剛剛穩(wěn)住房價，上海土地市場又像脫韁的野馬，碾壓著現有的房價坐標系。上海長興島3萬元/平方米、周浦8萬元/平方米、泗涇5萬元/平方米，按現在拍出來的土地價，幾年后位于上海外郊環(huán)的房價將賣到如此高的價格?！ ∫?/div>
剛剛穩(wěn)住房價，
上海土地市場又像脫韁的野馬，碾壓著現有的房價坐標系。上海長興島3萬元/平方米、周浦8萬元/平方米、泗涇5萬元/平方米，按現在拍出來的土地價，幾年后位于上海外郊環(huán)的房價將賣到如此高的
價格。
一家大型房企高層告訴記者，其在熱點城市拿了地，雖然利潤并不高，可還是不得不拿地。為何會有這樣奇怪的邏輯，這家房企表示，因為三四線城市開發(fā)出來的房子很難賣出去，但熱點城市至少有銷售量，所以只能在有限的幾個城市做開發(fā)。“大家都這么想，最后拼價格的結果就是拿高價地。”這位房企人士說。
“放出來的地就那么幾塊”
對房價會繼續(xù)向上漲還是可能會面臨調整的疑問，由近期開發(fā)商用腳唱多土地市場引起。
5月19日，泰禾以總價47.44億元的價格拍下上海長興島兩塊住宅用地，溢價率236%。按1.6萬元/平方米的樓板價來推算，預計房價至少賣到3萬元/平方米以上。
而在此前一天的5月18日，37家房企爭奪上海浦東新區(qū)周浦一幅住宅用地，最終保利地產用54.5億元的總價、近300%的溢價率拍得該地塊。最令業(yè)界震驚的是，如果按4.3萬元/平方米的樓板價來測算，該項目未來的售價將高達7.9萬元/平方米。
“這是上海浦東遠郊區(qū)的一個小鎮(zhèn)，跟三四線城市的中心差不多。十年前這里才賣五六千元，目前在售房子的單價還不到4萬，突然要賣到8萬了，完全被嚇到。”一位在周浦的居民這樣描述了她眼中的周浦樓市。
雖然保利地王價格高得離譜，可是保利和泰禾的激進并非個案。用腳唱多樓市的，還有融創(chuàng)和格力地產(19.380, -0.03, -0.15%)，這兩家公司，也剛剛刷新了上海遠郊區(qū)房價另一個房價坐標系。
融創(chuàng)5月11日在上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)以3.8萬元/平方米拍下一幅宅地，刷新了松江區(qū)樓板價的歷史新紀錄。同一天，格力地產所拍另一幅土地樓板價也達到3.7萬元/平方米。而泗涇周邊在售新房約在2萬元/平方米左右，價格較高的新盤只有3萬元/平方米左右。
房企為何集體看多上海樓市，近期參加過多次滬土地拍賣的開發(fā)商告訴記者，這與樓市供求失衡有直接關系。
“我們不會去三四線拿地，自己原有的庫存還沒消化完，沒理由去賣不掉房子的地方進貨。上海新房市場供求關系緊張，可4月份上海沒出讓一幅土地。全國排名靠前的開發(fā)商，都鉚足了勁去搶那么幾塊地。在上海不咬緊牙關狠命去搶，根本拿不到?？煞懦鰜淼牡鼐湍敲磶讐K，價格肯定奇高。”一位大型房企高管說。
天量貨幣推高房價
“十多年的時間里已經歷了數十輪調控，房價雖然有所波動，但總體看房地產市場基本并沒有大幅下跌反而節(jié)節(jié)攀升。多數人已經形成了這樣的堅定預期：房價不會大跌，尤其是一線的房價，只會上揚不會下跌。一線最多進行短暫的調控，最后還是會漲上去。”仲量聯(lián)行研究部總經理周志鋒表示，這樣的市場預期，成為開發(fā)商敢于高價拿地的一個重要基礎。
然而市場預期，只是房企豪賭下注的原因之一。
“一線和強二線樓市的過熱，從另一面反映出三四線樓市情況仍然很糟糕。三四線樓市不好，投資和購房資金都涌向一線和二線城市，房價、地價肯定會水漲船高。”新城控股(8.960, 0.09, 1.01%)高級副總裁歐陽捷在接受記者采訪時表示。
一二線和三四線城市冰火兩重天，樓市分化進一步加劇，在業(yè)界看來有著共同的原因：與貨幣的增長有關。一位不愿具名的業(yè)界資深人士告訴記者，去年第四季度全國廣義貨幣增長了約4萬億，而今年一季度M2的增速大概在5萬億的水平，即兩個季度新增貨幣約9億。
“不過今年4月份貨幣增速有所放緩，如果后面幾個季度繼續(xù)放緩，可能會與去年保持相同的水平。但即使貨幣增速放緩，投放到市場上的貨幣仍然數額巨大。但遺憾的是，這些錢并沒有完全流到實體經濟中，進入股市的資金也較有限。天量的新增貨幣，有相當數量的錢通過不同途徑進入到了房地產市場。對三四線避之不及，因而天量資金流到三四線的數量很有限，大量的資金還是流到了一線和熱點的二線樓市。”上述業(yè)界分析人士說。
看多后市房企加倉進貨
“去年四季度以來，豪宅市場開始變得熱了起來，但實際上過去兩年一線城市豪宅的銷售速度是比較平均的，賣得沒有那么快。”克而瑞研究中心首席分析師林波表示。
分析師指出，夾雜在改善和置換購房者人群中的投資客，在政府去庫存鼓勵住房需求的政策中，一齊涌入了一二線樓市，使得這些城市的房價出現快速上揚。
“投資客通過購買房產來實現資金增值，而開發(fā)商則通過持有熱點城市的優(yōu)質或有潛力的土地，來進行避險和資產的增值。如果賭贏了，將獲得巨額的收益；但只要房價不大幅下跌，就不會輸得很慘。因為如果把資金投到三四線，風險可能更大，而一二線的風險要小得多。”世邦魏理仕研究部總經理謝晨表示。
另一方面，購房需求的旺盛，更增強了開發(fā)商高價拿地的信心。
記者采訪了多家開發(fā)商，有房企認為過于樂觀看多企業(yè)，恐怕會讓自己吞下苦果。”近期上海幾塊地王的確高得離譜，一些地塊甚至可能會虧損。”有開發(fā)商向記者表示。
中指院分析師陳延彬表示，一兩年內這些地王根本賺不到錢，但如果過四五年的時間，這些面粉貴過面包的地王可能會解套。
不過一個值得注意的動向是，近期權威人士關于樓市應去杠桿的評論，增加了樓市政策和貨幣政策走向的不確定性。
“4月份M2增長放緩，預示著貨幣供應增速不會像一季度那么猛，增長速度可能會繼續(xù)放緩。如果貨幣供應速度慢下來，房價能否會按開發(fā)商所預期的方向繼續(xù)大幅上揚，就很難說了。”周志鋒在接受記者采訪時說。
備注：數據僅供參考，不作為投資依據。
