疫情負面影響消散 一季度深圳寫字樓凈吸納量破記錄

盡管全市凈吸納量為28.3萬平方米，打破歷年首季記錄，一季度，深圳甲級寫字樓空置率仍然小幅上升0.1個百分點至28%。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，二季度將是深圳甲級寫字樓供應淡季，需求將保持增長，空置率有望維持穩(wěn)定。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳瑞透露，未來深港兩地通關之后，香港中小型企業(yè)來深設立大灣區(qū)總部和辦事處的數(shù)量將爆發(fā)。值得注意的是，4月12日下午，香港特別行政區(qū)行政長官林正月娥表示，5月中旬起，內地人抵港可以免除14天隔離且沒有接種疫苗要求?？梢?，隨著疫情得到控制，深港兩地的經濟來往也將更加活躍?？罩寐市》仙?8%

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度，深圳市有6個甲級寫字樓項目入市，合計面積約40.6萬平方米。其中，南山區(qū)占新增供應量的74.1%。至此，深圳全市甲級寫字樓市場總存量環(huán)比擴容4.9%至871.2萬平方米。

需求方面，一季度，深圳市甲級寫字樓租賃需求復蘇進程未因春節(jié)假期而放緩，凈吸納量為28.3萬平方米，打破歷年的首季記錄，接近2019年第三季度29.7萬平米的歷史高峰。

盡管吸納量較高，但因為供應量和存量較大，一季度深圳市甲級寫字樓的平均空置率繼續(xù)攀升，環(huán)比上升0.1個百分點至28%。數(shù)據(jù)顯示，在空置率較高的背景下，以價換量已經成為多數(shù)深圳寫字樓業(yè)主吸客的長期策略之一。在此背景下，一季度，深圳市甲級寫字樓的租金水平繼續(xù)保持下行趨勢，環(huán)比微降0.5%，同比下降5.2%至184.7元/平方米/月。

深圳市甲級寫字樓的需求有哪些特點？第一太平戴維斯監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，一季度，金融與TMT行業(yè)仍是拉動租賃需求增長的主要力量。專業(yè)服務與零售貿易的租賃需求亦顯著增長。一季度深圳市甲級寫字樓租賃需求穩(wěn)定的行業(yè)包括房地產、消費者服務、健康醫(yī)療、商務中心及共享辦公。

從區(qū)位來看，一季度，南山區(qū)的甲級寫字樓凈吸納量仍是季內最高，約14.4萬平方米。此外，福田區(qū)的甲級寫字樓租賃需求明顯增長，凈吸納量環(huán)比增長超過10倍，至9.4萬平方米，主要原因是政府大力協(xié)助產業(yè)導入、新項目預租情況較好、以及區(qū)內企業(yè)升級搬遷需求日益增加。

一季度，深圳寫字樓市場錄得兩例大宗物業(yè)交易，均源于企業(yè)的自用需求。值得注意的是，在2020年，北京和上海兩地購買寫字樓的目的大多為投資運營，而深圳買家更多是為了滿足自用需求。2020年，深圳市共成交13例寫字樓大宗交易，其中10例交易的買家都是為了自用。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，二季度將是深圳甲級寫字樓供應淡季，預計有3個甲級寫字樓項目交付，約11.5萬平方米，合計可租賃面積較少。2021年的大部分新項目計劃在下半年交付。

受有限的新供應、持續(xù)下行的租金以及政府的產業(yè)激勵政策等因素的正面影響，加之疫情的出現(xiàn)一定程度上延緩市場簽約節(jié)奏，第二季度，預計市場上仍存有延遲需求以待釋放，因此，需求將保持增長，空置率有望維持穩(wěn)定。

此外，疫情對深圳甲級寫字樓市場的負面影響已逐漸消散，但市場競爭依然激烈，全市租金將維持下行趨勢，但未來3-6個月內預計降幅有限。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳瑞還透露，未來深港兩地通關之后，香港中小型企業(yè)來深設立大灣區(qū)總部和辦事處的數(shù)量將爆發(fā)，且選擇區(qū)位將主要在羅湖區(qū)，這樣的趨勢在2019年下半年就已顯現(xiàn)。

值得注意的是，4月12日下午，香港特別行政區(qū)行政長官林正月娥表示，5月中旬起，特區(qū)政府將為香港居民以外的內地人士提供“來港易”，即抵港可以免除14天隔離且沒有接種疫苗要求?？梢?，隨著疫情得到控制，深港兩地的經濟來往也將更加活躍。

零售物業(yè)回暖

隨著消費市場的加快恢復，深圳零售物業(yè)的吸納量也在快速回升。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，深圳全市社會消費品零售總額1，482.14億元，同比回升37.6%，與疫情前的2019年同期相比增長9.4%。從消費類型來看，餐飲收入恢復好于商品零售。1-2月份，餐飲業(yè)收入為180.9億元，同比增長46.5%，比2019年同期增長11.6%。1-2月份，商品零售總額為1301.3億元，同比增長36.5%，比2019年同期增長9.2%。

截至季末，深圳全市優(yōu)質零售物業(yè)總存量環(huán)比上升1.2%至532.5萬平方米。與此同時，一季度深圳全市零售物業(yè)的凈吸納量為4.8萬平方米，與去年同期凈吸納量為負數(shù)形成鮮明對比。其中除了餐飲類以外，配飾類及汽車類的租賃需求在第一季度尤為活躍。

從深圳全市來看，一季度零售物業(yè)的平均空置率環(huán)比微升0.2個百分點至9.8%，值得注意的是，福田、南山、龍華三個區(qū)的空置率均呈現(xiàn)環(huán)比下降。季內，大部分業(yè)主市場信心恢復并相應小幅上調租金，全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.9%，首層零售物業(yè)平均租金為655.2元/平方米/月。

第一太平戴維斯預計，二季度深圳將有兩個優(yōu)質零售項目開業(yè)，合計面積達約37.5萬平方米。與此同時，需求端將保持活躍，空置率預計維持穩(wěn)定，市場經營良好的項目將考慮小幅上調租金。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。