北京營改增后二手房稅負略降

從下月起，營業(yè)稅改征增值稅的試點工作將全面推開。改革后，二手房交易也將從繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。昨天下午，財政部、國家稅務總局發(fā)布通知明確，營改增后，計征契稅的成交價格不含增值稅；個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。業(yè)內分析，與當前相比，營改增后個人二手房交易需要繳納的契稅和個人所得稅變化不大。

此前，部分房產中介在朋友圈內散布不實言論，聲稱“買房趕緊，節(jié)后就要多交增值稅了。”事實上，稅務部門已經明確，過去二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策此次基本都平移到了增值稅，過去征營業(yè)稅5%，現在改為增值稅還是5%。營改增后，個人二手房交易稅負不升反降。以北京為例，個人將購買不足2年的住房對外銷售，取得出售住房收入630萬元，原營業(yè)稅應納稅額為630×5%=31.5萬元，改征增值稅后，應納稅額為630÷（1+5%）×5%=30萬元，對比之下，個人轉讓同樣價格的二手住房，應納稅額減少了1.5萬元。

除了營業(yè)稅，此前個人二手房交易還需繳納契稅和個人所得稅。在營改增的背景下，個人二手房交易中的契稅和個人所得稅也略有調整，不過變化不大，購房者不必擔心稅負增加。

按照最新通知，計征契稅的成交價格不含增值稅。有房產中介分析，以本市一套面積小于90平方米、售價300萬元的家庭唯一住房為例，此前需繳納的契稅為300×1%=3萬元，營改增后，需繳納的契稅或將為300÷（1+5%）×1%=2.86萬元。不過，這僅為初步推斷，具體計算方法還需等待稅務部門的進一步通知。

目前，本市對個人出售二手房，自用5年以上并且是家庭唯一住房的，免征個人所得稅。不滿足以上條件的則要按照出售價和房屋原值差額的20%來繳納個人所得稅。據了解，這里的房屋原值既包括購房時實際支付的房價款，也包括繳納的相關稅費。此次通知明確，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。也就是說，此前個人購得住房時若繳納了增值稅，在售出時這部分增值稅可以進行扣除，扣除后的差額再作為個人所得稅的應稅收入來計算。

如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續(xù)，應該繳納營業(yè)稅還是增值稅呢？對此，稅務總局明確，個人轉讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以后辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。