熱土|600億！閩系強(qiáng)勢(shì)布局為哪般？福州土地市場(chǎng)5大重磅猜想搶先知

上半年土地市場(chǎng)交易塵埃落定，閩系房企成為房地產(chǎn)界最兇猛的一股上升力量。與全國火熱的土地市場(chǎng)大相徑庭，福州土地市場(chǎng)則斷糧許久。墻內(nèi)開花，墻外香。福州土地市場(chǎng)緣何遭遇瓶頸，下半年又有何新亮點(diǎn)？本期《熱土》，我們不妨來扒一扒。

福州土地市場(chǎng)斷糧半年閩系房企擴(kuò)張布局全國

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1-6月，二線城市共推出土地4252宗，推出土地面積18042萬平方米，同比增加8%；土地出讓金為6547億元，同比增加78%；土地成交樓面均價(jià)為2419元/平方米，同比上漲76%；土地平均溢價(jià)率為49%，較去年同期上升39個(gè)百分點(diǎn)。

相比于一派火熱的全國土地市場(chǎng)，福州則遭遇了長達(dá)半年的空窗期。截止目前，福州城區(qū)僅出讓9幅地塊，總計(jì)約197畝，其中4幅住宅地塊，商業(yè)地塊5幅，總計(jì)出讓金額為58.74億，僅占去年全年出讓總量45%左右。

本土的土地?cái)喙?，不能阻擋閩系房企的擴(kuò)張步伐，上半年來，上海、佛山、蘇州、深圳、杭州、合肥、武漢、長沙、東莞、南京……細(xì)數(shù)之下，閩系已壕擲逾600多億，強(qiáng)勢(shì)布局10城！

在此輪拿地?cái)U(kuò)張集團(tuán)軍中，泰禾、融信、融僑、禹洲、金輝、正榮、建發(fā)、陽光城、世茂等均在其列。

一直以來，閩系房企被貼上“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式標(biāo)簽。只有可控的高杠桿和可持續(xù)的高周轉(zhuǎn)，才能保證開發(fā)商的相對(duì)穩(wěn)健的高成長。顯然，閩系房企對(duì)此十分擅長。其次，超強(qiáng)的融資能力也讓閩企在近兩年來的土地市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨。

閩商近兩年銷售規(guī)模迅速攀升，甚至大部分都進(jìn)入了全國房企的“第二梯隊(duì)”。如今，“晉升第一陣營”已經(jīng)成為這些閩企共同努力的方向。顯而易見，閩系房企強(qiáng)勢(shì)布局全國，問鼎全國房企第一陣營的野心和實(shí)力已經(jīng)顯露。

下半年福州土地市場(chǎng)5大猜想搶先知

1、城區(qū)舊改成為土地市場(chǎng)重頭戲

根據(jù)供地計(jì)劃顯示，下半年福州市中心舊改項(xiàng)目將成供地重頭戲，其中包括“義序”、“三叉街”、“排尾紅星”、“連潘棚戶區(qū)”、“五四北新店片區(qū)”、“福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)周邊舊屋區(qū)”、“義井村舊屋區(qū)改造項(xiàng)目”等幾大舊改項(xiàng)目有望入市成為開發(fā)商們爭(zhēng)搶的蛋糕，以緩解干渴已久的福州土地市場(chǎng)。

三叉街舊改項(xiàng)目：倉山黃金地段

三叉街新城項(xiàng)目選址位于連江南路與則徐大道交接部位，則徐大道以東、連江南路以西、三高路以南、省公路二公司宿舍以北，選址面積505.39畝，用地性質(zhì)：商業(yè)用地；二類居住用地及其配套。該項(xiàng)目位于倉山老城區(qū)的核心位置，周邊教育、購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)等各項(xiàng)配套設(shè)施一應(yīng)俱全，同時(shí)正在施工的地鐵一號(hào)線的兩個(gè)站點(diǎn)與該項(xiàng)目的距離都不到500米。

在此之前就有新聞爆出恒大地產(chǎn)對(duì)三叉街舊改項(xiàng)目垂涎已久，未來地塊將配有總投資150億元的福州海峽國際貿(mào)易中心項(xiàng)目，擬建設(shè)成為集五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、品牌商業(yè)、高檔公寓等于一體的超高層商業(yè)綜合體。未來該地塊的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)相當(dāng)?shù)募ち遥?/p>

連潘地王版塊將再掀多地?zé)岢?/p>

從上圖中可以看出，連潘今年有待出讓的地塊儲(chǔ)備有17幅左右，會(huì)是今年下半年的爭(zhēng)奪熱門嗎？

排尾紅星舊改項(xiàng)目：二環(huán)內(nèi)稀缺江畔宜居寶地

臺(tái)江區(qū)排尾紅星地塊總面積700多畝，其中棚戶危房區(qū)域占地500多畝，是福州市區(qū)二環(huán)內(nèi)最大的連片危房地塊，此前曾傳聞華浦地產(chǎn)擬進(jìn)行改造。臺(tái)江區(qū)舊改辦之前曾透露，排尾紅星地塊改造前期已完成規(guī)劃選址，目前正向土地部門辦理集體土地轉(zhuǎn)征手續(xù)。

排尾紅星舊改項(xiàng)目地塊的區(qū)位條件優(yōu)越，路網(wǎng)通達(dá)，周邊生活配套完善，靠近光明港公園，是市中心宜居的住宅寶地。未來區(qū)域住宅價(jià)值不容小覷。從后期規(guī)劃來看，該區(qū)域未來會(huì)有約11幅住宅用地問世，其中還有配套的大型商業(yè)廣場(chǎng)。

近700畝！福州市中心大批商住用地

此前，福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局接連公布了《福州新店片區(qū)赤星村李園自然村地塊控規(guī)調(diào)整公示》及《福州鼓樓區(qū)義井村地塊控規(guī)調(diào)整公示》。位于北三環(huán)兩側(cè)，處福州城區(qū)北部版塊，臨近魯能兩大地王項(xiàng)目。兩大地塊共計(jì)逾690畝，規(guī)劃有153.087畝住宅用地及商住用地54.8235畝。

業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，該區(qū)域地塊有望在下半年推出，或再度引爆五四北區(qū)域土地大戰(zhàn)。

隨著此前魯能拿下五四北片區(qū)的兩幅地王后，業(yè)內(nèi)對(duì)該區(qū)域周邊未出讓地塊的市場(chǎng)潛力都頗為看好。未來，新店片區(qū)大面積住宅用地的問世或?qū)⒃俅瓮聘咴搮^(qū)域的整體價(jià)值。

2、義序板塊或?qū)⒋笈e“入市”

去年受業(yè)內(nèi)廣為關(guān)注的“義序帝封江”千畝地塊因規(guī)劃調(diào)整取消出讓，由于地塊總體條件較好，體量驚人且全部涉及住宅用地，當(dāng)時(shí)吸引了眾多的本土及全國知名房企聞風(fēng)而來。隨著義序機(jī)場(chǎng)征遷正式啟動(dòng)，而這塊千畝大盤很有可能將在今年重新登上福州的土拍舞臺(tái)！

迄今為止義序板塊已接連征遷了近1000多畝土地。然而，這并不是全部！據(jù)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，承擔(dān)大量城市建設(shè)任務(wù)的倉山區(qū)正全力推進(jìn)214個(gè)征遷項(xiàng)目，涉及98個(gè)村，規(guī)劃征遷總面積近5萬畝！

3.哪些開發(fā)商可能火力全開

福州土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)在2015年下半年開始逐漸激烈起來，對(duì)于開發(fā)商來說，想繼續(xù)在福州擴(kuò)張，買地、囤地是必須的，去年有許多名企雖然都表現(xiàn)出了對(duì)拿地的強(qiáng)烈渴望，但仍舊錯(cuò)失良機(jī)，因此他們很有可能在今年加大力度，從而贏得今后在福州一席之地，例如：泰禾、建發(fā)、正榮、融信、禹洲。

4．奪地新面孔也許會(huì)越來越多

2015年初次進(jìn)入福州并成功拿地的國內(nèi)名企碧桂園&魯能集團(tuán)；原本想要拿下帝封江地塊的華僑城；以及廈門舜嘉、上海寰澤、中海、綠地等國內(nèi)一批開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)亮相給了福州土地市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，福州市場(chǎng)可能會(huì)有越來越多非本土的實(shí)力房企參與角逐，這也意味著未來的土拍競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

碧桂園拿下火車北站片區(qū)綜合改造L3地塊

魯能32億競(jìng)得新店鎮(zhèn)原天宇開關(guān)廠地塊

5．聯(lián)合拿地或?qū)⒊芍髁?/p>

2015年的土拍出現(xiàn)了開發(fā)商抱團(tuán)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地的套路，效果顯著，今年隨著土地市場(chǎng)的熱度未減，競(jìng)爭(zhēng)壓力的增強(qiáng)，聯(lián)合拿地的趨勢(shì)將更為明顯，特別是對(duì)于一些去年尚未拿地的房企來說，找到一個(gè)同盟增強(qiáng)自己的實(shí)力才是長久之計(jì)。

福州樓市下半場(chǎng)已經(jīng)開局，未來走勢(shì)如何？我們拭目以待！

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。