地價狂飆盛宴在上海灘拉開帷幕：助推周邊房價

進(jìn)入5月，一場又一場地價狂飆的盛宴在上海灘拉開帷幕。

泗涇地王樓板價突破38000元/平方米，周浦地王樓板價超過43000元/平方米，就連偏遠(yuǎn)的崇明長興島都拍出了15000元/平方米的樓板價，連日來的一場場土拍將上海土地市場的熱度爆到了頂點(diǎn)，眾多房地產(chǎn)媒體及業(yè)內(nèi)人士驚呼“太瘋狂”、“看不懂”。

這場地價狂飆的盛宴，也推升著市場漲價預(yù)期?！稏|地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地王周邊項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的漲價，市場似乎正在進(jìn)入地王效應(yīng)下的正反饋階段。

漲價預(yù)期

外郊環(huán)地段，如此高的土地溢價，以至于縱然成功拍得土地，也讓“恭喜”二字難以說出口。“真的要恭喜沒有拍到地的企業(yè)呢。”在5月11日，泗涇地王土拍結(jié)束后，一位開發(fā)商向《東地產(chǎn)》如是稱。

根據(jù)安居客發(fā)布的房價走勢數(shù)據(jù)顯示，今年5月，奉賢南橋新房均價為21642元/平方米；松江泗涇新房均價為27000元/平方米；浦東周康板塊新房均價為31666元/平方米。

在最近拍出的這4幅地王中，南橋新城地王的樓板價為22625元/平方米；泗涇地王樓板價在37600-38300元/平方米之間，周浦地塊樓板價更是高達(dá)43607元/平方米。

換言之，這4幅地王的樓板價都超出了所處區(qū)域的新房均價。

上海中原市場研究中心資深研究經(jīng)理龔敏表示，按照最新的拿地價格來說，未來，南橋地塊項(xiàng)目的房價至少35000元/平方米，泗涇地塊的房價將突破50000元/平方米，而周浦項(xiàng)目的保本價則在65000元/平方米左右。

這樣的保本價自然看得人瞠目結(jié)舌，但購房者真的愿意買單嗎？

《東地產(chǎn)》記者了解到，這次的地王對新房市場確實(shí)產(chǎn)生了一定的推動作用。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，一些新盤在地王誕生前就剛剛有過漲價的動作；而另一些項(xiàng)目短期可售房源不多，但受到地王信心提振，紛紛“放風(fēng)”下批房源會漲價，如金地項(xiàng)目就預(yù)計(jì)下批房源或漲3000-4000元/平方米。

上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟同樣表示，在新房市場成交量低迷的情況下，5月的土拍盛況給樓市添了把火，而與不少項(xiàng)目選擇封盤形成對比的是，部分項(xiàng)目選擇借機(jī)跑量，取得了不錯的成績。

買家承受力

有中介工作人員告訴《東地產(chǎn)》：“泗涇板塊本身并沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，整體規(guī)劃目前并不完善，以后能賣到50000-60000元/平方米的可能性不大。”

從小生活在松江的劉琦也向《東地產(chǎn)》表示：“泗涇房子賣到50000元/平方米以上令人覺得非常不可思議。我們對泗涇始終停留在農(nóng)田、農(nóng)地的印象，如果真的到50000元/平方米的話，也只能是個別項(xiàng)目，因?yàn)檫@里可選擇的項(xiàng)目還是蠻多的，50000元/平方米的價格并不太容易被普通人所接受。”

“我的預(yù)算是200多萬元，現(xiàn)在泗涇的房子賣30000元/平方米左右，我還可以接受的，9號線還可以直達(dá)徐家匯，”最近有意在上海購房的小向?qū)Α稏|地產(chǎn)》記者說，“但是，如果泗涇的房價變成50000-60000元/平方米的話，我想象不出來，接受不了。”

隨后，《東地產(chǎn)》記者實(shí)地走訪泗涇板塊發(fā)現(xiàn)，自格力和融創(chuàng)在此拿地之后，泗涇居民紛紛奔走相告，二手房市場已暗流洶涌。

據(jù)上海中原地產(chǎn)新泗涇分行王經(jīng)理介紹，泗涇誕生新地王后市場被消息激活，原先雙休日訪客量相當(dāng)少，并且買家也多是了解下市場行情而已。而上周末來客量比平時增加2成以上，買家對一些房源的感興趣度明顯增加。不過，由于市場處于低迷時期，暫時還沒有發(fā)現(xiàn)房東有跳價行為。如果地王效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵的話，不排除房東縮小議價空間的可能。

鏈家工作人員張燕也告訴記者，目前在祥和小區(qū)內(nèi)，有部分房東之前掛出的房子已經(jīng)不賣了，等待下一波房價上漲。

對泗涇以后的發(fā)展，張燕也充滿信心：“開發(fā)商都不傻的，既然敢拿地就不愁賣不出去的，上海土地越來越少，泗涇以后的發(fā)展?jié)摿鸩奖煌诰颉?rdquo;

然而，《東地產(chǎn)》注意到，目前，除了泗涇地鐵站附近有部分商業(yè)和樓盤林立，地鐵站對面的很大一部分區(qū)域依舊處于荒蕪狀態(tài)，發(fā)展完善恐怕仍需要一段不短的時間。

時間換空間

毫無疑問，在上海這樣的一線城市，房價水平居高不下，從來不缺地王的存在。象嶼、格力、融創(chuàng)、保利、泰禾等企業(yè)成功拿地之后，自然也成為人們茶余飯后談?wù)摰慕裹c(diǎn)。但在一錘定音之后，“地王”背后的壓力也清晰可見，縱觀過往歷史，失意與得意之間，只看市場是否愿意買單。

2009年12月，江蘇常發(fā)地產(chǎn)以9.1億元拿下上海嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊，折合樓板價12000元/平方米左右，溢價率高達(dá)425%，成為當(dāng)年上海住宅用地溢價率之最。然而，2012年8月，該地王項(xiàng)目常發(fā)豪庭首次開盤，定價僅為13000元/平方米，部分低樓層房源單價只有11000-12000元/平方米。

當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士表示，“這樣的定價，等于賣一套虧一套。”

同樣是在2009年，中海地產(chǎn)以70.06億元的總價奪下長風(fēng)6B、7C地塊，成為新一任全國總價地王，賺足了眼球，折合樓板價22409元/平方米。當(dāng)時，不少分析人士都表示，將來，長風(fēng)地王的售價將在40000元/平方米以上。

2012年年初，該地王項(xiàng)目——中海紫御豪庭先后四次傳出“推遲入市”的消息，直至5月才首次開盤，最低價格僅為38000元/平方米，讓業(yè)界“大跌眼鏡”。

不過，隨著項(xiàng)目房源的分批次推進(jìn)以及整體品質(zhì)得到市場肯定，中海紫御豪庭的價格也不斷攀升。2013年4月，中海紫御豪庭甚至售出了一套面積688平方米的獨(dú)立別墅，總價超過1億元，成交單價更是達(dá)到15.3萬元/平方米的高位。如今，長風(fēng)板塊的新房均價已經(jīng)達(dá)到70000元/平方米左右。

“并不是所有的地王都能成功，也并不是所有大型房企都能駕馭地王，拿地之前，應(yīng)先想想最壞的情況。”一個業(yè)內(nèi)人士對《東地產(chǎn)》如是說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。