房貸利率還有希望調(diào)降嗎？

20日上午，央行公布了最新一期LPR報(bào)價(jià)結(jié)果。1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，報(bào)3.8%；5年期的LPR利率報(bào)價(jià)則維持不變，仍然是4.65%。這在一定程度上讓市場(chǎng)感到意外，因?yàn)榇饲霸谡尉謺?huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，均強(qiáng)調(diào)要“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”。

從今日的調(diào)整方式來(lái)看，短端利率下行的同時(shí)維持長(zhǎng)期利率不變，延續(xù)了以往定向支持實(shí)體企業(yè)，同時(shí)堅(jiān)持“房住不炒”的政策意圖。這是否意味著房貸利率下行的空間就此封死？筆者認(rèn)為仍然值得觀察，市場(chǎng)不宜過早給出結(jié)論。理由主要有三。

首先，LPR是國(guó)內(nèi)所有貸款合同中的定價(jià)基準(zhǔn)，一舉一動(dòng)信號(hào)意義極強(qiáng)。今日?qǐng)?bào)價(jià)結(jié)果不僅是5年期的報(bào)價(jià)未動(dòng)，1年期的報(bào)價(jià)下行幅度，也略低于此前市場(chǎng)的預(yù)期。筆者認(rèn)為，在下行周期的首次調(diào)整中，這樣的策略是審慎的，這不僅可以留出觀察空間，后續(xù)有需要可以隨時(shí)加碼，同時(shí)也能向市場(chǎng)明確傳遞政策意圖。今日的調(diào)整，就向市場(chǎng)清晰地傳遞出了政策基調(diào)不會(huì)變的信號(hào)。

其次，5年期的LPR不僅是房貸的定價(jià)基準(zhǔn)，還關(guān)系到政府融資平臺(tái)等中長(zhǎng)期融資的定價(jià)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提到，明年黨政機(jī)關(guān)要堅(jiān)持過緊日子，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律，堅(jiān)決遏制新增地方政府隱性債務(wù)。筆者認(rèn)為，本次5年期LPR報(bào)價(jià)不動(dòng)，也向市場(chǎng)明確傳遞出了不希望地方政府新增債務(wù)增加的信號(hào)。

最后，從實(shí)操的角度看，LPR僅僅是房貸的定價(jià)基準(zhǔn)，不是房貸價(jià)格的全部。真實(shí)的房貸價(jià)格一般由“LPR+浮動(dòng)基點(diǎn)”構(gòu)成，所以LPR報(bào)價(jià)不變，并不意味著終端市場(chǎng)的房貸報(bào)價(jià)不會(huì)變。最近一段時(shí)間，以深圳等地為代表，一些中小銀行就率先調(diào)降了浮動(dòng)基點(diǎn)，給出了較今年上半年更具誠(chéng)意的價(jià)格。這種調(diào)整與銀行的經(jīng)營(yíng)策略相關(guān)，不是所有銀行都會(huì)跟進(jìn)，但至少對(duì)購(gòu)房人來(lái)說，這意味著可供選擇的空間增加了。

這一次LPR報(bào)價(jià)調(diào)整后，主流的市場(chǎng)預(yù)期認(rèn)為，明年央行進(jìn)一步降準(zhǔn)降息的空間仍然存在。如果未來(lái)仍然延續(xù)短端利率下行，長(zhǎng)端利率不變的格局，那從銀行信貸供給的角度去看，小微企業(yè)的融資空間毫無(wú)疑問還會(huì)進(jìn)一步下行。

但在下行周期中，一方面是定價(jià)會(huì)持續(xù)性下行，另一方面中小微企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所抬升。這種格局，對(duì)未來(lái)小微信貸市場(chǎng)會(huì)形成一定的挑戰(zhàn)，對(duì)市場(chǎng)占有率較高、能夠平衡風(fēng)險(xiǎn)和收益的銀行來(lái)說，堅(jiān)持現(xiàn)有的策略問題可能不大。但對(duì)市場(chǎng)占有率較低的銀行來(lái)說，未來(lái)在策略上做出一定的調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)變化應(yīng)該是無(wú)法避免。

筆者預(yù)計(jì)，隨著銀行手中可貸資金的增加，未來(lái)終端市場(chǎng)的房貸定價(jià)下調(diào)的壓力會(huì)進(jìn)一步加大。其他不論，僅從維持市場(chǎng)份額的角度，各銀行明年都會(huì)重新審視自身的定價(jià)策略，以確保定價(jià)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。