國土部完成宅地續(xù)期調(diào)研 物權(quán)法學(xué)者表態(tài)到期收費(fèi)合理

溫州部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期需繳納高額土地出讓金，雖被溫州國土資源局指稱“誤讀”，但仍引發(fā)關(guān)注。目前學(xué)界對(duì)于住宅用地續(xù)期仍存爭(zhēng)議，不過有學(xué)者指出續(xù)期收費(fèi)的做法更接近當(dāng)初立法時(shí)候的本意。

5月18日，溫州好望角機(jī)構(gòu)總經(jīng)理陳德賺向澎湃新聞表示，自從溫州曝出這一事件后，二手房買賣客戶在交易時(shí)開始關(guān)注土地使用權(quán)期限問題，這一批20年土地使用權(quán)的房子也沒法進(jìn)行交易。現(xiàn)在具體如何處理還沒有定論，不過溫州國土資源局已經(jīng)出面澄清了補(bǔ)交房?jī)r(jià)三分一土地出讓金的說法是誤讀。“目前這事擱著還有解決”。

有學(xué)界人士對(duì)澎湃新聞表示，溫州土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)一事引起了社會(huì)熱議和關(guān)注，住建部和國土部也召開了相關(guān)討論會(huì)研究此事，不過會(huì)議上認(rèn)為，《物權(quán)法》規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期在法理上非常清晰，沒必要再引起更多關(guān)注，因此并沒有對(duì)外發(fā)聲。

而此前4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳已經(jīng)組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期后的延長問題。

5月18日，有媒體援引國土部人士的話稱，目前調(diào)研已經(jīng)結(jié)束，結(jié)果還沒有出來，土地利用司正在形成報(bào)告。

2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。由此也引發(fā)了不同的爭(zhēng)論。

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副研究員熊丙萬表示，目前學(xué)術(shù)界主要還是兩派觀點(diǎn)，一方是認(rèn)為《物權(quán)法》規(guī)定住宅用地自動(dòng)續(xù)期就意味著無條件；另一方觀點(diǎn)認(rèn)為自動(dòng)續(xù)期是相對(duì)于審批續(xù)期而言的，續(xù)期需要補(bǔ)繳土地出讓金。

在熊丙萬看來，目前學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)相對(duì)比較統(tǒng)一，當(dāng)初制定《物權(quán)法》的時(shí)候，有意立法回避，但是土地使用權(quán)期限屆滿后收費(fèi)與立法本意更加接近。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，《物權(quán)法》起草組核心成員梁慧星回顧物權(quán)法草案審議過程時(shí)表示，法律委員會(huì)研究認(rèn)為，續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對(duì)待，目前本法以不作規(guī)定為宜。屆時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究。因此，建議刪去關(guān)于土地使用費(fèi)的規(guī)定。

梁慧星談到，《物權(quán)法》第一百四十九條關(guān)于住宅用地期滿自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，由此確定?？梢姡緱l立法機(jī)關(guān)的意思是：鑒于住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對(duì)待，目前本法不作規(guī)定，留待將來根據(jù)實(shí)際情況再作慎重研究。

曾參與過《物權(quán)法》起草工作的中國人民大學(xué)法學(xué)院教授高圣平對(duì)澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果法理上是非常清晰的。

高圣平指出，建設(shè)用地使用權(quán)是有期限的權(quán)利，其中住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地經(jīng)過申請(qǐng)后續(xù)期。因此，住宅用地支付的土地出讓金的對(duì)價(jià)是有期限的的對(duì)價(jià)。高圣平稱，目前的主要分歧不在于到期后要不要收費(fèi)的問題，而是收多少、怎么收的問題。

不過在高圣平看來，70年到期后是否收費(fèi)還存在不確定性，“如果經(jīng)濟(jì)狀況好的話，也不排除土地所有人放棄此權(quán)利。”。

高圣平指出，溫州這批20年使用權(quán)的老房子具有特殊性，不過在他看來，補(bǔ)繳土地出讓金是合理的。“不同的開發(fā)商，一個(gè)買的是20年土地使用權(quán)，賣的房子便宜還好賣，另一個(gè)開發(fā)商買的是70年土地使用權(quán)，房?jī)r(jià)自然會(huì)賣的貴，因此這批20年土地使用權(quán)的房子在期限滿后補(bǔ)繳出讓金是相對(duì)公平的，但需要相關(guān)部門給予統(tǒng)一的政策執(zhí)行”。

另一方面，高圣平表示對(duì)于續(xù)期的期限應(yīng)綜合考慮房屋的結(jié)構(gòu)與耐用年限等因素，“70年已經(jīng)是危房了，物權(quán)法里有提到業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，如果期限滿后這么操作的話相關(guān)部門就需要對(duì)土地使用權(quán)是否需要續(xù)費(fèi)給出規(guī)定”。

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授龍衛(wèi)球表示，目前70年產(chǎn)權(quán)的房屋還沒有凸顯矛盾，后續(xù)需要立法機(jī)關(guān)全國人大常委會(huì)就住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)問題給出相關(guān)立法解釋。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。