上半年昆明房價漲幅平穩(wěn) 均價居西南四城之首

2016年過半，昆明樓市上半年業(yè)績也隨之出爐。房價作為購房者最關(guān)心的置業(yè)問題之一，每一次的數(shù)據(jù)報告公布都將“房價”話題推上風(fēng)口浪尖。去年以來不斷松綁各種政策禁錮，尤其今年2月央行下調(diào)首付比例，不限購城市首套房首付最低兩成，二套三成；國家財政部調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅降低購房者的交易成本等一系列措施，最終和市場心理預(yù)期形成共振效應(yīng)，促成樓市今年伊始火熱回升。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年昆明新建商品房均價走勢平穩(wěn)，起伏不大。上半年均價最高為1月7644元/㎡，同比去年下降6.52個百分點。最低為3月7510元/㎡，同比去年下降8.35個百分點。自3月過后價格有所回升但漲幅不大。上半年昆明新建商品房均價7583.33元/㎡，同比去年上半年8123.83元/㎡的均價，跌幅明顯。

雖然“數(shù)據(jù)價格”跌幅明顯，但昆明市場上卻出現(xiàn)眾多上調(diào)售價的項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年昆明上調(diào)和預(yù)告上調(diào)價格的樓盤數(shù)量達(dá)20多個。在漲價的20多個樓盤當(dāng)中，知名品牌房企占比過半。其中包括恒大、萬科、金地等一線房企，也有云南城投、俊發(fā)、實力地產(chǎn)等這樣的本土品牌開發(fā)商。

更有趣的是，2016年上半年，昆明新盤均價7583.33元/㎡，而同期昆明二手房掛牌均價為7978.52元/㎡，二手房比新房貴了395.19元/㎡。昆明新房和二手房價格出現(xiàn)倒掛。

房價漲幅平穩(wěn)市場回暖首改房受青睞

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年昆明一手房成交均價趨勢平穩(wěn)，價格保持在7500元/㎡-7650元/㎡之間浮動，最高不過7644元/㎡，盡管上半年出現(xiàn)昆明一周內(nèi)4房企宣布漲價，20多家房企上調(diào)價格，這樣瘋狂的舉動并沒有對新房房價造成大幅上漲的情況。

從圖表中不難看出，今年上半年昆明新房均價同比去年上半年有所回落。尤其在經(jīng)歷了2015年房價連跌之后，昆明新房均價已跌破8000，但要像一些市民所希望的房價繼續(xù)下跌至6500元/㎡左右，在未來幾年可能性不高。

根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，上半年昆明新建商品房均價同比去年下降6.6%，價格環(huán)比指數(shù)除3月份小于基數(shù)外，其他月份均呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。因樓市去庫存利好的釋放以及一線城市政策收緊，房企為規(guī)避風(fēng)險將目光投至二、三線城市，昆明下半年一系列高端產(chǎn)品在市場的占比還將擴(kuò)大，藍(lán)光林肯公園、碧桂園紫臺等高端產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)布，預(yù)計下半年新建商品房住宅均價也將繼續(xù)上漲。

而隨著2015年底國家“全面二孩”政策的頒布，三房、四房成為大多數(shù)購房者首選的戶型，也不排除一部分首改購房者在購房時優(yōu)先考慮四房戶型，這也使得昆明中大戶型產(chǎn)品逐漸開始受到市場青睞。

根據(jù)國家統(tǒng)計局分戶型面積統(tǒng)計的房價指數(shù)變動情況顯示，上半年昆明90㎡以下及90㎡-144㎡戶型的房子，依舊是購房者集中關(guān)注的熱門戶型。具體來看，90㎡以下新建商品住宅價格，單月環(huán)比除3月、6月外上漲幅度在6%-9%之間徘徊；90㎡至144㎡新建商品住宅價格單月環(huán)比上漲最多月份為4月，環(huán)比上漲1.2%，上半年90㎡至144㎡新建商品住宅價格單月環(huán)比降幅不超過0.8%；144㎡以上新建商品住宅價格單月環(huán)比漲跌均衡。同比方面，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，昆明新建商品房價格同比跌6.6%，其中90㎡以下的新建商品住宅價格同比及90㎡至144㎡的新建商品房價格單月同比指數(shù)逐月上漲；144㎡以上的新建商品房價同比略有波動但起伏不大。

全國樓市房價回暖昆明房價居西南四城之首

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的“6月全國百城房地產(chǎn)價格指數(shù)”顯示，2016年6月全國100城市新建住宅平均價格為11816元/㎡，環(huán)比上漲1.32%，漲幅較上月收窄0.38個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，73個城市環(huán)比上漲，22個城市環(huán)比下跌，5個城市持平，總的來看全國百城房價總體走勢是漲。根據(jù)中指院公布的數(shù)據(jù)，從1到6月單月環(huán)比上漲城市個數(shù)總體趨勢在增加，環(huán)比下跌城市個數(shù)在減少，持平城市個數(shù)在不斷增加，全國百城樓市回暖跡象清晰。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的公布的百城數(shù)據(jù)，昆明的房屋均價為7583.33元/平方米，同比下跌了6.6%，盡管昆明房價同比呈下降趨勢，但對比周邊重慶、成都、貴陽等城市，昆明的房價仍處于高位，尤其與貴陽相比，昆明每平方米新房價格甚至高出了3067.33元。昆明在經(jīng)濟(jì)發(fā)展或是城市建設(shè)上都稍落后于成都、重慶，但昆明的房價自2010年開始就居高不下，成為四個城市中均價首破8000元/㎡的城市，在2011年下半年至2012年底這段時間內(nèi)其他三個城市房價或多或少都有下行趨勢，而昆明的房價卻保持堅挺，漲幅不大卻穩(wěn)步攀升。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷整合，品牌開發(fā)商正在逐步掌控樓市供應(yīng)大局，由于大型房企的自身優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，這種傾向于品牌開發(fā)商一側(cè)的分化模式，潛移默化中成為房價持續(xù)上漲的重要推手。從去年開始，品牌房企開始逆市擴(kuò)張，大肆收購難以為繼的項目和企業(yè)，抄底昆明樓市。恒大、碧桂園、萬科、中海等品牌房企都已經(jīng)或開始接盤半成品項目或后續(xù)開發(fā)用地，強(qiáng)勢布局昆明。

品牌房企正在逐步掌控昆明樓市的主導(dǎo)權(quán)，正在鞏固主流供貨商的角色和地位，品牌房企在樓市的協(xié)同效應(yīng)正在發(fā)生，這在客觀上阻擊了房價下行的空間。即便是諸如沸城這樣的爛尾項目，由于品牌開發(fā)商的接盤，其重新入市的價格空間也被自然封堵。大量難以為繼但尚未爛尾項目，由于品牌開發(fā)商的抄底進(jìn)入，也得以成功逃底，價格下行空間其實也不大。

土地資源稀缺，供應(yīng)進(jìn)一步縮量，品牌開發(fā)商主導(dǎo)市場，城市化不斷發(fā)展，投資渠道這些因素，都在客觀上封堵了昆明樓市的下行空間。正如過去很多年昆明房價的走勢一樣，相對穩(wěn)定并穩(wěn)步上行，是未來昆明樓市的價格趨勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。