首輪集中供地：土地溢價(jià)率并未下行

769塊涉宅用地，超9000億元的土地出讓金，從4月至6月中旬，全國(guó)20個(gè)城市迎來首輪“兩集中”供地，隨著各大房企的“血拼”，各宗地塊也“名花有主”。

所謂“兩集中”是指地方政府在出讓土地時(shí)，集中發(fā)布出讓公告以及集中組織出讓活動(dòng)，2021年住宅招拍掛不超過3次。政策最初在今年2月出臺(tái)，并率先在北上廣深等22個(gè)重點(diǎn)城市試運(yùn)行，旨在分流房企拍地資金，給地市降溫。

但從首輪供地的結(jié)果來看，效果似乎差強(qiáng)人意，業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)褒貶不一。有人詬病熱點(diǎn)城市高溫難退，土地溢價(jià)率并未下行；也有人吐槽頭部房企“馬甲”橫行，壟斷資源，造成拿地分化。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，招拍掛市場(chǎng)已然成為各大房企拼資金、拼膽量、拼運(yùn)氣的競(jìng)技場(chǎng)。一場(chǎng)場(chǎng)“饑餓游戲”正在上演。

“兩集中”失靈 難抑高溢價(jià)？

5月13日，深圳開啟首輪集中供地，因?yàn)槌Ｄ旯┑財(cái)?shù)量較少，因此對(duì)于深圳土拍市場(chǎng)來說，集中供地并不是新鮮事。

但這一場(chǎng)土拍還是吸引了眾多房企投拓人士和媒體的圍觀，拍賣大廳前所未見地人頭涌動(dòng)。“但凡喊得出名字的房企都來了，哪怕不是來拍地的，都來學(xué)習(xí)一下。”一位TOP20房企投拓人士告訴新浪財(cái)經(jīng)。

而讓“看官”們?nèi)f萬沒想到的是，深圳土拍的焦點(diǎn)竟是西麗板塊的一宗商住地塊，最終的“參賽選手“也僅有兩位——龍光和萬科。經(jīng)過近2個(gè)小時(shí)的輪番舉牌、反復(fù)“廝殺”，前者最終以總價(jià)69億將該地塊收入囊中，溢價(jià)率高達(dá)45%。

實(shí)際上，在一二線以及長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的部分三四線城市，溢價(jià)率高企成為了首輪集中供地的共同現(xiàn)象。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從平均溢價(jià)率來看，在已經(jīng)完成首輪集中供地的20個(gè)城市中，最高的是重慶、深圳、廈門、杭州，首輪供地的平均溢價(jià)率分別為38.82%、30.9%、29.37%和26.05%。

整體來看，20個(gè)城市平均土地溢價(jià)率達(dá)到15.8%，對(duì)比2020年22個(gè)城市完成的住宅土地出讓情況，平均樓面價(jià)上漲了8.8%，平均溢價(jià)率也上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。

而像成都、北京等地，雖然溢價(jià)率相對(duì)來說并不算高，但在土拍過程中，房企競(jìng)價(jià)一旦觸及最高限價(jià)，隨后便多采用“競(jìng)配建”或“競(jìng)自持”的模式。因此，對(duì)于拍地的房企來說，實(shí)際算下來的溢價(jià)率并不算低，很大程度上將壓縮項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

針對(duì)龍光獲得的這宗深圳商住地，前述投拓人士就指出，地塊設(shè)置了5.54萬元/㎡的最高售價(jià)限制，而且商辦自持比例較高，因此對(duì)于龍光來說，短期內(nèi)現(xiàn)金流會(huì)比較有壓力，項(xiàng)目盈利難度也比較大。

眾所周知，在拍地前，房企往往需要繳納較大金額的保證金，而22城“兩集中”供地政策出臺(tái)，初衷原是為了分流房企資金，間接降低土拍激烈程度，從而起到穩(wěn)地價(jià)、控溢價(jià)率的作用。但從首輪集中供地的結(jié)果來看，房企拍地并沒有出現(xiàn)明顯的降溫。

“房企競(jìng)爭(zhēng)這么激烈其實(shí)也是意料之中的事。”一位粵系房企投拓人士指出，首輪集中供地時(shí)間集中在4-6月，剛好與房企上半年的納儲(chǔ)窗口期重疊。“很多房企為了沖全年業(yè)績(jī)，都會(huì)在年初拿地，快周轉(zhuǎn)下當(dāng)年下半年就可以開盤預(yù)售。”

該人士還提到，在首輪集中供地中，部分城市也確實(shí)推出了一些比較優(yōu)質(zhì)的地塊，一定程度上加劇了房企的競(jìng)爭(zhēng)。“比如杭州未來科技城板塊的商住項(xiàng)目，不僅成交價(jià)超過百億，是這輪供地中總價(jià)最高的，地塊溢價(jià)率算下來也達(dá)到了30%。還有北京朝陽和海淀區(qū)、廈門思明區(qū)以及深圳南山區(qū)等，這一輪都有比較好的地塊出讓。”

“馬甲“橫行 頭部房企瘋狂補(bǔ)倉

在首輪集中供地中，除了部分熱點(diǎn)城市溢價(jià)率高企之外，房企多“馬甲”“圍攻”地塊的現(xiàn)象也屢見不鮮。比如廣州首輪供地中的黃埔軍校小學(xué)地塊，參與“圍獵”競(jìng)拍的房企“馬甲”就多達(dá)320家。

在廣州，當(dāng)房企競(jìng)價(jià)、竟配建均封頂后，土拍流程就會(huì)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)；而在蘇州，“游戲規(guī)則”則是采取“中止價(jià)+一次性報(bào)價(jià)+近均價(jià)者得”的方式。

而不管是哪種方式都催生了房企“馬甲”大戶，以提高拿地成功率。即房企的“馬甲”越多，在搖號(hào)環(huán)節(jié)中被搖中的概率就越大，或者最后“猜中”最接近均價(jià)的命中率越高。

前述提到的廣州地塊，在開拍后30秒便進(jìn)入搖號(hào)階段。而參與搖號(hào)的房企包括華潤(rùn)、龍湖、中交、中海、越秀、天健集團(tuán)(000090,股吧)、龍光等34家。其中，僅中海地產(chǎn)就出動(dòng)了60個(gè)“馬甲”，最終中標(biāo)的深振業(yè)則出動(dòng)了6個(gè)“馬甲”。

事實(shí)上，針對(duì)“馬甲”搶地的亂象，從去年下半年至今，包括南京、無錫、蘇州、南昌、東莞等地相繼發(fā)布了新規(guī)加以限制。此外，有市場(chǎng)消息指出，廣州第二輪集中供地同樣禁止房企“馬甲”參與。

這意味著，對(duì)于同一宗塊，一家房企只能以旗下一家子公司的名義去參與競(jìng)拍，而不得以多個(gè)控股子公司的“馬甲”參與。違反相關(guān)規(guī)則的房企，大多會(huì)面臨嚴(yán)格的處罰，失去拍地資格時(shí)間長(zhǎng)達(dá)1-3年。

這無疑將對(duì)房企火力全開設(shè)立“馬甲”的行為起到警戒作用。房企大肆用“馬甲”拿地，相當(dāng)于變相“圍標(biāo)”，不但抬高了參拍門檻，也提升了地塊溢價(jià)率。這種現(xiàn)象的結(jié)果之一，將會(huì)加劇房企拿地的分化。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，一般來說，并非每家房企都能通過大量“馬甲”公司去參加拍賣。參拍房企都要繳納金額不低的保證金，對(duì)資金要求相當(dāng)高，因此能養(yǎng)得起“馬甲”的房企，都是規(guī)模不低、實(shí)力較強(qiáng)的公司。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在20個(gè)城市首輪供地中，TOP30房企共拿下273宗含宅地塊，占出讓地塊總數(shù)的超4成。TOP50房企在20城拿地金額則達(dá)到6299億元，占總成交金額的超6成。

而哪怕在同一梯隊(duì)中，房企拿地分化的現(xiàn)象也是非常明顯。以TOP 30房企為例，在首輪集中供地中，融創(chuàng)拿地總量達(dá)到41宗，萬科和保利拿地總量也分別達(dá)到30宗和21宗，奧園、祥生、雅居樂等房企，拿地?cái)?shù)量多在個(gè)位數(shù)的水平，而恒大甚至從統(tǒng)計(jì)榜單中“消失”。

（圖片來源：克而瑞）

值得注意的是，在成都首輪集中土拍中，踩了“三條紅線”和嚴(yán)重失信的房企被限制“進(jìn)場(chǎng)”。這個(gè)“黑名單”制度使得不少房企嚴(yán)重“內(nèi)傷”，直接讓華夏幸福(600340,股吧)、首開、富力、恒大、綠地等“紅檔”房企失去了拍地資格。

可以預(yù)見的是，后續(xù)其他城市很有可能會(huì)如法炮制，以防范部分房企因資金問題而導(dǎo)致的爛尾樓問題。在此背景下，對(duì)于“踩線”的頭部房企或者本來資金就捉襟見肘的中小房企來說，拿到好地甚至只是拿到地，都會(huì)變得難上加難。

進(jìn)入6月，廈門、長(zhǎng)春的第二輪集中拍地已拉開序幕。前述TOP20房企投拓人士指出，頭部房企在首輪供地“補(bǔ)倉”后，后續(xù)拿地動(dòng)力會(huì)減低，對(duì)于之前未拿地或者只拿了有限地塊的房企來說會(huì)迎來窗口期，而且溢價(jià)率有望下行。而首輪供應(yīng)的項(xiàng)目很有可能會(huì)在年底集中亮相，有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)預(yù)計(jì)，屆時(shí)房?jī)r(jià)或迎來新一輪上行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。