北京土地市場提前收官房企暗戰(zhàn)京南板塊

在北京市土地出讓金或將突破2000億元大關之論甚囂塵上之際，一宗豐臺區(qū)“巨無霸”地塊的入市再次將北京的土地市場推向高潮。年內，北京市僅剩余一宗零售商業(yè)用地待售，其他掛牌土地將全部于2015年開始交易。至此，北京土地市場提前收官。
　　截至12月4日，北京今年年內通過招拍掛方式成交土地140宗，土地出讓金總額達到1911.4億元，而此前北京土地市場年度最高土地出讓收入是2013年的1821.81億元。
　　在土地總成交額、住宅成交額均創(chuàng)新高的同時，北京的居住類用地價格也在大幅上漲。2014年北京居住類用地平均樓面價高達15729元/平方米，比2013年的11104元/平方米上漲了41.7%。
　　值得注意的是，截至12月第一周，北京市土地整理儲備中心公布的6宗招拍掛信息顯示，明年1月至少將完成150億元以上的土地出讓。
　　“最后一個月放緩了供應節(jié)奏，今年年內待售的只有1宗土地，預計2014年全年北京土地成交額在1920億元左右。而從2014年土地市場看，住宅類土地供應出現(xiàn)了減少，相比2013年減少了460萬平方米，這將導致在2015年的下半年市場可能出現(xiàn)供不應求，而持續(xù)運行高位的土地價格也將會影響未來房源入市的價格。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為。
　　對于今年北京土地市場如此高企的土地出讓總金額，國土資源部、北京市國土資源局的相關負責人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時均未予以正面回應。
　　“巨無霸”地塊上市
　　12月3日，北京市土地整理儲備中心的掛牌公告顯示豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊將于12月23日接受競拍報價，掛牌文件顯示該地塊起始價為70.7億元，規(guī)劃建筑面積將近42萬平方米。
　　掛牌文件顯示，北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊信息，該地塊建筑控制規(guī)模41萬平方米，用地性質為R2二類居住用地、A33基礎教育用地，底價70.7億元，樓面價為16885元/平方米。地塊在配建122600平方米自住型商品住房（限價29000元/平方米）的同時還至少有16.33萬平方米的限價商品房(價格17000元/平方米）。
　　“該地塊70%左右將建設限價房和自住型商品房，剩余的30%才是開發(fā)商建設商品房和商業(yè)的面積。”一位北京市屬房地產(chǎn)企業(yè)投資負責人對中國房地產(chǎn)報記者表示，白盆窯村地塊不但刷新了北京市最高土地出讓總價，同時也刷新了北京自住型商品房限價金額。但如此規(guī)巨無霸地塊，扣除限價房和自住型商品房面積后，僅僅剩余13.3萬平方米。
　　對此亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊雖然起始樓面地價并不高，但背負著大量配建保障房和自住型商品房的負擔，想要高溢價成交面臨諸多難題?！笆紫龋摰貕K總價過高，當前起始價格已經(jīng)高達70.7億元，在北京經(jīng)歷了長達一年時間的銷售冷清，各大房企庫存高企的背景下，有實力斥巨資拿地的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。其次，該地塊住宅部分以限價房和自住型商品房為主，且政府規(guī)定的限定售價均在同類產(chǎn)品中位于偏高水平，在當前自住型商品房普遍出現(xiàn)大量棄選、成交周期拉長的問題時，定價偏高將影響到項目的周轉率，資金成本也是一般企業(yè)難以背負的。第三，扣除保障房和自住型商品房后，剩余體量過小，僅13.3萬平方米，還包括40年、50年產(chǎn)權的商辦用地和教育用地，地塊的開發(fā)成本大幅提升之余，可供銷售、快速變現(xiàn)的產(chǎn)品相對有限。”
　　但據(jù)上述房地產(chǎn)企業(yè)投資負責人透露，恒大、中鐵建都對該地塊表現(xiàn)出濃厚興趣?！澳玫厥紫冗€是拿‘區(qū)域’，畢竟這塊地在四環(huán)附近，前幾年北京市四環(huán)、五環(huán)周邊的地價現(xiàn)在看都已經(jīng)翻番了。而且豐臺京南板塊未來發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，先期進入的中海地產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)了一系列高端住宅，以后多家房企進入產(chǎn)生集合效應，未來這一區(qū)域很可能成為市場‘新貴’?！?BR>　　明年供應高峰隱現(xiàn)
　　就在北京土地市場以土地出讓總金額創(chuàng)紀錄、居住類用地價格上漲超四成提前收官之際，明年1月土地市場的熱度也已經(jīng)提前顯現(xiàn)。
　　截至目前，從北京市土地整理儲備中心公布的信息來看，明年1月北京土地市場至少將完成6宗地塊的出讓，合計土地出讓底價高達151.25億元。
　　相關知情人士向中國房地產(chǎn)報記者透露，實際上，北京市方面為了防止外界對今年土地出讓金不斷刷新歷史紀錄產(chǎn)生過高關注，已經(jīng)有意識地放緩了2014年年末的土地出讓節(jié)奏。而在2015年1月，北京土地市場勢必迎來一輪土地出讓高峰。
　　實際上，除豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村“巨無霸”地塊外，近期豐臺區(qū)還集中供應了多宗地塊，分別是豐臺區(qū)樊家村危改項目3號、亞林西居住區(qū)一期的兩幅地塊，總土地面積是19.73萬平方米。其中，北京市豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)一期有兩幅住宅用地，合計起始價為58.1億元，均位于豐臺區(qū)玉泉營環(huán)島東北側。兩宗地塊均要求配建限價商品住房，房屋銷售限價為21000元/平方米。
　　郭毅表示，“豐臺西南四環(huán)、五環(huán)周邊在中關村(000931,股吧)豐臺園的產(chǎn)業(yè)驅動下，中高端住宅成交狀況較為平穩(wěn)，特別是此前該板塊內以老舊社區(qū)為主，符合新興高知階層居住需求的住宅產(chǎn)品較為匱乏，加之整體京西區(qū)域，住宅供應主要集中在西南五環(huán)至六環(huán)，而四環(huán)沿線近年來鮮少新項目入市，商品房供給的長期空窗令老項目去化周期縮短，吸引了眾多房企關注京西南板塊?！?BR>　　“現(xiàn)在來看北京市的西南區(qū)域將是明年年初的土地出讓熱點區(qū)域。京西南板塊，尤其是豐臺區(qū)西南四五環(huán)附近還將有多宗地塊集中出讓。這一區(qū)域會像2013年、2014年的孫河、東壩板塊一樣，成為新的拿地熱點區(qū)域?！鼻笆鼋邮鼙緢笥浾卟稍L的房地產(chǎn)企業(yè)投資負責人表示。
 

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。