拐點隱現(xiàn)： 商品房成交量高位波動

在熱點城市的政策打壓下，房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)降溫跡象。

根據(jù)首創(chuàng)證券對全國31個大中城市的統(tǒng)計，最近4周來，商品房成交量出現(xiàn)高位震蕩局面。其中4月前兩周，上述指標(biāo)還出現(xiàn)了連續(xù)下滑。

這被認(rèn)為是政策打壓的結(jié)果。從3月中旬開始，蘇州、上海、深圳等城市先后出臺政策，對樓市進行打壓。北京、廣州等地雖未明確發(fā)文，但也對首付貸等加杠桿行為進行抑制。與此同時，南京、廈門等熱點城市近期政策加碼預(yù)期強烈。

按照歷史經(jīng)驗，強力政策出臺后，熱點城市的新房成交量將明顯下滑。有分析指出，政策壓制加之此前需求透支性釋放，將使未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)沖高回落態(tài)勢，預(yù)計相關(guān)的投資、拿地等指標(biāo)也將出現(xiàn)回落。

連續(xù)兩周成交量下滑

首創(chuàng)證券統(tǒng)計顯示，今年3月第三周（3月21日至27日），上述城市商品房市場合計成交866.71萬平方米，同比增長77.04%，環(huán)比增長9.32%，單周成交規(guī)模創(chuàng)15年以來新高。

其中，一線城市成交量環(huán)比增長22.79%；二線城市增長8.35%，單周成交量創(chuàng)歷史新高，南京、蘇州、大連表現(xiàn)突出；三線城市增長1.61%。

但隨后的兩周，31個大中城市商品房市場成交量分別為799.60萬平方米、691.42萬平方米，環(huán)比降幅分別為7.74%和13.53%。一線城市回落最為明顯。歷史數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)過后，上述指標(biāo)一直維持上漲態(tài)勢，連續(xù)兩周回落的情況還是首次出現(xiàn)。

至4月第三周（4月11日至17日），上述指標(biāo)環(huán)比增長12.97%，恢復(fù)至781.08萬平方米。但距離此前的高點仍有差距。

這種波動出現(xiàn)的原因，被認(rèn)為與政策變動直接有關(guān)。3月18日，蘇州出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，對商品房實施限價；3月25日，上海發(fā)文提高二套房首付比例，并將限購門檻提高到“五年社?；蚣{稅記錄”；同日，深圳也發(fā)文提高購房首付比例和限購門檻；北京、廣州也對首付貸等加杠桿行為進行抑制。

政策出臺后，上海、深圳樓市均出現(xiàn)明顯降溫。蘇州樓市的周成交面積從3月第三周的36.5萬平方米，降至4月第三周的25.1萬平方米，跌幅31.2%，是31個城市中跌幅較大的城市之一。

成交量波動還與需求釋放乏力有關(guān)。按照首創(chuàng)證券的觀點，市場需求集中爆發(fā)的透支效應(yīng)已有所顯現(xiàn)。若政策面缺乏利好消息，需求將難以持續(xù)釋放。

有觀點還認(rèn)為，房價的持續(xù)沖高，也對需求釋放起到了一定抑制作用。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，房價已經(jīng)從今年1-2月的“合理”區(qū)間，步入3月的“過熱”區(qū)間，其中風(fēng)險值得警惕。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月全國70個大中城市中，新建商品住宅價格增長的城市有62個，比2月增加了15個。其中，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市。

二季度或現(xiàn)拐點

按照多數(shù)機構(gòu)觀點，由于區(qū)域差異性的存在，在整體“去庫存”基調(diào)下，政策收緊的范圍將有所擴大。

從歷史經(jīng)驗來看，強力調(diào)控政策出臺后，市場成交量都會出現(xiàn)持續(xù)回落。

中原地產(chǎn)的報告指出，回溯歷史，上海2005年3月政策收緊之后，中原二手住宅價格指數(shù)連續(xù)9個月環(huán)比下跌，累計跌幅17%；深圳2007年7月政策收緊之后，中原二手住宅價格指數(shù)連續(xù)19個月環(huán)比下跌，累計跌幅26%。

廣發(fā)證券也認(rèn)為，北京在2010年-2011年政策收緊期間，新房成交面積幾乎每個月都同比下滑。對于此輪政策調(diào)控的效果，該機構(gòu)認(rèn)為，受影響最大的應(yīng)該是投資投機需求和改善型需求（即二套房需求），其中合理的改善型需求被“誤傷”。

上述機構(gòu)指出，今年新房市場將由“量價齊升”逐步進入“量跌價升”階段。在部分城市政策收緊后，成交量的下跌可能會更快。到今年年末，新房市場的基本面將進一步過渡到“量價齊跌”階段。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年一季度全國商品房銷售面積2.43億平方米，銷售額1.85萬億元，分別同比增長33.1%和54.1%。無論是絕對值還是增幅，都處于階段性高位。

首創(chuàng)證券認(rèn)為，隨著近期一線城市限購收緊及熱點二線城市調(diào)控預(yù)期反轉(zhuǎn)，非核心城市難以支撐高位成交水平，預(yù)計市場銷售的“拐點”有可能在今年第二季度出現(xiàn)。這一觀點也獲得不少機構(gòu)認(rèn)同。

受此影響，房地產(chǎn)市場的相關(guān)指標(biāo)也將有所平抑。就房地產(chǎn)投資而言，上述機構(gòu)指出，政策的強刺激以及需求集中爆發(fā)的可能性都不存在，因此投資回升基礎(chǔ)依然較為脆弱。加之國土部近期表態(tài)對庫存水平較高的地區(qū)停止土地供應(yīng)，投資水平預(yù)期難以延續(xù)高位增速水平。

按照大多數(shù)機構(gòu)的觀點，一季度房地產(chǎn)投資增速雖然恢復(fù)到6.2%，創(chuàng)最近12個月新高。但從全年來看，房地產(chǎn)投資增速仍將在5%左右的水平徘徊。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。