現(xiàn)房發(fā)售制或難扭轉(zhuǎn)銷售邏輯：低價(jià)拿地不等于低房?jī)r(jià)

那些實(shí)力強(qiáng)大的拿到地的開發(fā)商，真的會(huì)愿意遵行低地價(jià)從而低房?jī)r(jià)的銷售邏輯？在周邊房?jī)r(jià)的市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)之下，恐怕真正的邏輯是，低價(jià)拿到地但銷售價(jià)格卻不會(huì)降低。

在叫停眾籌購房之后，深圳地產(chǎn)調(diào)控近日再出一新招：現(xiàn)房發(fā)售。所謂現(xiàn)房發(fā)售，僅從字面含義就可大致理解，就是只能賣成品房而不能賣期房。媒體報(bào)道的信息則是，該地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物將不得提前預(yù)售，而要在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

此調(diào)控新招目前正處于試點(diǎn)階段。其目的當(dāng)然很明確：調(diào)控樓市，抑制過快上漲的房?jī)r(jià)。在過去的一年多時(shí)間內(nèi)，深圳樓市飛速上漲，不僅購房者怨聲載道，地產(chǎn)調(diào)控者也是壓力巨大。近一段時(shí)間，深圳連續(xù)出臺(tái)極為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，而現(xiàn)房發(fā)售只是調(diào)控中的一招。

值得注意的是深圳現(xiàn)房發(fā)售的邏輯。根據(jù)媒體透露的信息，現(xiàn)房發(fā)售會(huì)極大提高門檻，將實(shí)力不足的中小開發(fā)商擋在門外，遏制對(duì)土地的哄搶，抑制土地價(jià)格的過快上漲，從而抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。

邏輯看似很講得通：沒有了對(duì)土地的連番競(jìng)價(jià)，地價(jià)也就降低了，于是建房的成本也會(huì)降低，于是房?jī)r(jià)當(dāng)然也會(huì)降低。但問題是，這樣的邏輯其實(shí)有很大的漏洞——成本當(dāng)然會(huì)對(duì)價(jià)格有很大影響，但最終決定價(jià)格的卻不一定全是成本。甚至在最終價(jià)格中，成本都未必占有多大比例。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理早就點(diǎn)明，最終決定價(jià)格的是供需。

深圳飛漲的房?jī)r(jià)究竟由什么左右？恐怕無須多費(fèi)口舌。當(dāng)然，旺盛的需求也助推了地價(jià)的快速上漲，對(duì)房?jī)r(jià)飛漲形成強(qiáng)大支撐?？刂谱〉貎r(jià)的確有助于抑制房?jī)r(jià)，起碼，較低的地價(jià)也為房?jī)r(jià)調(diào)控提供了一定的合理理由?？墒?，如果不對(duì)開發(fā)商的行為進(jìn)行管控，即便拿地的高門檻將眾多中小開發(fā)商擋在了門外，從而減少了哄抬地價(jià)，但那些實(shí)力強(qiáng)大的拿到地的開發(fā)商，真的會(huì)愿意遵行低地價(jià)從而低房?jī)r(jià)的銷售邏輯？在周邊房?jī)r(jià)的市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)之下，恐怕真正的邏輯是，低價(jià)拿到地銷售價(jià)格卻不會(huì)降低。

現(xiàn)房發(fā)售的確會(huì)將許多實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商擋在門外，但此舉也會(huì)明顯影響那些實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商的現(xiàn)金流，從而抑制它們推出現(xiàn)房的動(dòng)力和速度，客觀效果很可能是抑制了市場(chǎng)供應(yīng)，進(jìn)一步惡化供需矛盾。

現(xiàn)房發(fā)售制度其實(shí)給地產(chǎn)調(diào)控者提出了重大挑戰(zhàn)。因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)低價(jià)拿地從而也低價(jià)售房，調(diào)控者必定要對(duì)開發(fā)商有強(qiáng)大的控制力才可實(shí)現(xiàn)。否則，無異于給了實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商巨大的利用政策盈利的空間。當(dāng)然話也說回來，這種可能的政策漏洞，相關(guān)調(diào)控者未必沒有認(rèn)識(shí)到。抬高政策門檻將眾多中小開發(fā)商擋在門外、減少市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者，客觀上也降低了調(diào)控者的工作量、將監(jiān)管對(duì)象限定在有限范圍內(nèi)，的確有利于調(diào)控者達(dá)到以控制住少數(shù)開發(fā)商的銷售價(jià)格入手，從而控制住整體房?jī)r(jià)的目的。可是如果從這個(gè)角度，現(xiàn)房發(fā)售制度算不上是什么地產(chǎn)調(diào)控政策，反而更類似行政游戲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。