盡管全市凈吸納量為28.3萬平方米,打破歷年首季記錄,一季度,深圳甲級寫字樓空置率仍然小幅上升0.1個百分點至28%。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,二季度將是深圳甲級寫字樓供應淡季,需求將保持增長,空置率有望維持穩(wěn)定。
第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳瑞透露,未來深港兩地通關之后,香港中小型企業(yè)來深設立大灣區(qū)總部和辦事處的數(shù)量將爆發(fā)。值得注意的是,4月12日下午,香港特別行政區(qū)行政長官林正月娥表示,5月中旬起,內地人抵港可以免除14天隔離且沒有接種疫苗要求??梢?,隨著疫情得到控制,深港兩地的經濟來往也將更加活躍??罩寐市》仙?8%
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,2021年第一季度,深圳市有6個甲級寫字樓項目入市,合計面積約40.6萬平方米。其中,南山區(qū)占新增供應量的74.1%。至此,深圳全市甲級寫字樓市場總存量環(huán)比擴容4.9%至871.2萬平方米。
需求方面,一季度,深圳市甲級寫字樓租賃需求復蘇進程未因春節(jié)假期而放緩,凈吸納量為28.3萬平方米,打破歷年的首季記錄,接近2019年第三季度29.7萬平米的歷史高峰。
盡管吸納量較高,但因為供應量和存量較大,一季度深圳市甲級寫字樓的平均空置率繼續(xù)攀升,環(huán)比上升0.1個百分點至28%。數(shù)據(jù)顯示,在空置率較高的背景下,以價換量已經成為多數(shù)深圳寫字樓業(yè)主吸客的長期策略之一。在此背景下,一季度,深圳市甲級寫字樓的租金水平繼續(xù)保持下行趨勢,環(huán)比微降0.5%,同比下降5.2%至184.7元/平方米/月。
深圳市甲級寫字樓的需求有哪些特點?第一太平戴維斯監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,一季度,金融與TMT行業(yè)仍是拉動租賃需求增長的主要力量。專業(yè)服務與零售貿易的租賃需求亦顯著增長。一季度深圳市甲級寫字樓租賃需求穩(wěn)定的行業(yè)包括房地產、消費者服務、健康醫(yī)療、商務中心及共享辦公。
從區(qū)位來看,一季度,南山區(qū)的甲級寫字樓凈吸納量仍是季內最高,約14.4萬平方米。此外,福田區(qū)的甲級寫字樓租賃需求明顯增長,凈吸納量環(huán)比增長超過10倍,至9.4萬平方米,主要原因是政府大力協(xié)助產業(yè)導入、新項目預租情況較好、以及區(qū)內企業(yè)升級搬遷需求日益增加。
一季度,深圳寫字樓市場錄得兩例大宗物業(yè)交易,均源于企業(yè)的自用需求。值得注意的是,在2020年,北京和上海兩地購買寫字樓的目的大多為投資運營,而深圳買家更多是為了滿足自用需求。2020年,深圳市共成交13例寫字樓大宗交易,其中10例交易的買家都是為了自用。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,二季度將是深圳甲級寫字樓供應淡季,預計有3個甲級寫字樓項目交付,約11.5萬平方米,合計可租賃面積較少。2021年的大部分新項目計劃在下半年交付。
受有限的新供應、持續(xù)下行的租金以及政府的產業(yè)激勵政策等因素的正面影響,加之疫情的出現(xiàn)一定程度上延緩市場簽約節(jié)奏,第二季度,預計市場上仍存有延遲需求以待釋放,因此,需求將保持增長,空置率有望維持穩(wěn)定。
此外,疫情對深圳甲級寫字樓市場的負面影響已逐漸消散,但市場競爭依然激烈,全市租金將維持下行趨勢,但未來3-6個月內預計降幅有限。
第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳瑞還透露,未來深港兩地通關之后,香港中小型企業(yè)來深設立大灣區(qū)總部和辦事處的數(shù)量將爆發(fā),且選擇區(qū)位將主要在羅湖區(qū),這樣的趨勢在2019年下半年就已顯現(xiàn)。
值得注意的是,4月12日下午,香港特別行政區(qū)行政長官林正月娥表示,5月中旬起,特區(qū)政府將為香港居民以外的內地人士提供“來港易”,即抵港可以免除14天隔離且沒有接種疫苗要求??梢?,隨著疫情得到控制,深港兩地的經濟來往也將更加活躍。
零售物業(yè)回暖
隨著消費市場的加快恢復,深圳零售物業(yè)的吸納量也在快速回升。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,2021年1-2月,深圳全市社會消費品零售總額1,482.14億元,同比回升37.6%,與疫情前的2019年同期相比增長9.4%。從消費類型來看,餐飲收入恢復好于商品零售。1-2月份,餐飲業(yè)收入為180.9億元,同比增長46.5%,比2019年同期增長11.6%。1-2月份,商品零售總額為1301.3億元,同比增長36.5%,比2019年同期增長9.2%。
截至季末,深圳全市優(yōu)質零售物業(yè)總存量環(huán)比上升1.2%至532.5萬平方米。與此同時,一季度深圳全市零售物業(yè)的凈吸納量為4.8萬平方米,與去年同期凈吸納量為負數(shù)形成鮮明對比。其中除了餐飲類以外,配飾類及汽車類的租賃需求在第一季度尤為活躍。
從深圳全市來看,一季度零售物業(yè)的平均空置率環(huán)比微升0.2個百分點至9.8%,值得注意的是,福田、南山、龍華三個區(qū)的空置率均呈現(xiàn)環(huán)比下降。季內,大部分業(yè)主市場信心恢復并相應小幅上調租金,全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.9%,首層零售物業(yè)平均租金為655.2元/平方米/月。
第一太平戴維斯預計,二季度深圳將有兩個優(yōu)質零售項目開業(yè),合計面積達約37.5萬平方米。與此同時,需求端將保持活躍,空置率預計維持穩(wěn)定,市場經營良好的項目將考慮小幅上調租金。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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