房企拿地意愿增強(qiáng) 各地去庫存仍上演冰火兩重天

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。值得注意的是，這是自2016年初房地產(chǎn)投資現(xiàn)回暖后，連續(xù)4個月上漲。較去年全年增速的1%，大幅上漲6.2個百分點，分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)商拿地意愿增強(qiáng)。

國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎分析表示，前4月房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果有效釋放，多個房地產(chǎn)典型指標(biāo)持續(xù)向好。但值得注意的是，雖然指標(biāo)向好，但城市分化依然是需要關(guān)注的主要問題。

具體來看，4月份，商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1-3月份提高3.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長38.8%，辦公樓銷售面積增長33.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長13.5%。商品房銷售額27656億元，增長55.9%，增速提高1.8個百分點。其中，住宅銷售額增長61.4%，辦公樓銷售額增長60.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長15.3%。

對此，李皎表示，今年以來，商品房銷售面積和金額均高速增長，呈量價齊升的態(tài)勢。1-4月份，全國商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長36.5%，增速比一季度提高3.4個百分點，比去年全年提高30個百分點；銷售額2.77萬億元，增長55.9%，增速比一季度提高1.8個百分點，比去年全年提高41.5個百分點。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也表示，在全國絕大部分省市仍在千方百計地出臺政策激活市場以消化庫存的強(qiáng)刺激下，樓市依然在全面復(fù)蘇的趨勢中。

除銷售大幅上漲外，房地產(chǎn)建設(shè)的多個典型指標(biāo)也全面好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積634261萬平方米，同比增長5.8%，增速與1-3月份持平。房屋新開工面積43425萬平方米，增長21.4%，增速提高2.2個百分點。房屋竣工面積25478萬平方米，增長20.1%，增速提高2.4個百分點。同時，資金方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金42371億元，同比增長16.8%，增速比1-3月份提高2.1個百分點。

李皎表示，商品房銷售市場升溫，銷售向好城市的房企加快了項目開工和施工進(jìn)度。同時，預(yù)期向好的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在重點城市、熱點板塊也加緊了土地儲備。

張大偉也表示，因部分城市房價爆發(fā)，地王頻繁出現(xiàn)。隨著地王蔓延，很多之前剛需的區(qū)域價格全面提升，預(yù)計北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價預(yù)期將達(dá)6萬元每平米，導(dǎo)致市場全面高端化。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月土地購置面積下降6.5%，降幅比一季度收窄5.2個百分點，比去年全年收窄25.2個百分點，為2014年11月份以來最小降幅。

值得一提的是，房地產(chǎn)熱點地區(qū)的輻射作用也開始顯現(xiàn)。1-4月份，非重點城市開發(fā)投資同比增長7.8%，比重點城市投資增速高1.1個百分點。非重點城市開發(fā)投資增速時隔20個月后重新超過重點城市。

價格漲幅也有類似表現(xiàn)。中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的《4月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，4月新建住宅平均價格環(huán)比漲幅前十位分別是惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，不再是常勝將軍北上廣等一線城市。

具體來看，4月惠州新建住宅價格環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%，昆山漲幅也達(dá)到6.06%，此外，中山、廈門、蘇州三地漲幅均超過5%，廊坊、南京、珠海漲幅超過4%，東莞、武漢漲幅超過3%。而與此同時，深圳新建住宅價格環(huán)比上漲幅僅為2.84%，北京2.03%，廣州環(huán)比上漲1%，上海環(huán)比漲幅僅為0.92%。

雖然因政策刺激的影響，現(xiàn)階段我國樓市大面積復(fù)蘇，庫存也有明顯下降。4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，連續(xù)兩個月出現(xiàn)下調(diào)。其中，住宅待售面積4.51億平方米，已低于去年末的規(guī)模。

但李皎指出，仍需重點關(guān)注城市分化問題。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，重點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高10個百分點。在此影響下，重點城市庫存量大幅減少，較2015年末減少397萬平方米。但同時非重點城市庫存量卻比去年末增加1233萬平方米，依然面臨較大去庫存壓力。

因此，張大偉認(rèn)為，未來政策方面，將根據(jù)政治局會議提出的“有序消化房地產(chǎn)庫存”因城施策。重點城市將加速推出不同力度的調(diào)控約束性政策，限制樓市過熱上漲。同時，去庫存政策力度將集中于庫存壓力較大的三四線城市中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。