評論：商用住房租賃市場將成市場新風(fēng)口

將商用房作為租賃用房，能緩解一線城市租房供不應(yīng)求的窘境，甚至帶來租金下降，也能“助攻”樓市去庫存。

據(jù)報道，日前國務(wù)院出臺房屋租賃新政，指出實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件。此外，會議上還提出了允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，這也被市場視為本次政策調(diào)整最大的亮點之一。

將商用房作為租賃用房，這項利好措施無疑有益于滿足一線城市的需求端，大大填補北上廣等地住宅庫存空缺。相信在北上廣等租過房的人都知道，主要以個人出租和中介出租為主的住房租賃市場，一直就處于供給趕不上需求的窘境，甚至有時還要和中介斗智斗勇。若商業(yè)用房能加入住房租賃的范圍，將使得房屋供給有了更大更多的選擇范圍，從而緩解租房“一房難求”的困境。

而從供給端來看，“商轉(zhuǎn)租”還有其更長遠的意義。給予商業(yè)用房新的使用方式，將能夠有效緩解樓市去庫存的難題。

由于此前的土地財政依賴，攤大餅式的城市建設(shè)伴隨的是粗放式土地開發(fā)，大量商業(yè)項目也在短期內(nèi)一哄而上。有機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2015年底時，全國開發(fā)商旗下無法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項目體量已達到2.5億平方米，為歷史最高水平。雖然與住宅市場近4.4億平方米的待售面積相比仍有一定的差距，但是商業(yè)地產(chǎn)更昂貴的開發(fā)成本意味著它對資金的需求更加迫切。

也正因如此，商業(yè)地產(chǎn)去庫存面臨的難度更大、專業(yè)性需求更廣，打開租房這一釋放渠道，無疑是個泄洪渠。也正因國內(nèi)的樓市已經(jīng)進入存量房時代，可以預(yù)見，發(fā)展租賃市場將成為新經(jīng)濟的下一個風(fēng)口。

美國、德國、日本等發(fā)達國家早就進入了存量房市場時代。在這些國家，住房租賃已經(jīng)是一個相當(dāng)成熟的產(chǎn)業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示，在美國和日本，其住房自有率為35%，租房人口比例占65%。而且，哪怕是在日本房地產(chǎn)泡沫破裂、房價下跌之時，其住房租賃卻依然欣欣向榮。

事實上，資本市場早就嗅到了商業(yè)住房市場未來的機遇。市場也不斷涌現(xiàn)出一批以住房租賃為主的專業(yè)化企業(yè)，他們通過進行標準的流水線裝修，改造成服務(wù)式公寓后再進行打包出售。有的甚至提供標準化的物業(yè)服務(wù)。

相比個人住房租賃市場的不確定性和隨意性，人們之所以傾向買房而非租房，很大一部分原因是個人租房市場的不穩(wěn)定性，而通過規(guī)?；笮蜋C構(gòu)租房的行為，相比個人與個人之間的契約，將有更多的保障。未來隨著中國持續(xù)的城市化水平推進和消費水平的不斷提升，中國的長租公寓租房需求及市場規(guī)模必然將繼續(xù)擴大。

而當(dāng)住房租賃市場形成相當(dāng)規(guī)模、專業(yè)化租賃機構(gòu)足夠多時，緩解的將不僅僅是一房難求，還可能是租金因供給端規(guī)?；陆怠?/p>

更為重要的是，當(dāng)租房成為持續(xù)穩(wěn)定且高性價比的選擇之時，對于自有住房的沖動也將會有所下降。年輕人更不會過早背負買房的壓力。屆時，中國民眾可能不再過于聚焦于房價的漲跌波動，而在于根據(jù)機構(gòu)提供的租賃服務(wù)提供支付相應(yīng)的租金，進入真正的住房商品化時代。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。