以在市場地價的基礎(chǔ)上打一個折扣；而名下住宅不足兩套的，則不需要繳納土地出讓金。這可以限制一部分人多占土地資源，也能限制房地產(chǎn)市場上的投資投機行為。以往實行的限制投機行為的措施（如產(chǎn)權(quán)證滿兩年的唯一住房免征營業(yè)稅，達不到條件則征收營業(yè)稅），大多是針對賣家的，而賣家可以通過“實收”來轉(zhuǎn)嫁稅費。上述征收土地出讓金的建議是針對買家的，買家當(dāng)然也會爭取在轉(zhuǎn)手賣出時轉(zhuǎn)嫁給下一個買家，但這種轉(zhuǎn)嫁不是實時的，因而會使投資投機者面臨較大風(fēng)險，相信限制投資投機行為的效果會更好。

對投資者征收宅地使用權(quán)續(xù)期費用，其實可以有兩種方式，一是在交易環(huán)節(jié)征收，那就類似于土地出讓金；二是在保有環(huán)節(jié)征收，例如每年收租金，那就類似于房地產(chǎn)稅。可能有人會傾向于第二種方式，但我傾向于在交易環(huán)節(jié)征收，原因在于，在保有環(huán)節(jié)征收的租金或房地產(chǎn)稅，業(yè)主比較容易轉(zhuǎn)嫁給租客。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。