養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)難題待解 機制亟待完善

在當前國內(nèi)老齡化日趨嚴重的情況下，基本每位老年人都獨自擁有一套住房，然而又有多少老年人愿意嘗試“以房養(yǎng)老”這種突破傳統(tǒng)養(yǎng)老理念的創(chuàng)新型養(yǎng)老方式呢？《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）為此展開采訪，發(fā)現(xiàn)老年人普遍對此持觀望態(tài)度。“以房養(yǎng)老”若想得到市場的認可，或許還有待進一步完善各項機制，避免房價問題與保險機制的風(fēng)險。

市場遇冷

近來，“以房養(yǎng)老”話題再次引起關(guān)注。

2014年6月，保監(jiān)會發(fā)布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，正式啟動為期兩年的住房反向抵押保險試點。然而兩年試點期已到，效果卻不如預(yù)期。截至2016年6月30日，北京、上海、廣州、武漢4個試點實施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險的城市，僅有42戶家庭57位老人參與并完成了承保手續(xù)。這讓社會開始反思國內(nèi)的“以房養(yǎng)老”方式，緣何國內(nèi)老年人對此持保留態(tài)度？

董阿姨告訴記者：“我哪里放心把房子做這種養(yǎng)老式抵押啊，房子還要留給兒子呢。”張阿姨則表示：“我寧愿給自己買保險，也不會把房子抵押給銀行。這個房價說不清楚的，他說多少就多少啊。”

實施試點的4個城市已是國內(nèi)思想較為開放的城市，卻依舊呈現(xiàn)不受歡迎的狀態(tài)，可想而知，其他中小城市的開展更將是一大難點。目前在國內(nèi)的保險企業(yè)中，也只有幸福人壽一家開展了該項業(yè)務(wù)，公司在售的“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險a款”是市面上唯一一款住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。開發(fā)商也鮮有對此感興趣者。

國外先行

事實上，“以房養(yǎng)老”政策由來已久，美國政府自1989年開始試點運行“以房養(yǎng)老”，到1998年轉(zhuǎn)為正式項目，美國也算是該政策實行較為成功的國家。“以房養(yǎng)老”在美國被稱作“房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款”或“反向抵押貸款”，也有人稱其為“倒按揭”，雖然較為成功，但在美國依然是小眾業(yè)務(wù)。

諸多業(yè)內(nèi)人士一直呼吁將發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗引入國內(nèi)。“以房養(yǎng)老”方案最早提出者孟曉蘇表示，在2億老年人中，多數(shù)65歲以上的老人沒趕上高工資，也錯過了商業(yè)保險機會，僅憑社保和低保，不足以滿足老人期望的生活方式。

目前，國內(nèi)提出的“以房養(yǎng)老”，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，也就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用；而美國提出的“以房養(yǎng)老”卻與傳統(tǒng)抵押貸款不同，“反向抵押貸款”不需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款，如果房產(chǎn)價值超過貸款本息，剩余部分歸還給繼承人，如果房產(chǎn)價值不足以償還貸款本息，由政府負責補足差額。子女如想繼承房產(chǎn)，也可將貸款本息還給銀行，然后將房產(chǎn)贖回。

機制亟待完善

目前，保監(jiān)會已發(fā)布通知，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點期限延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東四省的部分地級市。

保監(jiān)會方面稱，由于該項業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、存續(xù)期長，涉及房地產(chǎn)、金融、財稅等多個領(lǐng)域，業(yè)務(wù)流程管理和風(fēng)險管控難度較大。因此，有必要在4個試點城市的基礎(chǔ)上，通過延長試點期限、擴大試點范圍的方式，探索反向抵押保險在不同地域、不同層級市場發(fā)展的有效路徑。

《東地產(chǎn)》記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老年人對于“以房養(yǎng)老”的疑慮在于房價問題。董阿姨明確提到：“房地產(chǎn)市場本來就不穩(wěn)定，房價跌宕起伏。保險公司又沒有一種明確的規(guī)定，之前成都不就有個老人好幾年都只拿1000嗎？”

另一方面，由于按揭率是根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價值和老人的預(yù)期壽命來計算的，以保證放貸安全。但生老病死不可預(yù)測，保險公司面對無限制的周期貸款和利率變化以及所抵押房產(chǎn)的價格走勢，同樣存在貸款風(fēng)險。貸款額少，老人不樂意；貸款期長，保險公司可能要吃虧。

據(jù)悉，在發(fā)達國家，“以房養(yǎng)老”有著成熟的運作方式，比如，房價一旦出現(xiàn)波動，就有一種由政府主導(dǎo)的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔風(fēng)險。

業(yè)內(nèi)人士指出，“以房養(yǎng)老”若想得到市場的認可，或許還需進一步借鑒國外經(jīng)驗，完善各項機制，避免房價問題與保險機制的風(fēng)險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。