合肥樓市新政預(yù)示拐點(diǎn)將近

6月21日，合肥市決定出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施為樓市降溫，盡管沒有看到限購，但在信貸政策上，堪稱二線城市最為嚴(yán)厲的信貸政策：居民首套住房的首付比例為25%；購買二套房，如果名下有房無貸，首付比例提高至四成；如果名下有房有貸，首付比例為五成，也就是認(rèn)貸又認(rèn)房。對(duì)于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。

在筆者看來，本輪二線城市領(lǐng)漲的“四小龍”之一合肥出臺(tái)調(diào)控措施，從時(shí)機(jī)的選擇以及釋放的庫存告急、并未限購等一系列信息分析，合肥市出臺(tái)調(diào)控的目的絕非僅僅為了降溫，而是在房價(jià)經(jīng)歷前五個(gè)月的大漲甚至瘋漲之后，防止市場掉頭急轉(zhuǎn)向下的危險(xiǎn)。事實(shí)上，不僅僅是合肥等二線城市，北上廣深等一線城市的房價(jià)在經(jīng)歷前五個(gè)月的瘋漲之后，正面臨著方向性的選擇。

從各個(gè)指標(biāo)看，房地產(chǎn)的總體走勢(shì)，以及房價(jià)的暫時(shí)拐點(diǎn)都在隱隱出現(xiàn)：

首先是一線城市量價(jià)都出現(xiàn)疲態(tài)。上海、深圳的成交量在3月底新政之后急劇下降，目前成交量已經(jīng)回到正常的水平，而北京6月中上旬二手房住宅成交量明顯下調(diào)，環(huán)比跌幅高達(dá)56.8%。房價(jià)方面，一線城市明顯降溫，二線城市全面取代一線城市，成為房價(jià)上漲的先鋒。5月份廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過4%，而深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%，二手房連續(xù)2個(gè)月沒有上漲。

其次，5月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了階段性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，5月份，房價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，漲幅有所收窄；同比上漲城市個(gè)數(shù)雖然繼續(xù)增加，但一線城市漲幅首現(xiàn)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格“雙收窄”的狀況。其中，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有60個(gè)和49個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和兩個(gè)；漲幅比上月收窄的城市分別有36個(gè)和25個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和5個(gè)；漲幅在1%以上的城市分別有15個(gè)和13個(gè)，分別比上月減少7個(gè)和兩個(gè)；最高漲幅分別為5.5%和6.3%，分別比上月收窄0.3個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，受貨幣政策寬松和樓市自身政策刺激而出現(xiàn)瘋漲的一、二線城市，明顯出現(xiàn)了市場降溫的情況；

第三，前5個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)說明，開發(fā)和銷售兩旺的狀況在趨緩。1月至5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長7.0%，增速比1月至4月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比增長33.2%，增速比1月至4月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售面積比1月至4月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售額回落8個(gè)百分點(diǎn)。

第四，土地市場降溫已成必然態(tài)勢(shì)。5月份，央企瘋狂制造“地王”成為中國房地產(chǎn)市場的最大特點(diǎn)，全國共出現(xiàn)50多個(gè)“地王”，土地溢價(jià)率之高，在中國房地產(chǎn)歷史上非常罕見。但6月份，在各地出臺(tái)一些調(diào)控措施的情況下，除了蘇州、南京、杭州、合肥等炙手可熱的城市，土地市場相對(duì)于5月份明顯降溫。這一方面和市場的預(yù)期及過度透支有關(guān)，另一方面，據(jù)說相關(guān)部門約見有關(guān)央企，要求約束其在土地市場的瘋狂拿地行為。

第五，金融數(shù)據(jù)明顯收緊。6月15日發(fā)布的5月份金融數(shù)據(jù)，M2和社會(huì)融資額都出現(xiàn)暴跌，5月份社會(huì)融資額規(guī)模6599億元，較去年同期減少5798億元，降幅驚人；M2同比增長11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月份M2高達(dá)13.4%的增速相比更是下降明顯。很顯然，貨幣政策收緊已經(jīng)成為事實(shí)。在權(quán)威人士發(fā)表“穩(wěn)健的貨幣政策就要穩(wěn)健”的觀點(diǎn)之后，貨幣政策開始真正體現(xiàn)“穩(wěn)健”二字，貨幣政策的收緊對(duì)于樓市將具有明顯的降溫作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。