恒隆地產(chǎn)2015年收入下滑46% 二線城市之痛暫難化解

起家于香港植根于內(nèi)地上海、天津、沈陽等地的上市房企恒隆地產(chǎn)，面對(duì)當(dāng)前振蕩下行的股價(jià)，于5月13日向長江商報(bào)記者表示；面對(duì)二線城市商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的受挫，恒隆泰然處之，未來也將主要關(guān)注二線城市。

眾所周知，十余年來，恒隆地產(chǎn)先后進(jìn)駐天津、沈陽、濟(jì)南、無錫、大連、昆明等二線城市開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，并于2013年再下一城，投得湖北武漢一宗黃金地塊。

恒隆地產(chǎn)的股價(jià)從2010年11月突破40港元大關(guān)之后，便一路振蕩下行，2016年5月13日以13.90港元收盤。恒隆地產(chǎn)除了上海的兩個(gè)項(xiàng)目，恒隆其他在內(nèi)地的項(xiàng)目全都集中于二線城市。而恒隆看重的沈陽、無錫、天津、濟(jì)南、武漢等二線城市商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目頻頻受挫，業(yè)內(nèi)人士直言其“二線城市之殤”難化解。

然而，受制于消費(fèi)理念、購買力以等多種因素，業(yè)內(nèi)人士對(duì)其將二線城市作為主戰(zhàn)場依然心存疑慮。

根據(jù)恒隆集團(tuán)2015年年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2015年12月31日止，恒隆集團(tuán)的整體收入減少46%至95.28億港元，整體利潤相應(yīng)下降48%至69.55億港元，集團(tuán)的物業(yè)租賃租金收入增長7%至83.3億港元。

33億進(jìn)駐武漢核心商圈

“只選好的，只做對(duì)的。”恒隆地產(chǎn)在回復(fù)長江商報(bào)記者的郵件中表示公司只選購最佳位置的地塊、只選取最佳的設(shè)計(jì)。

2013年2月7日，武漢招拍掛市場迎來2月首場土拍。當(dāng)日，恒隆地產(chǎn)以總價(jià)33億元、樓面地價(jià)7200元/平米的樓王價(jià)摘得硚口區(qū)熱門地塊，欲打造大型商業(yè)綜合體——武漢恒隆廣場。

地塊東至民意四路、南至順道街、西至漢口中心嘉園小區(qū)、北至京漢大道，被游藝路分割成兩塊；凈用地面積約8.26萬平米，規(guī)劃總建筑面積為46萬平米。

在交通方面，項(xiàng)目緊鄰京漢大道武商路公交站，與輕軌1號(hào)線利濟(jì)北路站相距不到10米，距離地鐵2號(hào)線中山公園站也不過百米。

2014年9月，武漢恒隆廣場正式動(dòng)工。5月11日下午3時(shí)左右，長江商報(bào)記者在武漢廣場背后的京漢大道上的過街天橋看到項(xiàng)目已建至地面高度，地基和地下工程雛形初現(xiàn)。

恒隆地產(chǎn)在回復(fù)本報(bào)記者的郵件提到，目前的建筑進(jìn)度仍然依照計(jì)劃進(jìn)行，地基工程和地下建筑工程將分別于2016年下旬完成和動(dòng)工，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2019年分階段完成。

一位地產(chǎn)人士向長江商報(bào)記者透露，武漢恒隆廣場緊靠武廣商圈，未來項(xiàng)目入市，將與武商廣場、世貿(mào)廣場和武漢國際廣場比肩而立，定位相當(dāng)重要。

二線城市項(xiàng)目頻頻受挫

通過收購?fù)恋亟ㄔO(shè)商業(yè)設(shè)施，向入駐商戶收取租金盈利。“收租公”恒隆地產(chǎn)其他二線城市的項(xiàng)目，市場表現(xiàn)如何？

2005年3月，恒隆地產(chǎn)在天津拿下二線城市的第一個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃投資3億美元打造天津最大的商業(yè)廣場。理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。天津項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間不僅晚于公司后來獲得的沈陽、濟(jì)南和無錫等項(xiàng)目，定位也有所降低，更偏大眾化。盡管恒隆地產(chǎn)將此解釋為頂級(jí)奢侈品牌已落戶競爭對(duì)手，但這多少顯示出在濟(jì)南等項(xiàng)目表現(xiàn)不溫不火之時(shí)，恒隆地產(chǎn)在定位上的考慮。

至于恒隆地產(chǎn)在沈陽的皇城項(xiàng)目，由于選址出現(xiàn)偏差，也經(jīng)歷了陣痛期。“相當(dāng)于是在北京朝陽大悅城的位置，要做一個(gè)頂級(jí)的高端奢侈品購物中心。”一位該項(xiàng)目的分析人員指出。皇城恒隆廣場定位于中高端，但目前沈陽的中高端和高端消費(fèi)在以驚人的速度向金廊區(qū)域轉(zhuǎn)移。

而在濟(jì)南恒隆廣場，商鋪的空置情況一度非常嚴(yán)重，甚至可以稱之為租戶集體撤柜。雪上加霜的是，在沈陽和濟(jì)南項(xiàng)目經(jīng)營不善的同時(shí)，恒隆地產(chǎn)遭遇了一場人事大調(diào)整。2012年12月，恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事姚子賢和高伯遒雙雙出走。

對(duì)于慢周轉(zhuǎn)、重資產(chǎn)的開發(fā)模式，恒隆地產(chǎn)回復(fù)本報(bào)記者：“恒隆看重長遠(yuǎn)的回報(bào)，我們能承受經(jīng)營商業(yè)項(xiàng)目的初期狀況，以致經(jīng)濟(jì)周期困難時(shí)，也能更準(zhǔn)確地拿捏當(dāng)?shù)厥袌龅南埠眉靶枨?，從長遠(yuǎn)的角度為每一個(gè)項(xiàng)目量身打造可持續(xù)發(fā)展模式。”

業(yè)績五年來首度下滑

陳啟宗近日在公開場合否認(rèn)了“恒隆地產(chǎn)二線城市無一成功”的說法。他舉例稱，沈陽皇城恒隆廣場三四年前的經(jīng)營不盡如人意，但是今天已經(jīng)基本解決。“商場開張之前是有很多錯(cuò)，但開張調(diào)整后已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)。”

但僅從數(shù)據(jù)上看，其在二線城市的業(yè)績表現(xiàn)平平，增加商場數(shù)量，對(duì)公司收入的貢獻(xiàn)并不大，恒隆依然處在嚴(yán)重依賴上海兩家商場的狀態(tài)下。

近日，在該公司官網(wǎng)公布的《致股東函》中，陳啟宗表示：除上海以外，恒隆正面臨租金下調(diào)的壓力。傳統(tǒng)意義上，由于暑假及國慶節(jié)等長假期，下半年的業(yè)務(wù)表現(xiàn)會(huì)勝過上半年。然而去年除沈陽的皇城恒隆廣場外，企業(yè)其它內(nèi)地零售物業(yè)于2015年度下半年的租金收入均較上半年有所減少。

“無錫的恒隆廣場辦公樓的承租面積逾七成，實(shí)際租用面積約為六成。沈陽的市府恒隆廣場辦公樓的承租面積僅為四成四，遷入之租戶為四成。”

2015年恒隆集團(tuán)整體收入下滑46%，這是其2011年來首次遭遇年度收入下跌。陳啟宗稱：“現(xiàn)在是我們進(jìn)入內(nèi)地以來，零售環(huán)境最艱困的時(shí)候，抱有太高期望并不明智。”

由于恒隆地產(chǎn)售出的已落成住宅單位遠(yuǎn)較一年前少，因此收入下降88%；整體租金收入升幅為7%，絕對(duì)無法抵銷售樓收入的跌幅。此外，鑒于重估收益甚少，股東應(yīng)占純利下降56%，股東應(yīng)占基本純利及每股基本盈利亦按同一百分比下跌。

不過，恒隆地產(chǎn)給長江商報(bào)記者關(guān)于業(yè)績下滑問題的回復(fù)郵件在中，仍然透露出對(duì)市場的樂觀態(tài)度：“我們深信購物商場的營運(yùn)，有其一套獨(dú)特的模式。在商場開業(yè)后，一般都需要一至兩個(gè)租期的時(shí)間優(yōu)化租戶組合，以配合市場不斷變更的需要及消費(fèi)者的喜好，同時(shí)讓租戶按市場力量自行汰弱換強(qiáng)。”

“玩轉(zhuǎn)”二線城市任重道遠(yuǎn)

近年來，一線城市高端商業(yè)體如雨后春筍般崛起，二線城市緊隨其后，廣闊的市場空間也吸引了大批頂級(jí)商業(yè)體的入駐和投建。不過，受市民消費(fèi)能力和消費(fèi)理念的制約，外界對(duì)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一直較為謹(jǐn)慎。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗也曾坦言，每個(gè)城市都是第一次進(jìn)去，難免會(huì)有很多難處，不容易拿捏準(zhǔn)當(dāng)?shù)氐氖袥r。

“我們深信購物商場的營運(yùn)，有其一套獨(dú)特的模式。在商場開業(yè)后，一般都需要一至兩個(gè)租期的時(shí)間優(yōu)化租戶組合，以配合市場不斷變更的需要及消費(fèi)者的喜好，同時(shí)讓租戶按市場力量自行汰弱換強(qiáng)。”盡管在恒隆廣場看來，這樣的調(diào)整是正常現(xiàn)象。不過，要想“玩轉(zhuǎn)”二線城市，在運(yùn)營中因地制宜、克服“水土不服”的難題仍有待破解。

“恒隆的長處在于建設(shè)優(yōu)質(zhì)的建筑和很強(qiáng)的招商能力，這兩點(diǎn)并非新趨勢下制勝的關(guān)鍵因素，能夠因地制宜，掌握每一個(gè)城市的消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，根據(jù)每個(gè)賣場的自身特點(diǎn)打造新的具有差異化的運(yùn)營體系才是獲勝的關(guān)鍵因素，而恒隆最缺乏的就是此種能力。”曾對(duì)全國各地恒隆廣場進(jìn)行過實(shí)地調(diào)研的惠星指出。

不過，恒隆地產(chǎn)自己也意識(shí)到商場運(yùn)營的重要，開始突圍自救。恒隆地產(chǎn)表示，“趁市道放緩之際，恒隆亦會(huì)致力加強(qiáng)另一重要領(lǐng)域EST計(jì)劃，即體驗(yàn)（Experience）、服務(wù)（Service）和科技（Technology）。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。