上海將優(yōu)化商品住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：應(yīng)對(duì)地價(jià)上漲

7月26日，上海市十四屆人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議（擴(kuò)大）舉行全體會(huì)議，聽(tīng)取了上海市政府關(guān)于上海市2016年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告（下稱“報(bào)告”）。上海市發(fā)改委主任沈曉初受上海市政府委托，向上海市人大常委會(huì)做了報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。

報(bào)告稱，總體看，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，過(guò)剩資金缺乏出路的情況下，一線城市的房地產(chǎn)資源成為資金逐利目標(biāo)，推動(dòng)房?jī)r(jià)地價(jià)上升，加大資產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，也有損于城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，上海將加快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，切實(shí)加快商品住房土地供應(yīng)節(jié)奏。

受流動(dòng)性寬松、信貸稅收政策刺激等多重因素影響，2016年初以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量創(chuàng)2008年以來(lái)同期新高，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭。

在今年3月25日的新聞發(fā)布會(huì)上，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山曾表示，2015年下半年以來(lái)上海房地產(chǎn)交易非?；馃幔抢硇赃^(guò)熱趨勢(shì)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)快速上漲。比如大寧板塊房?jī)r(jià)一年中漲了160%。顧金山說(shuō)，這是完全非理性的上漲，也造成了非理性的購(gòu)買，導(dǎo)致了不規(guī)范不理智的交易行為出現(xiàn)。

也就在3月25日，上海發(fā)布了“滬九條”，提高購(gòu)房門檻。其中，非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從累計(jì)2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

同時(shí)，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)貸款的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于50%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于70%。

這之后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨于平穩(wěn)。

與今年一季度相比，二季度上海市場(chǎng)化新建商品住房、二手存量住房月均成交面積分別下降29%、46%，交易量恢復(fù)到近5年的平均水平。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅有所放緩。新建商品住房、二手存量住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅從今年3月份的4.3%和6.2%，回落到了6月份的2.4%和2.2%。

但是，沈曉初昨日也表示，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)仍不牢固，上海的房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。

數(shù)據(jù)顯示，上半年上海市場(chǎng)化新建商品住房、二手存量住房成交均價(jià)分別是3.5萬(wàn)元/平方米、2.7萬(wàn)元/平方米，同比上漲14.8%和11.3%。

同時(shí)，商品住房供應(yīng)和庫(kù)存總體偏緊，6月末上海全市市場(chǎng)化新建商品住房網(wǎng)上可售面積去化周期為7.1個(gè)月，下半年穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力和挑戰(zhàn)依然很大。

而目前上海的土地高溢價(jià)，又強(qiáng)化了后續(xù)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。

今年以來(lái)，上海的土地市場(chǎng)成交仍然較熱，部分地塊的樓板價(jià)明顯高于周邊房?jī)r(jià)。7月14日上海虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊被新城控股以37億元拍下，樓板價(jià)6.7萬(wàn)/平方米，剔除不可售面積，樓板價(jià)高達(dá)8.9萬(wàn)/平方米。7月27日，上海市出讓浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊。最終，金地以88億元總價(jià)摘牌，創(chuàng)下今年上?？們r(jià)最高，溢價(jià)率高達(dá)286%，樓板價(jià)33023元/平方米。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)稱，2016年上半年上海住宅類用地成交樓板價(jià)為20763.67元/平方米，比2015年同期9467.24元/平方米上漲119.32%，住宅類用地價(jià)格在去年高位的基礎(chǔ)上大幅上漲。

所以，雖然今年上半年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1685.31億元，增長(zhǎng)8.7%，增速同比回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。但是，住宅的開(kāi)發(fā)投資反而增長(zhǎng)了12.8%，增速同比提高了5個(gè)百分點(diǎn)，比一季度也提高了6個(gè)百分點(diǎn)。

為了著力保持上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，報(bào)告建議，要優(yōu)化商品住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要穩(wěn)步推進(jìn)舊區(qū)改造和住房保障工作。

優(yōu)化商品住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，主要從三方面展開(kāi)。一是在嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化信貸稅收政策、堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，加快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，切實(shí)加快商品住房土地供應(yīng)節(jié)奏。

6月9日，在作客“2016民生訪談”時(shí)，顧金山表示說(shuō)，2016年住宅用地的供應(yīng)總量，比去年有明顯提高。

同時(shí)，上海也在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小戶型供應(yīng)比例。“滬九條”也規(guī)定，提高商品住房用地的中小套型比例，其中中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（供需矛盾突出的郊區(qū)，供應(yīng)比例提高到70%）。

二是要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)和市場(chǎng)監(jiān)管，進(jìn)一步完善住宅用地出讓全過(guò)程監(jiān)管，督促開(kāi)發(fā)商按合同約定按期開(kāi)工和竣工。

三是要繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治，依法嚴(yán)厲查處捂盤惜售、場(chǎng)外配資、炒作房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。

與此同時(shí)，報(bào)告稱，要加快推進(jìn)舊區(qū)改造和“城中村”改造，抓緊完成在拆基地收尾和土地出讓，積極開(kāi)展政府購(gòu)買舊區(qū)改造服務(wù)試點(diǎn)，進(jìn)一步提高舊區(qū)改造貨幣安置比例。

同時(shí)，要穩(wěn)步推進(jìn)保障房建設(shè)，落實(shí)好共有產(chǎn)權(quán)保障房的房源供應(yīng)，啟動(dòng)開(kāi)展新一批次的共有產(chǎn)權(quán)保障房的申請(qǐng)受理工作。同時(shí)促進(jìn)社會(huì)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，制定完善發(fā)展人才公寓相關(guān)政策方案，研究制定廉租住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案和實(shí)物配租“先租后售”管理辦法。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。