中山7月住宅成交創(chuàng)16個月新低 下半年投資購房勢頭放緩

近日，中山市國土局公布7月份房地產(chǎn)交易報表，其中住宅成交5404套，單月備案數(shù)據(jù)創(chuàng)下今年新低，也是自2015年4月份以來單月成交量最低的月份；環(huán)比今年6月份下降12.8%，同比去年7月份下降35.6%，有業(yè)界人士稱，7月份備案數(shù)據(jù)創(chuàng)新低與熱點區(qū)域尤其是主城區(qū)缺貨有一定關(guān)系，同時外地客回歸理性、本地客持幣待購也是兩大主要原因。

該業(yè)內(nèi)人士還表示，近期財政部部長樓繼偉表示將義無反顧地推動房地產(chǎn)稅，讓不少投資客開始有所擔憂，勢必會對下半年中山樓市帶來一定的影響，投資購房勢頭肯定會放緩，而“剛需”消費力有限，在房產(chǎn)稅具體細則未出臺之前扎堆拋售的可能性不大，下半年中山樓價趨于穩(wěn)定或有可能根據(jù)市場行情有所調(diào)整。

樓價趨于穩(wěn)定

根據(jù)國土局公布成交產(chǎn)價和交易面積，南都記者計算出7月份住宅成交均價為7541元/平方米，環(huán)比6月份7316元/平方米的成交均價上升2.7%，從數(shù)字上看中山樓價似乎在7月份持續(xù)走高，其實不然。據(jù)了解，從上半年開始，均價過8000元/平方米的住宅需預約網(wǎng)簽，也就是說上半年單價過8000元的住宅會陸續(xù)在下半年進入到國土局備案數(shù)據(jù)中來，導致成交均價在數(shù)字上走高，并不能說明7月份房價持續(xù)走高，相反2.7%的環(huán)比微弱增幅，剔除上述因素的影響，中山的樓價在7月份趨于穩(wěn)定。

合富輝煌（中國）中山公司市研部經(jīng)理謝仲娟告訴記者，深圳客擴大了掃貨的腹地，不再局限于火炬區(qū)等之前的熱點區(qū)域，主要原因在于熱點區(qū)域與非熱點區(qū)域的樓價差，隨著深圳客對中山越來越了解，如中山內(nèi)部交通網(wǎng)的規(guī)劃，自然會擴大掃貨的區(qū)域，另一方面非熱點區(qū)域投資門檻相對較低，這也是部分深圳客開始將目光轉(zhuǎn)向東升等非熱點區(qū)域的原因。同時謝仲娟還分析，外地客掃貨不再像以前集中于幾個熱點區(qū)域，有利于穩(wěn)定熱點區(qū)域房價，不至于出現(xiàn)“瘋漲”的情況。

部分熱點區(qū)域成交下滑明顯

有業(yè)界人士稱7月份成交量創(chuàng)新低主要是因為熱點區(qū)域尤其是主城區(qū)缺貨所致，但從上半年住宅新增量來看，單單以熱點區(qū)域缺貨不足以說明問題。據(jù)了解，上半年住宅新增中，火炬開發(fā)區(qū)以4412套排名第一，南區(qū)以2795套排名第二，石岐以2672套排名第三。其中上半年新增貨量排名第二的南區(qū)，月均新增住宅量約466套，從今年1月1日至5月15日，南區(qū)商品房備案數(shù)據(jù)為2908套，月均成交量約為529套，也就是說只有南區(qū)住宅銷售占比達88%，上半年住宅銷量與新增量才能持平，據(jù)了解上半年中山商品房銷售住宅占比為74%，倘若按這一占比來計算，該區(qū)域上半年住宅月均成交量約390套，與月均住宅新增量有100余套的差距，而7月份南區(qū)的住宅網(wǎng)簽進一步走低，僅175套，顯然缺貨并不能完全解釋7月份中山住宅成交量急劇下滑這一狀況。

據(jù)統(tǒng)計，本月各鎮(zhèn)區(qū)住宅成交排名里，火炬開發(fā)區(qū)785套排名第一，主要是君華新城、新達花園和凱因又一城貢獻，這三個項目已經(jīng)占了火炬成交量的6成以上；坦洲鎮(zhèn)以540套排名第二，是因為佳境康城、譽峯名門、鈺海龍灣綠洲名園的支持；南朗鎮(zhèn)由于兩個超級大盤錦繡海灣城和雅居樂山海郡的大量成交，以493套排名第三。其中坦洲7月份成交量雖然排名第二，但銷量較上半年866套的月均網(wǎng)簽還有一定的差距，此外不少熱點區(qū)域7月份住宅銷量與上半年月均銷量相比均出現(xiàn)明顯下滑，如果按74%的住宅占比計算，上半年商品房銷量排名第四的石岐區(qū)，月均住宅銷量約667套，7月份排名下降一個位置，住宅成交量僅395套，下降幅度明顯；而大受深圳客追捧的港口區(qū)域，上半年區(qū)域庫存大降74%，住宅月均銷量近600套，而7月份港口住宅成交量僅86套；西區(qū)上半年月均住宅成交量簽約600套，7月份住宅成交量僅201套。

珠海客、深圳客回歸理性

上周五在珠海工作的劉先生打算到中山購買幾套公寓作投資，西區(qū)一毛坯公寓報價8000元/平米，石岐一精裝公寓預計單價在萬元左右，考慮之下劉先生還是決定再觀望一段時間，劉先生稱兩個公寓項目周邊的租金并不高，三四十平方米的公寓租金還在千元左右，“首付三成供20年，月供約1600多元，租金還不夠月供，投資回報率太低，倘若中山房價再漲，投資就沒什么意義了”。

中山一房產(chǎn)中介相關(guān)負責人表示，7月份熱點區(qū)域雖缺貨，但也并非完全沒有房源，7月份新增住宅5594套，要高于上半年的月均值，部分熱點區(qū)域住宅新增數(shù)量也相當可觀，只是房價上漲后外地客愈發(fā)挑剔，不少投資客開始權(quán)衡房價、回報率，“在中山房價還是5字頭、6字頭時，外地客蜂擁而至幾乎掃光不少項目，上半年部分熱點區(qū)域新開盤的房價已經(jīng)到八九字頭，深圳客雖然消費力高，但房價瘋漲也會抑制消費力，最明顯就是體現(xiàn)在7月份的成交數(shù)據(jù)上，5404套進一步刷新今年的月成交量新低，有時貨源緊缺并不代表著供不應(yīng)求”。

據(jù)了解，截至7月31日，中山住宅庫存量為35380套，同比去年6月份的67333套下降了47%，去庫存量達31953套之多，“中山去庫存其實是從去年年末深圳客入市后才開始發(fā)力，據(jù)統(tǒng)計今年上半年深圳客占比約3成，去年年末這一占比還要更高，倘若按這一比率計算，中山去庫存僅深圳客就消化了近萬套，釋放了相當一部分的外來消費力。”

中山一地產(chǎn)界人士分析，這部分消費力中主要為投資購房者，房價高企自然會限制自住購房者，而目前中山房價到達歷史高位，加之前段時間房產(chǎn)稅傳得沸沸揚揚，對于投資購房者而言也是一個不小的打擊。同時該人士分析，以目前中山整體房價而言，未來外來消費力中自住型購房的比率或有所上升，也就意味著中山樓市將會越來越理性，甚至會趨于謹慎，“外地客會開始考慮在中山購房自住劃不劃算、有無必要，投資購房者也會考慮其中的風險，而不是單純的對比當?shù)嘏c中山的房價差”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。