新政后大逆轉(zhuǎn) 4月上海樓市不再供不應(yīng)求

“滬九條”新政出臺(tái)已1個(gè)多月，從上海住宅市場(chǎng)表現(xiàn)來看，4月上海新房市場(chǎng)供求量出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。盡管供應(yīng)量大幅上漲，成交量卻下滑5成以上。值得關(guān)注的是，周邊二線城市目前對(duì)于開發(fā)商有較大吸引力，房企當(dāng)前正在這些二線城市積極拿地，為其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

上海住宅月成交量大幅下跌

4月上海新房市場(chǎng)供求量出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，盡管供應(yīng)量大幅上漲，成交量卻出現(xiàn)大幅下跌現(xiàn)象，下滑幅度達(dá)到5成以上，為去年“330”新政以來的第二低位，僅高于今年2月春節(jié)成交量。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：4月上海市商品住宅的供應(yīng)量為131.4萬平方米，環(huán)比上漲51.3%，同比上漲30.6%，創(chuàng)下近半年來新高；成交量為97.2萬平方米，環(huán)比下滑56.1%，同比下滑21.8%。成交價(jià)格較前月繼續(xù)下滑，跌破3.3萬元/平方米，為近7個(gè)月新低。

從成交情況來看，4月商品住宅的成交量不足百萬平方米，雖然與前兩年較為冷清的“小陽春”行情相比略勝一籌，但相對(duì)于去年“330”新政帶來的這波行情，還是呈現(xiàn)出急速下滑的態(tài)勢(shì)。

供求比方面，4月供求比出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，為1.35:1，結(jié)束了連續(xù)5個(gè)月供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供求矛盾得以大幅緩解。

上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示：受“滬九條”新政影響，大量非滬籍購房者遭限購制約，滬購買力受到抑制從而大幅縮減，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)急速下滑。但從新增供應(yīng)來看，開發(fā)商入市步伐不減反增，尤其是豪宅類產(chǎn)品，一定程度上反映出的潛在購買力依然存在。

周邊城市對(duì)房企吸引力大

目前，城市之間市場(chǎng)表現(xiàn)正持續(xù)分化。世邦魏理仕指出，面對(duì)市場(chǎng)價(jià)格快速上升，滬深及部分二線城市分別在3月底出臺(tái)調(diào)控樓市政策，通過提高購房社保繳費(fèi)年限和二套房首付比例等措施遏制房?jī)r(jià)過快上升態(tài)勢(shì)。城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)不再齊漲共跌，分化的表現(xiàn)導(dǎo)致差異化的市場(chǎng)政策出臺(tái)?？梢园l(fā)現(xiàn)本次市場(chǎng)的漲升不僅是貨幣政策的體現(xiàn)，也是基本面因素，如產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)所吸引的人口導(dǎo)入帶來的直接結(jié)果，這也是強(qiáng)勢(shì)二線城市樓市迅速跟上一線城市漲幅的原因。人口聚集的趨勢(shì)不會(huì)在短期改變，而因地施策的樓市調(diào)控在今后應(yīng)將成為基本趨勢(shì)。

受益于今年多項(xiàng)利好政策出臺(tái)的疊加效應(yīng)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)利好，龍頭上市房企通過產(chǎn)品創(chuàng)新、定制戶型、加速推盤、創(chuàng)新營(yíng)銷等不同方式，提升公司的銷售業(yè)績(jī)。其雄厚的土地儲(chǔ)備，也為其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。例如旭輝，“區(qū)域聚焦、深耕中國一二線城市”是旭輝一直堅(jiān)持的戰(zhàn)略布局，作為“長(zhǎng)三角”區(qū)域的核心城市，蘇州是旭輝布局全國的重點(diǎn)城市。2015年，旭輝全年銷售突破71億元，勇奪蘇州樓市銷售金額、銷售面積、銷售套數(shù)“三冠王”，為全集團(tuán)312億元的全年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)兩成銷售業(yè)績(jī)。旭輝集團(tuán)副總裁、蘇南事業(yè)部總經(jīng)理王鳳友表示：“旭輝在蘇州制定了‘3年百億，蘇州第一’的目標(biāo)。2015年實(shí)現(xiàn)了‘蘇州第一’，2016年，旭輝蘇南事業(yè)部將發(fā)力沖刺100億的銷售目標(biāo)。”

在品牌房企云集、競(jìng)爭(zhēng)激烈的蘇州樓市，旭輝緣何能脫穎而出？王鳳友認(rèn)為，極致的產(chǎn)品、極致的服務(wù)是根本。從最初以剛需毛坯為主力的產(chǎn)品，到如今蘇州鉑悅府、北辰旭輝壹號(hào)院這樣的高端品質(zhì)住宅，產(chǎn)品越來越走心，王鳳友介紹說：“以蘇州鉑悅府為例，我們總結(jié)出88個(gè)細(xì)節(jié)。像門把手的設(shè)計(jì)、進(jìn)屋感應(yīng)燈光的設(shè)計(jì)、儲(chǔ)物柜的設(shè)計(jì)等，處處都是對(duì)細(xì)節(jié)的揣摩。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。