“瘋狂”的杭州土拍

穩(wěn)地價(jià)是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)，一級(jí)土地市場(chǎng)冷暖，直接決定房?jī)r(jià)的漲跌。相關(guān)人士認(rèn)為，從此次土拍結(jié)果看，杭州地價(jià)已被進(jìn)一步抬升，市場(chǎng)火熱的背后也已有著明確的信號(hào)。

集中供地之下，杭州土地市場(chǎng)顯然并未降溫，反而更現(xiàn)瘋狂。5月7日、8日，杭州首次集中拍地落下帷幕。此次杭州集中供地共57宗，總出讓面積301.8萬(wàn)平方米，總建筑面積757萬(wàn)平方米，拍賣起始總價(jià)934.7億元，累計(jì)成交金額達(dá)到1178.21億元，相當(dāng)于去年杭州全年土地總出讓金額2521億的46.72%。一次涉宅集中供地，等于賣到了去年全年所有土地出讓金額的近一半。

“瘋狂”的杭州土拍

其中，成交總價(jià)最高的是位于杭州未來(lái)科技城的綜合體項(xiàng)目，地塊最終被華潤(rùn)置地以111.6億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)16499元/平方米，自持比例為4%。這也是杭州土地拍賣史上的第六宗總價(jià)超百億地塊。

建筑面積最大的為臨平區(qū)鼎湖未來(lái)社區(qū)地塊，出讓土地面積24.8萬(wàn)平方米，總建筑面積81.3萬(wàn)平方米，是此次出讓的57宗地塊中建筑面積最大的地塊，最終被中駿以91.04億元競(jìng)得，樓面價(jià)11204.57元/平方米，溢價(jià)率29.98%，自持4%。

值得注意的是，按照目前的杭州土拍規(guī)則，先是競(jìng)價(jià)，達(dá)到30%溢價(jià)率時(shí)轉(zhuǎn)競(jìng)自持比例，競(jìng)自持比例100%后競(jìng)養(yǎng)老住房面積。在此次57宗地塊中，有41宗地塊競(jìng)價(jià)封頂后轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例，其中有13宗地塊自持比例超過(guò)20%。

其中，杭州本土房企地上集團(tuán)競(jìng)得的臨安區(qū)城東濱湖新區(qū)單元地塊自持比例達(dá)到40%，這也是杭州采取限地價(jià)、限房介“雙限”規(guī)則后自持比例最高的地塊。

此次杭州土地集中出讓，有近90家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，既有本地中小房企，也有萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖、保利、華潤(rùn)置地等頭部房企，以及奧園、義烏天鉦等首入杭州市場(chǎng)的房企。

在正式開(kāi)拍之前，地塊的爭(zhēng)奪就已拉開(kāi)序幕。57宗地塊掛牌期間，大部分地塊均獲得房企報(bào)價(jià)，其中22宗地塊溢價(jià)率在開(kāi)拍之前就達(dá)到政府設(shè)置的溢價(jià)率“紅線”，有12宗地塊提前在掛牌期間進(jìn)入自持比例投報(bào)階段。

被華潤(rùn)置地以111.6億元競(jìng)得的余杭區(qū)未來(lái)科技城綜合體地塊，則經(jīng)歷了136輪次競(jìng)拍。龍湖競(jìng)得的余政儲(chǔ)出[2021]10號(hào)地塊，經(jīng)歷了78輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率29.93%，自持比例報(bào)到19%，最終以52.53億元總價(jià)競(jìng)得。

火爆背后的“一房難求”

此次土拍，是杭州第一次采用集中供地形式。兩天的集中供地，熱度顯然遠(yuǎn)超許多人的預(yù)期。

事實(shí)上，自2017年首次突破2000億元，杭州的土地出讓金收入已連續(xù)4年保持超2000億元高位，2018年、2019年還連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國(guó)第一。2020年，杭州土地出讓金總額雖同比上年下滑7%，但也僅次于上海，排名全國(guó)第二。

而土地市場(chǎng)火爆的背后，是杭州新房市場(chǎng)的“一房難求”。

剛剛過(guò)去的五一假期，位于蕭山區(qū)的“濱江博語(yǔ)華庭”樓盤(pán)對(duì)搖號(hào)登記結(jié)果進(jìn)行公示。此次搖號(hào)，是博語(yǔ)華庭的收官，推出的391套房源，吸引了10479組家庭登記，綜合中簽率低至3.7%。

此次加推，是博語(yǔ)華庭第三次推盤(pán)，也是房源量最多的一次，但也是中簽率最低的一次。

實(shí)際上，博語(yǔ)華庭已是杭州的第31次“萬(wàn)人搖”。2018年，針對(duì)樓市銷售中的“全款優(yōu)先”“捆綁車位”，杭州推出了住宅銷售搖號(hào)政策。杭州樓市的“萬(wàn)人搖”也正是從那一年開(kāi)始。去年，杭州曾出現(xiàn)接近6萬(wàn)人搶購(gòu)“遠(yuǎn)洋西溪公館”的火爆場(chǎng)面。

為了給樓市降溫，今年1月，杭州繼續(xù)收緊樓市，出臺(tái)政策包括“落戶杭州未滿5年的，限購(gòu)1套住房”“贈(zèng)與人須滿3年方可獲得購(gòu)房資格”“除了紅盤(pán)，中簽率低于10%的樓盤(pán)也將納入限售5年的范圍”“增值稅免征政策的年限由2年調(diào)整為5年”等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后，杭州市區(qū)210余次住宅加推，僅80余次無(wú)須搖號(hào)。而不用搖號(hào)的樓盤(pán)大多位于臨安、富陽(yáng)與蕭山邊緣板塊。入市的3.4萬(wàn)余套住宅，總報(bào)名人數(shù)達(dá)到23.3萬(wàn)人次，綜合中簽率僅為14.9%。

杭州樓市調(diào)控任重道遠(yuǎn)

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，杭州十城區(qū)成交商品房15.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)12%。同期，十城區(qū)商品住宅成交均價(jià)28446元/平方米，環(huán)比2019年上漲13.54%，為近5年甚至10年來(lái)最高。

目前，杭州住宅均價(jià)在全國(guó)排名第七。據(jù)58同城、安居客發(fā)布的2021年《4月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》，月份，杭州新房29078元/平方米的均價(jià)，已直逼廣州的29628元/平方米。

當(dāng)然，杭州樓市熱度不減，還有背后的套利空間。杭州是實(shí)行限地價(jià)、限樓價(jià)的城市，長(zhǎng)期的“雙限”之下，使得一二手房價(jià)格倒掛。

以此次五一假期的“萬(wàn)人搖”“濱江博語(yǔ)華庭”為例。博語(yǔ)華庭屬于蕭山湘北板塊，靠近濱江區(qū)和市北西，新房的精裝價(jià)格限價(jià)為均價(jià)34000元/平方米。而周邊“中鐵建江南之星”二手房的簽約均價(jià)達(dá)到44700元/平方米，實(shí)際掛牌單價(jià)則在5萬(wàn)元/平方米以上。

另一方面，近年來(lái)杭州發(fā)展迅猛。2019年，杭州常住人口增量55.4萬(wàn)人。2020年，杭州新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生43.6萬(wàn)人。人才凈流入率繼續(xù)保持全國(guó)第一。

人口的大量流入，房?jī)r(jià)快速上漲形成的新房與二手房之間的價(jià)格倒掛，使得樓市熱度居高不下的杭州，成為房企最中意的城市之一。

穩(wěn)地價(jià)是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)，一級(jí)土地市場(chǎng)冷暖，直接決定房?jī)r(jià)的漲跌。相關(guān)人士認(rèn)為，從此次土拍結(jié)果看，杭州地價(jià)已被進(jìn)一步抬升，市場(chǎng)火熱的背后也已有著明確的信號(hào)。

土地瘋狂之下，杭州任重道遠(yuǎn)。董碧水

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。