地王風(fēng)暴：面粉貴過(guò)面包成為新常態(tài)

“面粉貴過(guò)面包”成為常態(tài)。

在一二線城市，近期密集出現(xiàn)的“地王”刺激著社會(huì)經(jīng)濟(jì)脆弱的神經(jīng)：開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)庫(kù)存壓力下拼盡全力奪地，地王周邊項(xiàng)目待價(jià)而沽，購(gòu)房人在漲價(jià)預(yù)期下倉(cāng)惶入市，地方政府職能部門(mén)隔靴搔癢的抑制措施……土地市場(chǎng)上的每一次舉牌，就像亞馬遜叢林中的蝴蝶，每一次扇動(dòng)翅膀后面，都蘊(yùn)育著一場(chǎng)風(fēng)暴。

大眾輿論在躁動(dòng)與不安中迎接著一個(gè)接一個(gè)地王的到來(lái)，大量的關(guān)注點(diǎn)停留在樓板價(jià)到未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格等類(lèi)似的換算，并由此推升社會(huì)各界對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而為區(qū)域價(jià)格上限打開(kāi)空間。當(dāng)然，也有看空群體在解讀地王時(shí)，將其視為房?jī)r(jià)崩盤(pán)信號(hào)。于是，這種不斷挑戰(zhàn)社會(huì)各界關(guān)于房?jī)r(jià)的想像力和裹挾各種社會(huì)爭(zhēng)議的現(xiàn)實(shí)構(gòu)成了地王風(fēng)暴的A面。

其實(shí)，這場(chǎng)由一線城市刮向二線城市的地王風(fēng)暴，有著更復(fù)雜也更深刻的宏觀背景。

一二線城市的地王頻發(fā)也是開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈之舉。對(duì)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，如果有物美價(jià)廉的地塊撿，誰(shuí)愿意高風(fēng)險(xiǎn)拿天價(jià)地王。開(kāi)發(fā)商不惜一切補(bǔ)庫(kù)存的結(jié)果，其本質(zhì)是區(qū)域與庫(kù)存結(jié)構(gòu)的維持、調(diào)整和優(yōu)化。和一二線城市相比，那些高庫(kù)存、人口凈流出的三四線城市，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存去化尚且困難，更別提有余錢(qián)增加土地儲(chǔ)備——地王早已是過(guò)去式。從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)角度看，一二線與三四線城市冰火兩重天的土地市場(chǎng)背后，根本上是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變所產(chǎn)生的分化。事實(shí)上，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的終結(jié)，也預(yù)示集中政策、資金、科研、人才等所有軟硬件資源的一二線城市，作為新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與驅(qū)動(dòng)之源，仍將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)對(duì)人口與資金有巨大吸引力，而后兩者是開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)所在。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整未完成之前，這種局面不會(huì)改觀。

此外，房地產(chǎn)業(yè)的貨幣化現(xiàn)象，如今已無(wú)須證偽，至于被各界熱議的M2（廣義貨幣總量）拐點(diǎn)，短期內(nèi)不足為慮。原因在于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與樓市調(diào)控的模式已告終結(jié)。在傳統(tǒng)循環(huán)模式下，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控邏輯并不復(fù)雜：樓市火爆——經(jīng)濟(jì)過(guò)熱——貨幣收緊——樓市蕭條——經(jīng)濟(jì)下行——寬松貨幣——樓市火爆——經(jīng)濟(jì)再度過(guò)熱——再度緊貨幣……這個(gè)循環(huán)在2010年之后已被打破，由于房地產(chǎn)全國(guó)性的高庫(kù)存，導(dǎo)致投資開(kāi)工率下滑，由此導(dǎo)致投資對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不足。與此同時(shí)，一二線城市受制于土地供應(yīng)，投資開(kāi)工更加難于大幅上升。央行大幅度的增加貨幣供應(yīng)，也難以帶來(lái)投資的急速回暖。于是，當(dāng)四月底廣義貨幣供給M2達(dá)到145萬(wàn)億之時(shí)，經(jīng)濟(jì)仍然低位徘徊。而在龐大的廣義貨幣供給下，被視為硬通貨的一線城市不動(dòng)產(chǎn)，自然易漲難跌。

至于一二線城市房?jī)r(jià)走向，純粹學(xué)術(shù)性的分析應(yīng)當(dāng)讓位于產(chǎn)業(yè)實(shí)踐。房地產(chǎn)從業(yè)者處于行業(yè)最前沿，對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存、投資開(kāi)工等直接關(guān)系房?jī)r(jià)走向的現(xiàn)狀有最直接體驗(yàn)。從樓市健康發(fā)展角度，產(chǎn)業(yè)業(yè)者的結(jié)論對(duì)行業(yè)發(fā)展和政策決議更接近現(xiàn)實(shí)，更應(yīng)當(dāng)受到地方?jīng)Q策者重視。不過(guò)，其間遺憾的是，房地產(chǎn)業(yè)由于多年背負(fù)輿論壓力，一些在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃、土地供需等真知灼見(jiàn)，淹沒(méi)于全社會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的道德批判中。于是最終，全社會(huì)面對(duì)一個(gè)充滿(mǎn)躁動(dòng)與不安的樓市和一個(gè)舉足輕重又無(wú)以言說(shuō)的產(chǎn)業(yè)。

無(wú)論如何，可以預(yù)見(jiàn)的是，短期之內(nèi)那些地王的故事仍將持續(xù)上演。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。