成都商業(yè)地產(chǎn)如何有效去庫存

在樓市庫存整體下降的大環(huán)境下，成都去庫存分化卻十分明顯：住宅項目開啟“小步快跑”模式，商業(yè)地產(chǎn)卻在龐大庫存陰影下“舉步維艱”。成都商業(yè)地產(chǎn)存量有多少？庫存到底有多嚴(yán)重？這是近兩年來業(yè)界爭論不休的論題。在“賣不動”和“租不起價”的局面下，有必要重新審視成都商業(yè)地產(chǎn)去庫存的問題。

庫存大去化或需五年

成都商業(yè)地產(chǎn)存量到底有多少？很多業(yè)內(nèi)人士都給不出確切的答案。不過，5月10日第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)或許值得參考?！敖刂?015年底，成都存量寫字樓達(dá)484萬平方米，去化周期需5年之久。成都存量待出租的商務(wù)樓宇達(dá)225萬平方米，庫存量在國內(nèi)二線城市中居首位。”第一太平戴維斯公布的數(shù)據(jù)讓人吃驚不已。

此外，成都商鋪及零售市場也趨近飽和。據(jù)正合地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)主要商圈已運營的購物中心（含百貨）體量已達(dá)540多萬平方米，且運營過程中面臨著銷售和經(jīng)營的雙重壓力。另據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，以商務(wù)樓宇為例，目前全市空置率高達(dá)41%，數(shù)年前紅紅火火的建設(shè)熱潮下，成都出現(xiàn)了大量的寫字樓、賣場、商業(yè)街，如今，市場積重難返。在這樣的大環(huán)境下，仁和春天、339歡樂頌、成都第一城、財富又一城、陽光新業(yè)中心、成都富力廣場、九方購物中心、地一大道地下商場等面臨著相似的困境。

最近，記者來到曾經(jīng)創(chuàng)下成都商業(yè)地產(chǎn)“銷售奇跡”的南城都匯新街里，這里的街區(qū)居然變成了停車場，由于沒有人氣，一些飯店的廚師和服務(wù)員在用餐高峰期圍著餐桌嗑瓜子聊天。除了開街較早的一街稍有人氣外，二街、三街面對荒蕪的四周，唯有黯然神傷。

少人要租金逐年下跌

開發(fā)量、庫存量極大，卻沒有相應(yīng)的買家和租戶來消化，這是成都商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的最大困境。成都商務(wù)樓宇的凈吸納量逐漸下降，租金也相應(yīng)被整體拉低。

“自2012年二季度開始，成都寫字樓的租金便持續(xù)出現(xiàn)下跌?！睋?jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，目前成都市寫字樓平均租金約98元/平方米每月，低于2005年的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)。而在成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的鼎盛時期，城南某寫字樓曾租出180元/平方米每月的高價。記者從新街里某中介處了解到，二樓商鋪租金60元/平方米每月，甚至低于寫字樓的租金。預(yù)計未來3年內(nèi)，成都還將至少供應(yīng)130萬平方米商業(yè)，未來的市場吸納速度依然有限，空置率仍將保持在30%-40%的高位，租金水平也將繼續(xù)下行。

怎么辦多角度轉(zhuǎn)換思路

在居高不下的庫存下，成都樓市應(yīng)當(dāng)如何突圍？開發(fā)商在激烈的競爭中應(yīng)當(dāng)如何轉(zhuǎn)換思路？第一太平戴維斯提出了三個解決方案：從宏觀層面，需要有政策的有效引導(dǎo)；從投資角度，需要善用新型投資工具；從運營方向，要求以產(chǎn)品及服務(wù)創(chuàng)新提升物業(yè)價格。

記者在采訪中了解到，成都也不乏成功案例，成都遠(yuǎn)洋太古里通過對運動品牌、化妝品、護(hù)膚品、珠寶的布局調(diào)整，得到了很好的效果。一些寫字樓通過細(xì)分客戶，開創(chuàng)聯(lián)合辦公空間，吸引了不少小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊和自由職業(yè)者入駐，再通過優(yōu)化物管服務(wù)，提升寫字樓物業(yè)價值，均取得不錯的效果?？梢姡ㄟ^清晰的策劃與明確的目標(biāo)，可以極大落實樓宇去庫存化的機(jī)會，并確保新入市項目成功推動。而商業(yè)街的建造只要和運營前后關(guān)聯(lián)，便不會造成商業(yè)和地產(chǎn)的脫節(jié)。

此外，目前房地產(chǎn)界對不動產(chǎn)管理已經(jīng)開始出現(xiàn)一種新的思路，即將物業(yè)管理和資產(chǎn)管理相互結(jié)合，將物業(yè)管理的管理角色變?yōu)檫\營商角色?！皩⑽飿I(yè)管理升級為資產(chǎn)管理，可以降低投資風(fēng)險，合理化運營成本，建立和完善績效管理，提升資產(chǎn)價格，最大化投資回報。”第一太平戴維斯華西區(qū)物業(yè)管理部高級助理董事鐘偉明認(rèn)為，資產(chǎn)管理是物業(yè)管理的新方法、新趨勢，有利于業(yè)主物業(yè)硬件的維護(hù)與資產(chǎn)的增值保值。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。