北京存量房交易總套數(shù)下降 泛豪宅化抑制交易意愿

存量房交易變化既是市場交易意愿反映，也是住宅不動產(chǎn)流動性重要指標(biāo)。2016年6月，北京市存量房交易總套數(shù)環(huán)比大幅下降42.6%，創(chuàng)下自2015年4月以來新低，表明熱點城市泛豪宅化對購房人經(jīng)濟狀況的過度偏離，已經(jīng)明顯抑制交易意愿，大大降低了住宅不動產(chǎn)流動性，值得高度警惕。

據(jù)數(shù)據(jù)分析，北京市房價走勢與存量房交易變化存在明顯相關(guān)性。2014年12月至2016年6月期間，北京市月度同比住宅價格指數(shù)與月度存量房交易總套數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.5042，與新建商品房交易總套數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.4253，前者顯著大于后者。根本原因在于，基于存量房交易的住宅置換鏈條支撐著北京市房價高位上漲。伴隨著北京、上海、深圳等一線熱點城市房價高位大幅上漲，住宅交易總價已經(jīng)明顯超出普通家庭現(xiàn)金支付能力。為數(shù)不少的上市公司2015年全年利潤買不起北京、上海、深圳的一套價值千萬的房產(chǎn)。據(jù)房地產(chǎn)中介反映，目前房地產(chǎn)市場成交多以住宅置換為主，即出售舊房后再購置居住條件相對舒適的房產(chǎn)，差價通過個人住房貸款來解決。2016年前5個月，北京市個人住房貸款增加902.5億元，同比多增491.2億元。個人住房貸款與存量房交易總套數(shù)運行方向總體一致。

在“地王”高溢價率和各路資金熱烈追捧下，北京、上海、深圳等一線熱點城市已經(jīng)出現(xiàn)全城泛豪宅化。近日，上海松江新城拍出新“地王”，折合樓板價近4萬元每平方米，未來保本售價或超6.5萬元每平方米。同時，實體經(jīng)濟下行壓力不減，高品質(zhì)資產(chǎn)供應(yīng)不足，導(dǎo)致社會各路資金加大對熱點城市房地產(chǎn)市場的追捧，銀行表內(nèi)貸款、表外委托貸款、信托貸款以及債券融資、股票定向增發(fā)等等，大量投向房地產(chǎn)業(yè)，驅(qū)動房價快速上漲，反過來又加劇了熱點城市房價上漲預(yù)期，引發(fā)資金進(jìn)一步聚集。

但熱點城市泛豪宅化對購房群體經(jīng)濟條件的背離加劇，可能會使住宅置換交易鏈條繃緊到極限，導(dǎo)致存量住房交易大幅萎縮和住宅不動產(chǎn)交易便利度急劇下降。應(yīng)該看到，本輪熱點城市房價短期大幅上漲過程中，城鎮(zhèn)居民收入、平均工資均未出現(xiàn)高于房價漲幅的明顯增長，絕對水平與房價偏離度正在加劇。據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不到5萬元，城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為111390元，城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員年平均工資為58689元。照普通家庭收支和貸款狀況大體估算，最多也只能支撐250萬元上下的貸款，這意味著位于住宅置換鏈條最底端且完全依靠個人住房貸款的購房家庭，其房貸支付能力某種程度上將決定熱點城市房價所能上漲的極限。雖然貸款利率和貸款條件浮動，可能會改善這部分人群的支付能力，但實際上并不顯著。

最近一段時間接連出現(xiàn)的“地王”豪門爭奪戰(zhàn)，在營造房價上漲預(yù)期的同時，實際上也繃緊了住宅置換鏈條，顯著增加中低收入人群的購房壓力。因此，未來一段時間熱點城市出現(xiàn)存量住房交易萎縮似乎不可避免，而住宅不動產(chǎn)交易便利性也將顯著下降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。