招商蛇口重組后首現(xiàn)人事震蕩 千億規(guī)模激進(jìn)擴(kuò)張存憂(yōu)

5月9日，招商蛇口發(fā)布公告，宣布兩位公司副總經(jīng)理辭任。這是招商蛇口在去年重組后的首次重大人事調(diào)整。

招商蛇口在公告中表示，該公司近日收到副總經(jīng)理孟才、王晞提交的辭職報(bào)告，孟才和王晞因個(gè)人原因辭任公司副總經(jīng)理職務(wù)。孟才和王晞的辭任申請(qǐng)自送達(dá)公司董事會(huì)之日起生效，辭任后不再擔(dān)任公司其他職務(wù)，前述兩人的辭任不會(huì)影響公司正常的經(jīng)營(yíng)管理。

在業(yè)界看來(lái)，招商蛇口近來(lái)提出的躋身一線房企行列、千億規(guī)模等口號(hào)，某種程度上對(duì)公司發(fā)展提出了更高的要求。而公司同時(shí)要面臨高溢價(jià)拿地帶來(lái)的后期入市風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致函致電招商蛇口方面，其董事會(huì)秘書(shū)劉寧在接通記者采訪電話后表示，針對(duì)公司高管離職的情況說(shuō)明，此前已經(jīng)公開(kāi)闡明過(guò)。其他沒(méi)有需要再澄清的內(nèi)容。

日前，劉寧在接受媒體采訪時(shí)回應(yīng)稱(chēng)，孟才等人大概在去年底已提出辭職事宜，公司內(nèi)部也已安排好新的接任者，只不過(guò)目前還未正式公布。“招商蛇口的人才梯隊(duì)完備，孟才、王晞的辭任不會(huì)影響公司正常的經(jīng)營(yíng)管理。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從公司公告措辭來(lái)看，近日招商蛇口兩位高管的人事變動(dòng)，與去年9月招商地產(chǎn)原總經(jīng)理林少斌、賀建亞兩人倒臺(tái)發(fā)生的巨大高層人事震蕩不同。公告稱(chēng)，任職期間，孟才和王晞勤勉敬業(yè)，恪盡職守，為公司發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心研究經(jīng)理朱一鳴分析認(rèn)為，招商蛇口此前經(jīng)歷了兩家公司重組，重組后的招商蛇口董事會(huì)成員均不是招商地產(chǎn)的原班人馬，地產(chǎn)屬性進(jìn)一步淡化，一朝天子一朝臣，有人離開(kāi)也是必然的。

干將離職人事陣痛

2015年12月30日，招商蛇口重組上市并正式聘請(qǐng)公司經(jīng)營(yíng)管理層，在任命許永軍為總經(jīng)理的同時(shí)，孟才、王晞被任命為副總經(jīng)理。此外，擔(dān)任副總經(jīng)理/常務(wù)副總經(jīng)理一職的還有劉偉、朱文凱、楊志光、閆承大、張林、趙軍、龔鐳、何飛等人，他們根據(jù)個(gè)人特長(zhǎng)和成長(zhǎng)履歷分管公司業(yè)務(wù)。

業(yè)界提起孟才、王晞，往往都用“公司重臣”來(lái)形容。孟才歷任南山開(kāi)發(fā)公司房地產(chǎn)部副經(jīng)理、經(jīng)理，深圳市南山開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)公司總經(jīng)理、深圳招商房地產(chǎn)有限公司及招商蛇口副總經(jīng)理、招商地產(chǎn)副總經(jīng)理等職務(wù)，是招商蛇口華北區(qū)域的第一責(zé)任人。至2015年年末，孟才作為高管，持股招商蛇口17.37萬(wàn)股。

孟才在招商內(nèi)部被視為“拿地干將”，以激進(jìn)著稱(chēng)。2003年，孟才升任招商地產(chǎn)副總經(jīng)理，主管發(fā)展和產(chǎn)品中心。此后經(jīng)歷兩次跳槽后，他于2010年底重新回歸招商地產(chǎn)任副總裁，并分管華北區(qū)，主抓拿地和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

在他回歸后，招商地產(chǎn)的布局城市從十幾個(gè)擴(kuò)大至逾30個(gè)。其中在華北地區(qū)，招商地產(chǎn)于2012年迅速聯(lián)合華潤(rùn)、九龍倉(cāng)及平安聯(lián)合在北京拿地，結(jié)束多年未在此擴(kuò)張的尷尬。據(jù)了解，孟才激進(jìn)、果斷、行動(dòng)力強(qiáng)，曾被寄予開(kāi)拓華北戰(zhàn)場(chǎng)、收復(fù)失地的希望。

5月5日，前招商蛇口副總經(jīng)理、兼華北區(qū)董事長(zhǎng)孟才還出現(xiàn)在北京，當(dāng)日北京開(kāi)拍3宗土地。招商蛇口以總價(jià)62億元拿下2宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅地塊。據(jù)悉，拿地當(dāng)天，除了招商蛇口北京公司總經(jīng)理親自到場(chǎng)外，孟才也在背后督戰(zhàn)，完成其在華北區(qū)域的最后一次布局。

5月10日，嘉年華國(guó)際控股有限公司正式宣布，前招商蛇口副總經(jīng)理孟才獲任為公司執(zhí)行董事，并自公告當(dāng)日起生效。同時(shí)，孟才將獲得公司5000萬(wàn)份購(gòu)股權(quán)。

與孟才同一時(shí)間選擇離開(kāi)招商蛇口的還有一位公司高管，消息顯示，該高管為招商蛇口副總經(jīng)理，兼華東區(qū)域總經(jīng)理王晞，招商蛇口整合之前其職務(wù)為招商地產(chǎn)副總經(jīng)理。王晞操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)豐富，已完成20個(gè)城市、40多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理工作，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“最懂開(kāi)發(fā)的建筑師及最懂建筑的開(kāi)發(fā)商”。目前，王晞的去向暫時(shí)未定。

據(jù)悉，招商蛇口分為華南區(qū)域、華東區(qū)域、華中區(qū)域、華北區(qū)域和深圳區(qū)域。孟才分管的華北區(qū)域包括北京、天津和東北的沈陽(yáng)、哈爾濱、山東的大連、日照、青島、煙臺(tái)等城市。至于華東區(qū)域中，目前已進(jìn)入上海、南京、蘇州、杭州、鎮(zhèn)江、常州、常熟、寧波、太倉(cāng)。

對(duì)此，業(yè)界有分析人士稱(chēng)，兩位高管在任職期未滿(mǎn)提前離職，可能與負(fù)責(zé)板塊業(yè)績(jī)相關(guān)。2015年，孟才負(fù)責(zé)的華北區(qū)域營(yíng)收同比減少7.87%，毛利率同比下跌13.24%；王晞負(fù)責(zé)的華東區(qū)域去年毛利率卻僅為16.61%，低于華北、華南區(qū)域。

對(duì)此，朱一鳴表示，招商蛇口兩位高管的離職，從另一方面也說(shuō)明職業(yè)經(jīng)理人在央企內(nèi)部遇到的“天花板”。此前接近招商蛇口的人士也對(duì)媒體表示，作為央企，公司內(nèi)部的職位屬“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”，這也導(dǎo)致了部分人才流失。招商蛇口提出躋身一線房企行列、千億規(guī)模等目標(biāo)，而激進(jìn)拿地成了規(guī)模擴(kuò)張的主要途徑之一，各區(qū)域負(fù)責(zé)人亦肩負(fù)著較大壓力。

在朱一鳴看來(lái)，重組后的招商蛇口董事會(huì)成員均不是招商地產(chǎn)的原班人馬，地產(chǎn)屬性進(jìn)一步淡化，城市運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)和物流板塊才是業(yè)務(wù)重點(diǎn)，而孟才和王晞都是原來(lái)招商地產(chǎn)的高管。從合并重組后的招商蛇口來(lái)看，原招商地產(chǎn)的管理層人馬從數(shù)量上已經(jīng)無(wú)法和招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)蛇“口工業(yè)區(qū)”）一方抗衡。最新的招商蛇口董事會(huì)7位成員中，無(wú)一人來(lái)自招商地產(chǎn)原班人馬。

千億規(guī)模擴(kuò)張存憂(yōu)

根據(jù)招商蛇口最新發(fā)布的2016年4月銷(xiāo)售及拿地公告顯示，4月份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積38.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68.97%,環(huán)比下降1.39%,銷(xiāo)售金額56.49億元,同比增長(zhǎng)104.01%,銷(xiāo)售均價(jià)14800元/平方米,同比增長(zhǎng)20.74%；此外,公司4月份于北京、廣州共獲取3個(gè)項(xiàng)目。公司4月份銷(xiāo)售環(huán)比總體趨緩,可能由部分城市政策收緊所致。而另?yè)?jù)招商蛇口一季報(bào)顯示，因房地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)量減少，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比減少29.68%至45.24億元。

與此同時(shí)，近期引起業(yè)界關(guān)注的還有傳聞中的中糧地產(chǎn)將逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)由招商蛇口接盤(pán)。對(duì)此，劉寧表示并不知悉高層是否有和中糧集團(tuán)洽談（接盤(pán)），但作為上市公司若要進(jìn)行資產(chǎn)并購(gòu)，需要對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審核。

梳理資料顯示，過(guò)去多年以來(lái)，招商地產(chǎn)作為招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊唯一的上市平臺(tái)，在規(guī)模和地位上仍處于第二梯隊(duì)。在2015年重組的草案中，招商蛇口指出，原有的招商地產(chǎn)“與集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目標(biāo)定位不符”。實(shí)際上，早幾年就已經(jīng)提出千億規(guī)模的招商地產(chǎn)這幾年的擴(kuò)張之路頗為激進(jìn)。

其中僅2015年，招商蛇口在拿地?cái)U(kuò)張方面表現(xiàn)的非常積極甚至激進(jìn)，拿地金額接近400億元，約占全年銷(xiāo)售額（575.80億元）比重的65%以上。

聯(lián)系到深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)亟待開(kāi)發(fā)的背景，一系列因素推動(dòng)了招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)并重新上市。在合并后，招商蛇口截至2015年底合計(jì)在手的土儲(chǔ)規(guī)模超過(guò)2800萬(wàn)平方米。

通過(guò)資產(chǎn)整合，招商蛇口已獲得太子灣、蛇口及前海土地資源約536萬(wàn)平方米，其中已辦理或正在辦理使用權(quán)證的土地面積僅211萬(wàn)方，且主要集中在前海的工業(yè)用地。在深圳市場(chǎng)商住用地供需極度失衡的情況下，這些存量資源被認(rèn)為是公司“釋放空間進(jìn)一步超市場(chǎng)預(yù)期的所在”。

易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示：“盡管公司目前有較多的工業(yè)用地等，但實(shí)際上由于土地轉(zhuǎn)性以及地方政府城市更新思路不明確，所以也會(huì)增加轉(zhuǎn)性的壓力或成本的。前海、蛇口等區(qū)域土地未來(lái)存在土地轉(zhuǎn)性（工改商，工改住等），推進(jìn)阻力依然是存在的。”

目前，招商蛇口明確將社區(qū)運(yùn)營(yíng)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、郵輪運(yùn)營(yíng)三大板塊列為未來(lái)的發(fā)展方向，但從業(yè)績(jī)來(lái)看，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為核心的社區(qū)運(yùn)營(yíng)仍是最重要部分。在去年業(yè)績(jī)中，社區(qū)運(yùn)營(yíng)占總收入492.22億元的85.18%（2014年占90.29%）。也正因?yàn)槿绱?，?guī)模化擴(kuò)張，激進(jìn)拿地成為過(guò)去招商地產(chǎn)發(fā)展的重要策略。

而在公司2015年年報(bào)中也明確指出了發(fā)展中將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。在園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面，園區(qū)開(kāi)發(fā)屬于資源依賴(lài)型、資金密集型行業(yè)，土地、資金等主要資源的供給受各類(lèi)政策影響較大。若未來(lái)經(jīng)濟(jì)及政策產(chǎn)生波動(dòng)，可能引起公司所開(kāi)發(fā)的園區(qū)面臨出租率下降、租金下跌、配套服務(wù)需求萎縮等風(fēng)險(xiǎn)。此外，公司就前海土地整備與相關(guān)部門(mén)正在緊鑼密鼓的協(xié)商中，但由于資產(chǎn)量大、方案復(fù)雜，且公司努力爭(zhēng)取利益最大化，因此取得最終談判結(jié)果的時(shí)間有一定的不確定性。

而目前在經(jīng)歷資產(chǎn)重組后，招商蛇口受深圳蛇口、前海的土地價(jià)值轉(zhuǎn)性及容積率調(diào)整遲遲未有明確時(shí)間表等影響，股價(jià)較上市之初已折讓30%以上。相比公司上市當(dāng)日股價(jià)截至5月12日收盤(pán)跌幅已經(jīng)達(dá)到45%。

與此同時(shí)，業(yè)界觀察人士認(rèn)為公司此前的激進(jìn)擴(kuò)張存在隱憂(yōu)，而對(duì)于公司以“激進(jìn)拿地”的干將離職，是否意味著未來(lái)公司發(fā)展過(guò)程拿地風(fēng)格轉(zhuǎn)向以及公司高溢價(jià)拿地承壓等問(wèn)題，記者數(shù)度聯(lián)系招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至記者發(fā)稿時(shí)，未收到回復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“對(duì)于招商蛇口此次的人士變動(dòng)，很大程度上與公司追求規(guī)模效應(yīng)有關(guān)。而公司此前激進(jìn)拿地面臨的后期入市風(fēng)險(xiǎn)依然不容小覷。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。