強(qiáng)二線城市限購壓力漸顯 開發(fā)商要加快推盤速度

二線城市調(diào)控收緊壓力漸趨明顯。5月18日，蘇州傳出限購的第二天，當(dāng)?shù)卣统雠_了地價限漲令。實(shí)際上，廊坊也于近日下發(fā)了限購令，非本地戶籍家庭限購1套住房，且首付比例不低于30%。新政意在支持自住性需求，打壓投資投機(jī)性需求，避免房價持續(xù)快速增長。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，作為強(qiáng)二線城市的龍頭蘇州，4月房價同比大漲48%，遙遙領(lǐng)先其他二線城市。來自克而瑞研究中心的一份研究報告顯示，各線城市在政策層面明顯分化，一線及強(qiáng)二線城市都在收緊調(diào)控政策，南京在蘇州限漲令的基礎(chǔ)上，加大了對于高端盤價格調(diào)控力度，未來強(qiáng)二線城市政策收緊將全面鋪開。即使是已經(jīng)出臺調(diào)控政策的城市，如果效果不佳，將進(jìn)一步升級調(diào)控。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，后續(xù)熱點(diǎn)二線城市包括天津、武漢、合肥、鄭州、濟(jì)南、福州、廈門等會較熱。而一些非熱點(diǎn)二線城市如沈陽、西安、長沙、石家莊等也會開始升溫。部分準(zhǔn)二線城市如徐州等，區(qū)域優(yōu)勢在改善，也會逐漸呈升溫態(tài)勢。

對于熱點(diǎn)二線城市來說，去庫存周期小，在庫存補(bǔ)給不到位的情況下，出臺限購政策的可能性較大。

一些重點(diǎn)二線城市去庫存周期甚至低于6個月。如蘇州、南京、合肥等城市，周期僅為3個月左右。但從長期看，積極供地、加快補(bǔ)庫存才是最根本的應(yīng)對策略。

4月，南京房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，供應(yīng)量大幅提升至158萬平方米，僅次于去年10月份，為近一年內(nèi)第二高點(diǎn)。成交量進(jìn)一步攀升至189萬平方米，創(chuàng)自2007年以來單月新高。

雖然南京步蘇州后塵出臺限漲令，不僅在申報環(huán)節(jié)更加嚴(yán)苛，而且實(shí)行區(qū)間調(diào)控，進(jìn)一步加大了高端盤調(diào)控力度。但這并未實(shí)質(zhì)性打壓購房需求，反映在成交量上的變化不大?？硕鹧芯恐行姆治鰩熤赋?，短期內(nèi)，限購政策重啟的可能性微乎其微。

蘇州4月共計出讓了13宗地，有多宗地拍出了200%以上的溢價率。受讓方不乏泰禾、正榮、金輝這類閩系房企，它們較擅長開發(fā)中高端品質(zhì)住宅，產(chǎn)品溢價能力有助于提升利潤率水平。

另一個熱點(diǎn)城市合肥樓市長期供不應(yīng)求，開發(fā)商捂盤惜售、待價而沽心態(tài)嚴(yán)重。“金三銀四”期間供應(yīng)量仍維持在較低水平，成交量維持在70萬-100萬平方米區(qū)間范圍內(nèi)。消化周期僅2.5個月。

自2015年年末開始，合肥地王頻出，樓面價破萬頻繁出現(xiàn)。然而，在一場場地價房價飆漲的游戲中，并不是所有房企都能撐到最后。

5月19日晚間，合肥某知名論壇有網(wǎng)友發(fā)布消息稱，拿下肥西地王的阜陽麗豐集團(tuán)將退地，那么高達(dá)1億元的保證金也將拿不回來。但很快阜陽麗豐一位工作人員出面否認(rèn)，并稱“目前公司方面正在就項(xiàng)目的方案進(jìn)行優(yōu)化，預(yù)計將于7月前開工建設(shè)示范區(qū)”。

4月28日阜陽麗豐以1480萬/畝競得該地塊，總價17.19億元，住宅樓面價高達(dá)10090.86元/平方米，溢價率289.47%。上述地塊規(guī)劃用途為居住，容積率2.2。

南京房地產(chǎn)促進(jìn)會秘書長張輝指出，真正治理樓市泡沫，中央層面的去杠桿同樣是治根性的先手。而由于高杠桿的信貸政策，刺激了投資和自住需求，放大了購買力，首套購房有3-4倍的杠桿，二套房首套化，大部分的二套房也享有3-4倍杠桿，少的也有2倍以上。地方在樓市調(diào)控方面，應(yīng)該重用限貸，有條件嘗試重稅，慎用限購。

權(quán)威人士5月9日在《人民日報》發(fā)表的講話中提到，“恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，這個教訓(xùn)必須汲取”。

業(yè)內(nèi)人士指出，這段話其實(shí)是在暗示，房地產(chǎn)加杠桿的城市，理應(yīng)收緊調(diào)控。這同時預(yù)示著，因城施策的調(diào)控思路還將繼續(xù)有新的執(zhí)行。

而4月廣義貨幣M2應(yīng)聲下滑，市場對貨幣政策收緊的訊號已有所警醒。

合肥市委書記吳存榮在最近三天內(nèi)兩次開會說到合肥房地產(chǎn)調(diào)控與監(jiān)管，“政府在必要的時候，會進(jìn)一步出臺更為嚴(yán)格的政策，不排除限購限貸政策重新回歸。開發(fā)商要加快推盤速度，如果價格一直控制不下來，會加大政策力度進(jìn)行調(diào)控。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。