深圳豪宅成交占比半年翻一倍 專家：調(diào)整土地出讓模式

日前，深圳鏈家發(fā)布《2016上半年深圳樓市大數(shù)據(jù)》。今年上半年，深圳樓市交出一張量價(jià)背離的“成績單”：不論是二手房還是新房，成交量環(huán)比幾乎都“腰斬”；不過，上半年二手房49539元/平方米的均價(jià)，環(huán)比去年下半年的成交均價(jià)依然保持約23%的漲幅。而受豪宅項(xiàng)目入市拉動(dòng)影響，新房成交均價(jià)超過5萬元/平方米，在6月份更是突破6萬元/平方米大關(guān)。

上半年二手房量跌價(jià)穩(wěn)

深圳鏈家日前發(fā)布的《2016上半年深圳樓市大數(shù)據(jù)》顯示，今年3月份，二手房成交量一度高達(dá)20453套。不過接下來的4月份，由于“3·25”新政出臺(tái)，加之嚴(yán)禁首付貸與眾籌炒房、二手房交易評(píng)估價(jià)格大幅上調(diào)等措施出臺(tái)，深圳二手房成交量急跌至不足10000套，環(huán)比下降53.7%。而在5月、6月，上述數(shù)據(jù)甚至跌至5000來套。

“成交量非常非常少！”資深投資客海浪談起近3個(gè)月以來的二手房市場(chǎng)，加重了語氣。“其實(shí)在新政出來之前，二手房市場(chǎng)已經(jīng)到了有價(jià)無市的階段，成交量當(dāng)時(shí)已經(jīng)逐步在減少。”

深圳鏈家提供的一張二手房月度均價(jià)走勢(shì)圖顯示，今年2月份，深圳二手房均價(jià)首次躍上“5”字頭，隨后逐月微幅上漲。不過在5月份，二手房成交均價(jià)下跌至49865元/平方米，而在6月份則恢復(fù)至51312元/平方米。在成交量斷崖式下跌的同時(shí)，成交均價(jià)基本保持微漲的態(tài)勢(shì)。而今年上半年二手房49539元/平方米的成交均價(jià)，環(huán)比去年下半年也依然保持約23%的漲幅。

“量一定要走到足夠低迷并持續(xù)一段時(shí)間，價(jià)格才會(huì)出現(xiàn)明顯下跌。”深圳鏈家研究院院長肖小平指出，二季度4月份成交量的低迷影響到5月份均價(jià)。但5月之后，隨著政策慢慢被消化，成交量重新回到5000套以上。

深圳鏈家：二手房成交量企穩(wěn)

肖小平認(rèn)為，去年至今，深圳樓市經(jīng)過活躍期、低迷期，現(xiàn)在已進(jìn)入正常期，“去年是活躍期，今年四五月份比較低迷，6月份之后，深圳二手房市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)正常的狀態(tài)。”深圳鏈家的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：今年7月，深圳二手房實(shí)際交易量維持在7500套左右，環(huán)比已經(jīng)穩(wěn)定在正常水平且有小幅上升。

一名投資房產(chǎn)近十年的資深投資客告訴記者，深圳樓市長期還是牛市，不少人仍持樂觀態(tài)度。他坦言今年元旦后，他曾在寶安老城區(qū)購買了一套90多平方米、帶寶安中學(xué)學(xué)位的地鐵房，當(dāng)時(shí)單價(jià)3．3萬元/平方米，雖然這段時(shí)間同小區(qū)成交少，但報(bào)價(jià)也已經(jīng)漲到3.8萬元/平方米。

土地供應(yīng)減少

新房豪宅化呈現(xiàn)

來自深圳鏈家研究院、深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，雖然上半年深圳新房成交量跌至23170套，環(huán)比下降33．1%，同比下降27.1%，但51006元/平方米的成交均價(jià)，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年下半年的成交均價(jià)38249元/平方米。

新房成交均價(jià)上漲的背后，豪宅“貢獻(xiàn)”了一大部分力量。以近年來一直蟄伏的羅湖區(qū)為例，上半年因深業(yè)東嶺、中海天鉆等豪宅項(xiàng)目的帶動(dòng)，新房價(jià)格高達(dá)61407元/平方米，更不用說高端樓盤聚集的南山與福田區(qū)，均價(jià)已經(jīng)逼近8萬元/平方米。“全市均價(jià)8萬元/平方米以上新樓盤成交占比，從年初的10%逐漸上升到6月份的20%。”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰給出了這組數(shù)據(jù)。

事實(shí)上，當(dāng)土地資源匱乏成為一座城市的常態(tài)時(shí)，普通住宅逐漸豪宅化就不再是特例。深圳中原研究中心提供的土地交易信息指出，今年上半年，深圳成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米，相較去年同期減少近7成。這也直接導(dǎo)致上半年地塊樓面價(jià)高達(dá)24024元/㎡，是2015年的近3倍。

“深圳應(yīng)盡快調(diào)整土地出讓模式，借鑒北京、南京等地的做法，在土地出讓溢價(jià)率超過一定比例時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房和保障性住房。”在談到避免“地王”現(xiàn)象引發(fā)高房價(jià)豪宅化時(shí)，王峰如是建議。

聲音

深圳應(yīng)盡快調(diào)整土地出讓模式，借鑒北京、南京等地的做法，在土地出讓溢價(jià)率超過一定比例時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房和保障性住房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。