萬科的遠(yuǎn)景中，商業(yè)將來會成為一個(gè)很大的業(yè)務(wù)板塊。 CFP 供圖
在專注于住宅地產(chǎn)的時(shí)候，萬科的學(xué)習(xí)偶像是帕爾迪，這成就了萬科成為世界上最大的住宅地產(chǎn)公司；而如今，萬科商業(yè)地產(chǎn)的學(xué)習(xí)偶像變成了鐵獅門，那么萬科總裁郁亮屢屢提及的“5%的股權(quán)撬動40%的收益”的鐵獅門發(fā)展模式能夠成為現(xiàn)實(shí)嗎？
一邊不斷加碼商業(yè)地產(chǎn)，一邊出售商業(yè)物業(yè)股權(quán)，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱“萬科”），正在試圖將其在住宅開發(fā)領(lǐng)域開疆辟土屢試不爽的成功法寶—小股操盤，移植到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營上。11月10日晚間，
香港最大的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)匯房產(chǎn)基金（以下簡稱“領(lǐng)匯”）宣布擬收購萬科位于
深圳龍崗區(qū)中心的商場80%股權(quán)，包括若干臨街商鋪及停車位，雙方已經(jīng)簽訂了無約束力的意向書。
加上此前出售給凱雷投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“凱雷” ）9個(gè)商業(yè)物業(yè)80%的股權(quán)、出售給RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED（重建南山私有公司）
上海萬獅置業(yè)90%的股權(quán)（旗下?lián)碛泻鐦蛉f科中心），萬科在3個(gè)月內(nèi)動作頻繁，引入戰(zhàn)略投資，加速資金回籠。
“萬科的遠(yuǎn)景中，商業(yè)將來會成為一個(gè)很大的業(yè)務(wù)板塊，但是商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這樣的產(chǎn)業(yè)鏈一定要輕資產(chǎn)。”萬科集團(tuán)(萬科藍(lán)山萬科幸福匯)高級副總裁兼
北京萬科企業(yè)有限公司總經(jīng)理毛
大慶告訴時(shí)代周報(bào)記者。
轉(zhuǎn)型
眾所周知，萬科在很長的時(shí)間里只專注于住宅地產(chǎn)，萬科創(chuàng)業(yè)之初曾因陷入多元化發(fā)展而困難重重，基于20世紀(jì)90年代初期萬科多元化失敗的慘痛教訓(xùn)，1996年萬科壯士斷腕，賣掉商鋪，集中一切資源專心發(fā)展主業(yè)。此后王石以美國最大的住宅開發(fā)商帕爾迪為偶像，堅(jiān)持住宅產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化戰(zhàn)略，以快速拿地開發(fā)、快速銷售的高周轉(zhuǎn)模式?jīng)Q勝市場，經(jīng)過了多次的區(qū)域擴(kuò)張，十多年后發(fā)展成為“地產(chǎn)一哥”。
業(yè)界更為熟知的是：2009年，王石在
中山大學(xué)發(fā)表演講時(shí)的名言 ：“如果有一天，萬科不走住宅專業(yè)化的道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對?！?br/> 鮮為人知的還有，令華潤置業(yè)一戰(zhàn)成名并開創(chuàng)全新城市綜合體擴(kuò)張模式的深圳萬象城，就是一塊曾經(jīng)被萬科拒絕的土地。
企業(yè)發(fā)展成功的金科玉律，還是擋不住市場的風(fēng)云變幻。在一線城市，純住宅用地已經(jīng)難覓蹤影，房企若要拿地，就必須做商業(yè)配套。
以北京為例，去年北京市全年售賣的地塊中，約有2/3是包含商業(yè)的混合類用地，而去年萬科在北京拿的11塊土地中，僅有2塊是純住宅用地。
另一方面，隨著房地產(chǎn)市場黃金十年的結(jié)束，純住宅模式面臨更多的壓力和挑戰(zhàn)。萬科2014年半年報(bào)顯示，上半年全國住宅開發(fā)投資完成額增速由去年同期的20.8%下降至13.7%；全國商品住宅新開工面積同比減少19.8%，新開工面積為近5年來最低；全國商品住宅銷售面積為4.25億平方米，同比下降7.8%。
2013年7月1日，郁亮在
西安媒體見面會上首次談及萬科轉(zhuǎn)型：“未來10年,住宅需求量會穩(wěn)定下來甚至是萎縮，萬科也會碰到規(guī)模的天花板，所以公司將要轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，即使規(guī)模碰到天花板后企業(yè)也能找到新的增長點(diǎn)。”
“一方面，一線城市房產(chǎn)存量較大，供需格局正在轉(zhuǎn)變中，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，萬科有必要將雞蛋分散在不同的籃子中；另一方面，隨著土地成本的居高不下，包括萬科在內(nèi)的很多大開發(fā)商，其毛利率都在下降中，利潤空間被壓縮，也使得萬科需要新的利潤增長點(diǎn)。”中投顧問高級研究員鄭宇潔告訴時(shí)代周報(bào)記者。
泡沫
不管萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是多么無可奈何又是多么理所當(dāng)然，但是比起同行，萬科布局商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間還是有點(diǎn)晚。
當(dāng)綠地、華潤、中糧、萬達(dá)、凱德、卓越、九龍倉等企業(yè)攜商業(yè)地產(chǎn)之力，巧妙實(shí)現(xiàn)彎道超車后，萬科才于2010年3月，以10.04億元在
東莞拿下首塊商業(yè)用地；2013年1月9日，萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部才在北京舉行成立儀式，至此，萬科終將商業(yè)地產(chǎn)提升至集團(tuán)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略高度。
德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》預(yù)測，中國每年購物中心將以300家的速度增長，到2015年，中國購物中心總量將達(dá)到4000家。然而此時(shí)，全國的商業(yè)地產(chǎn)已呈供需失衡狀態(tài)。綜合體數(shù)據(jù)庫顯示，截至8月末，國內(nèi)商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)超過8500個(gè)，其中在建綜合體項(xiàng)目高達(dá)4900余個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)市場供需失衡，同質(zhì)化凸顯，惡性競爭激烈。
另一方面，萬科的同行們，萬達(dá)已經(jīng)將萬達(dá)廣場開到100家，并開始4.0版本的萬達(dá)文旅城建設(shè)開發(fā)；綠地2013年商業(yè)地產(chǎn)對集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的銷售貢獻(xiàn)突破60%。
就是在這樣的壓力下，萬科開始布局商業(yè)地產(chǎn)。4年多時(shí)間，萬科已經(jīng)形成萬科廣場、生活中心、鄰里家三種商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，萬科廣場定位于區(qū)域型大型購物中心，體量為10萬平方米級；生活中心面積略小，為兩三萬平方米，比如萬科上海2049、東莞松湖生活廣場、
沈陽渾河天地項(xiàng)目；鄰里家則為社區(qū)商業(yè)，已開業(yè)的有北京新五街、
杭州新街坊。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)：北京除了已經(jīng)開業(yè)的金隅˙萬科廣場，萬科在房山長陽、大興舊宮、豐臺郭公莊等區(qū)域還將打造大體量的商業(yè)購物中心，通州臺湖還將有一個(gè)生活中心產(chǎn)品，持有型物業(yè)面積約為50萬平方米，投資總額將達(dá)100億元；
廣東除了已經(jīng)開業(yè)的萬科派之外，還將有黃埔客運(yùn)站、芳村、南站等逾百萬平方米的多個(gè)大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目逐一亮相，總體量約42萬平方米；萬科在全國在建、規(guī)劃有20個(gè)購物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá)約150萬平方米。
而這一切都在爭議中進(jìn)行。
蘭德咨詢公司總裁宋延慶曾對部分上市地產(chǎn)公司的商用物業(yè)收益率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，“除個(gè)別房企外，大多數(shù)地產(chǎn)商的商業(yè)物業(yè)租金回報(bào)率只有3%-5%”。
萬科此前在內(nèi)部討論時(shí)已經(jīng)提出，持有5個(gè)20億元規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目就會對萬科ROIC和市值產(chǎn)生重大壓力。
多元化的加法是萬科的必然選擇，但是大環(huán)境的泡沫、一線陣營同行的競爭壓力，以及做加法對企業(yè)帶來的一系列影響，卻也實(shí)實(shí)在在擺在萬科眼前。如何平衡住宅和商業(yè)、銷售和持有、投資回報(bào)率和現(xiàn)金流、短期效益和長期效益，都給萬科商業(yè)地產(chǎn)的操盤者帶來壓力。
減法
2013年11月27日，萬科首個(gè)購物中心—金隅˙萬科廣場正式對外試營業(yè)，成為萬科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個(gè)項(xiàng)目，對于商業(yè)地產(chǎn)，毛大慶顯然還有很多計(jì)劃，借助REITs、私募基金等金融平臺實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，學(xué)習(xí)香港領(lǐng)匯的經(jīng)驗(yàn)，開創(chuàng)了社區(qū)商業(yè)資本化盈利模式 ……
不到一年的時(shí)間， 這些都陸續(xù)實(shí)現(xiàn)了。
8月29日，萬科發(fā)布公告稱，公司與凱雷擬成立資產(chǎn)平臺公司，用于收購萬科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)。凱雷和萬科分別持有資產(chǎn)平臺公司80%和20%的股權(quán)，交易的價(jià)值可能在60億-70億人民幣之間。
9月4日晚間，萬科公告與重建南山私有公司訂立出售協(xié)議，以約16.51億元的
價(jià)格出售萬科全資擁有的上海萬獅置業(yè)有限公司90%股權(quán)。萬獅置業(yè)主要從事開發(fā)與經(jīng)營上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號地塊南塊項(xiàng)目(虹橋萬科中心)，該項(xiàng)目為建筑面積達(dá)110462平方米的國際A級寫字樓。出售后，萬科將負(fù)責(zé)后續(xù)開發(fā)及運(yùn)營。
RECOSIA CHINA PTE LTD實(shí)際控制人為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司(GIC RE)，為世界最大的房地產(chǎn)投資公司之一，在全球擁有多項(xiàng)直接投資，主要包括辦公樓、購物中心、酒店、住宅及工業(yè)地產(chǎn)等，同時(shí)通過房地產(chǎn)基金、信托、上市公司及貸款等間接方式進(jìn)行廣泛投資。
據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，如果資本不分開運(yùn)作，商業(yè)投資占比每增加10%，可降低投入資本收益率1%-1.5%，影響7%-10%的公司市值。投入資本收益率每掉1%，對股價(jià)影響為5%-8%。
而借助私募基金，萬科商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營，不僅擁有持有型物業(yè)，為住宅配套服務(wù)，走可持續(xù)性發(fā)展道路，還可以回籠資金，緩解財(cái)務(wù)壓力。
毛大慶在金隅 萬科廣場開業(yè)時(shí)就曾對記者表示，要學(xué)習(xí)新加坡商業(yè)地產(chǎn)的資本化運(yùn)作模式，目標(biāo)是“開一個(gè)商業(yè)就爭取資本化一個(gè)”。
事實(shí)上，商業(yè)物業(yè)的輕資本運(yùn)作，也越來越成為業(yè)內(nèi)共識。華潤置地(橡樹灣潤景公館)也曾表示，正在尋求通過包括房地產(chǎn)投資信托基金和物業(yè)基金在內(nèi)的多種金融工具來獲得現(xiàn)金。在華潤置地董事會主席吳向東看來，“僅僅依賴來自住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金，難以支持更多和更快的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)?！?br/> 住建部政策研究中心主任秦虹指出，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特征和現(xiàn)狀，將倒逼資產(chǎn)證券化的發(fā)展。“資產(chǎn)證券化可以保證物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，有利于提高經(jīng)營水平和最大化提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也能分散商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。”
學(xué)習(xí)
“金隅萬科廣場一開業(yè)的時(shí)候我們就實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)的運(yùn)作，得到了非常好的回報(bào)。對于商用項(xiàng)目的運(yùn)作最大的前提是發(fā)揮萬科的品牌精神，積極學(xué)習(xí)國際商業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，通過合作，不斷地強(qiáng)化萬科的商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)營能力。”毛大慶對時(shí)代周報(bào)記者表示。
此前，毛大慶表示，萬科“五菜一湯”實(shí)際上是向香港領(lǐng)匯模式學(xué)習(xí)做社區(qū)商業(yè)；2013年金隅 萬科廣場開業(yè)時(shí)，毛大慶再次表示：在社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線上，萬科也在學(xué)習(xí)香港領(lǐng)匯的經(jīng)驗(yàn)，香港領(lǐng)匯將社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)打包上市，開創(chuàng)了社區(qū)商業(yè)資本化盈利模式。
據(jù)了解，領(lǐng)匯不僅是香港最大的房地產(chǎn)投資信托基金，也是全球10大以零售為主的房地產(chǎn)投資信托基金之一，其物業(yè)組合是以滿足香港民眾日常需求的小區(qū)購物中心為主。領(lǐng)匯擁有超過1100萬平方英尺（約合102萬平方米）零售設(shè)施，是香港最大的零售設(shè)施業(yè)主，對零售物業(yè)的管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富。
根據(jù)此前萬科和領(lǐng)匯簽訂的意向書，雙方將在接下來的兩年時(shí)間內(nèi)，在內(nèi)地探索各種戰(zhàn)略合作模式的可行性，共同尋找內(nèi)地零售物業(yè)的投資機(jī)會，而理想的投資物業(yè)應(yīng)地處內(nèi)地人口稠密的小區(qū)，位于重要交通樞紐上，并能為周邊地區(qū)的居民提供一站式購物體驗(yàn)。
萬科住宅地產(chǎn)一直奉行“小股操盤”，以今年上半年為例，上半年萬科新增加開發(fā)項(xiàng)目19個(gè)，對應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約為264.1萬平方米，其中4個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例低于50%，6個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例為50%或51%。但都由萬科統(tǒng)一開發(fā)。
同樣，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，盡管萬科賣掉了項(xiàng)目80%-90%的股權(quán)，但并沒有讓出管理權(quán)，而是堅(jiān)持引入合作者，學(xué)習(xí)對方經(jīng)驗(yàn)，卻牢牢把控著后續(xù)開發(fā)、經(jīng)營和管理權(quán)。
要想輕資產(chǎn)，就必須得重運(yùn)營，重運(yùn)營就需要打造一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)團(tuán)隊(duì)，而這正是目前萬科所欠缺的。
而一旦萬科將三大產(chǎn)品線的營運(yùn)團(tuán)隊(duì)磨練成熟，就有可能像鐵獅門一樣，通過財(cái)務(wù)杠桿放大超額回報(bào)。
來源：時(shí)代周報(bào) 編輯：張麗敏
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
