廣州樓市隱現(xiàn)提前還貸潮 或?yàn)橘J款購買第二套房

近期，廣州樓市隱現(xiàn)提前還貸潮，不少市民申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，卻被告知要排隊(duì)等兩三個(gè)月。值得一提的是，羊城晚報(bào)記者采訪了解到，不少人提前還貸的目的是為了更好地貸款購買第二配套房。

根據(jù)“認(rèn)貸不認(rèn)房”的限購政策，第二套房買家如果首套房貸已經(jīng)結(jié)清，再次申請(qǐng)貸款可以被視為首次購房，首付三成，房貸利率也可以享受首套房的優(yōu)惠。也就是說，同樣是二套房買家，首付七成貸款三成和首付三成貸款七成，簡直就完全調(diào)轉(zhuǎn)，這也是人們提前還貸的重要因素之一。那么這種做法，到底能幫購房者省下多少利息？房天下廣州二手房高級(jí)分析師盧佩婷為大家算了一筆賬。

假設(shè)市民薛小姐四年前按揭貸款在黃埔（原蘿崗，下同）購買了一套大三房單位，現(xiàn)在她又在市區(qū)看中了一套300萬元房子。因?yàn)榭春命S埔房產(chǎn)的升值前景，并且特別喜歡黃埔的大房子和舒適的小區(qū)環(huán)境。因此她不打算賣掉第一套房，想再次貸款買二套房。在首套房還剩下大概100萬元的貸款的情況下，薛小姐想再次貸款購房，以申請(qǐng)商業(yè)貸款為例，有三種方案。

第一種

首套房繼續(xù)還貸二套房首付七成

根據(jù)首套房貸未結(jié)清，購買第二套首付七成、利率上浮10%的政策，300萬元首付七成為210萬元，剩余90萬元做商業(yè)貸款，利率上浮10%，30年期的商業(yè)貸款（等額本息），利息共計(jì)678747元，月供為5048元。

點(diǎn)評(píng)：在買家二套房首付資金充足的情況下，上述付款方式的優(yōu)點(diǎn)是多了首付，月供比較少。而同時(shí)，薛小姐還在按揭的一套房做的也是30年期的商業(yè)貸款，按照當(dāng)時(shí)基準(zhǔn)利率打九折的首套房優(yōu)惠，月供款為6772元。

第二種

一套房提前還貸二套房首付三成

對(duì)于首套房貸結(jié)清，購買第二套房產(chǎn)的則可被視為是首套房，首付最低三成并享受利率優(yōu)惠。300萬元首付三成為90萬元，剩余210萬元做按揭貸款可以享受基準(zhǔn)利率八五折優(yōu)惠，30年期的商業(yè)貸款(等額本息)，利息共計(jì)1583744元，月供為10232元。

點(diǎn)評(píng)：這種做法的優(yōu)點(diǎn)是，二套房首付比例低，房貸利率也低。不過缺點(diǎn)當(dāng)然就是二套房月供款幾乎翻倍。不過需要指出的是，在首套房貸未還清的情況下，如果不提前還貸，也是有兩筆貸款要同時(shí)月供的。就像薛小姐一樣，如果不提前還貸，她家庭的總月供一套房6772元+二套房5048元，總額也要達(dá)到11820元。比二套房貸款七成的月供款10232元還多1588元。在不提前還貸的情況下，薛小姐的兩筆房貸分別是首套房100萬元、二套房90萬元，貸款總額190萬元。如果一套房提前還貸，薛小姐的貸款總額則是210萬元。貸款總額少的，月供反而增多。

第三種

將二套房七成首付用于提前還貸加二套房首付

除了上述兩種情況外，如果二套房買家的首付款資金充足的話，將原本要用于二套房首付的這筆資金（首付七成）除去一部分用于一套房房貸提前還款，剩余的部分，即使是多于二套房首付比例的三成，也全部用于二套房首付，這樣的話，就最省利息了。

就像薛小姐的情況，她原本要用于二套房的首付資金是210萬元，但如果拿出其中的100萬元用于一套房提前還貸，剩下的110萬元再全部用于二套房首付，那么她二套房貸款190萬元，30年期（等額本息、利率八五折優(yōu)惠）利息共計(jì)14.31萬元，月供款約9253元。每月的月供款比首付三成的10232元要省約979元。

點(diǎn)評(píng)：對(duì)比一下首付三成90萬元，有20萬元資金是薛小姐提高二套房首付比例投入進(jìn)去的，如果將這20萬元做最保守的理財(cái)，放在銀行存5年定期的話（年利率3.10%），也就是分?jǐn)偟矫吭驴梢杂欣⒓s516元。利息的金額還是無法與每月省的979元相提并論的。不過如果買家可以找年收益在6%以上的理財(cái)產(chǎn)品或者投資，則可以考慮將多余的20萬元用于其他投資理財(cái)，每月的收益在1000元以上。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。