疫情負(fù)面影響消散 一季度深圳寫(xiě)字樓凈吸納量破記錄

盡管全市凈吸納量為28.3萬(wàn)平方米，打破歷年首季記錄，一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率仍然小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至28%。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，二季度將是深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)淡季，需求將保持增長(zhǎng)，空置率有望維持穩(wěn)定。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳瑞透露，未來(lái)深港兩地通關(guān)之后，香港中小型企業(yè)來(lái)深設(shè)立大灣區(qū)總部和辦事處的數(shù)量將爆發(fā)。值得注意的是，4月12日下午，香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官林正月娥表示，5月中旬起，內(nèi)地人抵港可以免除14天隔離且沒(méi)有接種疫苗要求?？梢?jiàn)，隨著疫情得到控制，深港兩地的經(jīng)濟(jì)來(lái)往也將更加活躍?？罩寐市》仙?8%

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度，深圳市有6個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，合計(jì)面積約40.6萬(wàn)平方米。其中，南山區(qū)占新增供應(yīng)量的74.1%。至此，深圳全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比擴(kuò)容4.9%至871.2萬(wàn)平方米。

需求方面，一季度，深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求復(fù)蘇進(jìn)程未因春節(jié)假期而放緩，凈吸納量為28.3萬(wàn)平方米，打破歷年的首季記錄，接近2019年第三季度29.7萬(wàn)平米的歷史高峰。

盡管吸納量較高，但因?yàn)楣?yīng)量和存量較大，一季度深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率繼續(xù)攀升，環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至28%。數(shù)據(jù)顯示，在空置率較高的背景下，以?xún)r(jià)換量已經(jīng)成為多數(shù)深圳寫(xiě)字樓業(yè)主吸客的長(zhǎng)期策略之一。在此背景下，一季度，深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平繼續(xù)保持下行趨勢(shì)，環(huán)比微降0.5%，同比下降5.2%至184.7元/平方米/月。

深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求有哪些特點(diǎn)？第一太平戴維斯監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，一季度，金融與TMT行業(yè)仍是拉動(dòng)租賃需求增長(zhǎng)的主要力量。專(zhuān)業(yè)服務(wù)與零售貿(mào)易的租賃需求亦顯著增長(zhǎng)。一季度深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求穩(wěn)定的行業(yè)包括房地產(chǎn)、消費(fèi)者服務(wù)、健康醫(yī)療、商務(wù)中心及共享辦公。

從區(qū)位來(lái)看，一季度，南山區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量仍是季內(nèi)最高，約14.4萬(wàn)平方米。此外，福田區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求明顯增長(zhǎng)，凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)10倍，至9.4萬(wàn)平方米，主要原因是政府大力協(xié)助產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、新項(xiàng)目預(yù)租情況較好、以及區(qū)內(nèi)企業(yè)升級(jí)搬遷需求日益增加。

一季度，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得兩例大宗物業(yè)交易，均源于企業(yè)的自用需求。值得注意的是，在2020年，北京和上海兩地購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的目的大多為投資運(yùn)營(yíng)，而深圳買(mǎi)家更多是為了滿足自用需求。2020年，深圳市共成交13例寫(xiě)字樓大宗交易，其中10例交易的買(mǎi)家都是為了自用。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，二季度將是深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)淡季，預(yù)計(jì)有3個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目交付，約11.5萬(wàn)平方米，合計(jì)可租賃面積較少。2021年的大部分新項(xiàng)目計(jì)劃在下半年交付。

受有限的新供應(yīng)、持續(xù)下行的租金以及政府的產(chǎn)業(yè)激勵(lì)政策等因素的正面影響，加之疫情的出現(xiàn)一定程度上延緩市場(chǎng)簽約節(jié)奏，第二季度，預(yù)計(jì)市場(chǎng)上仍存有延遲需求以待釋放，因此，需求將保持增長(zhǎng)，空置率有望維持穩(wěn)定。

此外，疫情對(duì)深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的負(fù)面影響已逐漸消散，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，全市租金將維持下行趨勢(shì)，但未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)預(yù)計(jì)降幅有限。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳瑞還透露，未來(lái)深港兩地通關(guān)之后，香港中小型企業(yè)來(lái)深設(shè)立大灣區(qū)總部和辦事處的數(shù)量將爆發(fā)，且選擇區(qū)位將主要在羅湖區(qū)，這樣的趨勢(shì)在2019年下半年就已顯現(xiàn)。

值得注意的是，4月12日下午，香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官林正月娥表示，5月中旬起，特區(qū)政府將為香港居民以外的內(nèi)地人士提供“來(lái)港易”，即抵港可以免除14天隔離且沒(méi)有接種疫苗要求?？梢?jiàn)，隨著疫情得到控制，深港兩地的經(jīng)濟(jì)來(lái)往也將更加活躍。

零售物業(yè)回暖

隨著消費(fèi)市場(chǎng)的加快恢復(fù)，深圳零售物業(yè)的吸納量也在快速回升。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1，482.14億元，同比回升37.6%，與疫情前的2019年同期相比增長(zhǎng)9.4%。從消費(fèi)類(lèi)型來(lái)看，餐飲收入恢復(fù)好于商品零售。1-2月份，餐飲業(yè)收入為180.9億元，同比增長(zhǎng)46.5%，比2019年同期增長(zhǎng)11.6%。1-2月份，商品零售總額為1301.3億元，同比增長(zhǎng)36.5%，比2019年同期增長(zhǎng)9.2%。

截至季末，深圳全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量環(huán)比上升1.2%至532.5萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，一季度深圳全市零售物業(yè)的凈吸納量為4.8萬(wàn)平方米，與去年同期凈吸納量為負(fù)數(shù)形成鮮明對(duì)比。其中除了餐飲類(lèi)以外，配飾類(lèi)及汽車(chē)類(lèi)的租賃需求在第一季度尤為活躍。

從深圳全市來(lái)看，一季度零售物業(yè)的平均空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至9.8%，值得注意的是，福田、南山、龍華三個(gè)區(qū)的空置率均呈現(xiàn)環(huán)比下降。季內(nèi)，大部分業(yè)主市場(chǎng)信心恢復(fù)并相應(yīng)小幅上調(diào)租金，全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.9%，首層零售物業(yè)平均租金為655.2元/平方米/月。

第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，二季度深圳將有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，合計(jì)面積達(dá)約37.5萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，需求端將保持活躍，空置率預(yù)計(jì)維持穩(wěn)定，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好的項(xiàng)目將考慮小幅上調(diào)租金。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。