北京第二輪集中供地冷熱不均，3宗流拍7宗溢價(jià)成交

北京今年第二輪集中供地于6月1日收官，熱度較首輪集中供地有所回溫。

北京此次集中供地共推出17宗地塊，總起始價(jià)約559.7億元，涉及朝陽(yáng)、豐臺(tái)、平谷、昌平、石景山、順義六個(gè)區(qū)域。其中，有7宗地塊因僅有一家房企參與網(wǎng)上競(jìng)價(jià)而提前底價(jià)成交，3宗地塊流拍，因此進(jìn)入拍賣(mài)環(huán)節(jié)的僅有7宗地塊。

最終，14宗地塊總成交價(jià)為499.6億元，成交規(guī)劃建筑面積144萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率5.35%。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，對(duì)比北京今年首輪集中供地，本輪溢價(jià)率上升了0.89個(gè)百分點(diǎn)。

此次集中供地共吸引30余家房企及聯(lián)合體參與，央國(guó)企依舊為主力，包括中海、保利、華潤(rùn)置地、金茂、北京城建、首開(kāi)等房企及聯(lián)合體，民營(yíng)房企龍湖、懋源、潤(rùn)澤等均有參與。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，此次北京二輪集中供地，華潤(rùn)報(bào)名9宗、斬獲2宗；北京城建與首開(kāi)均報(bào)名6宗，分別競(jìng)得2宗及1宗；中海報(bào)名5宗，競(jìng)得2宗；中建系報(bào)名4宗、收獲2宗；龍湖成為此次土拍中唯一有所斬獲的民企。

“相比第一輪集中供地，本次參與拿地的聯(lián)合體明顯增加。而從成交來(lái)看，基本以央國(guó)企為主，只有龍湖等少數(shù)民企參與，這體現(xiàn)了當(dāng)下房企資金狀況依然不均衡。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，聯(lián)合體拿地增加的主要原因，首先是市場(chǎng)針對(duì)合作房企出現(xiàn)違約后資金調(diào)用等方面提出較為完善的對(duì)策，這在一定程度上緩解了部分房企對(duì)于合作者出現(xiàn)違約導(dǎo)致資金凍結(jié)等現(xiàn)象的擔(dān)憂情緒；其次，合作開(kāi)發(fā)能夠充分結(jié)合并發(fā)揮各房企優(yōu)勢(shì)，并且在一定程度上減輕拿地及建設(shè)高成本的資金壓力。

從本輪集中供地出讓的地塊看，傳統(tǒng)熱門(mén)區(qū)域的土地依然受到更多關(guān)注，朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊、豐臺(tái)區(qū)小瓦窯村地塊、順義薛大人莊地塊、昌平北七家鎮(zhèn)平西府地塊4宗地塊熱度較高，競(jìng)拍中均觸達(dá)地價(jià)上限，且溢價(jià)率均達(dá)到15%。

其中，朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，吸引了7家房企以及聯(lián)合體參與，在地價(jià)以及競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額均觸達(dá)上限后，進(jìn)入到搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終經(jīng)過(guò)49輪爭(zhēng)奪，中建玖合以66.815億元以及10%政府持有產(chǎn)權(quán)競(jìng)得該地塊。

而豐臺(tái)區(qū)小瓦窯村地塊競(jìng)爭(zhēng)也比較焦灼，共有11家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與，在多輪競(jìng)爭(zhēng)后，該地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到地價(jià)上限、競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積也達(dá)到上限，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定歸屬人。最終電建+首鋼聯(lián)合體以26.45億元競(jìng)得該地塊，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積3萬(wàn)平方米，溢價(jià)率15%。

此外，順義薛大人莊地塊經(jīng)過(guò)28輪的競(jìng)拍后，在首開(kāi)以19.55億元+3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積觸及上限后，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；昌平北七家鎮(zhèn)平西府地塊經(jīng)過(guò)25輪的爭(zhēng)奪，最終由華潤(rùn)+葛洲壩聯(lián)合體以44.16億元競(jìng)得。

“房企仍然青睞于短平快且有一定利潤(rùn)空間的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，太陽(yáng)宮、小瓦窯、平西府地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)均與周邊二手房存在一定程度的倒掛，這也是其受到房企追捧的主要原因。

朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西318地塊在經(jīng)過(guò)15輪競(jìng)價(jià)后，由中建智地以29.8億元競(jìng)得；朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村319地塊由首開(kāi)以40億元獲得；順義區(qū)順義新城地塊在經(jīng)過(guò)2輪競(jìng)價(jià)后，由中海以54.7億元獲得。

而豐臺(tái)右安門(mén)、昌平北七家鎮(zhèn)、石景山衙門(mén)口、朝陽(yáng)十八里店、昌平馬池口鎮(zhèn)、豐臺(tái)北宮鎮(zhèn)、平谷濱河地塊由于在開(kāi)拍前僅有一家房企報(bào)名，最終底價(jià)成交，分別由華潤(rùn)、大悅城+中鐵建、中海+石泰、金隅+北京住總、北京城建、龍湖+北京建工以及北京城建+京能置業(yè)獲得。

“流拍和底價(jià)成交地塊多位于配套不成熟、周邊競(jìng)品項(xiàng)目去化不理想的區(qū)域，其中一部分還捆綁了商業(yè)用地或托幼用地等。”張凱認(rèn)為。

“北京憑借自身穩(wěn)健的市場(chǎng)需求，在一定程度上支撐其土拍市場(chǎng)穩(wěn)定，同時(shí)北京本輪集中土拍也是當(dāng)前整個(gè)土地市場(chǎng)走勢(shì)的縮影，溢價(jià)水平雖有提升，但仍處于較低水平。”關(guān)榮雪表示。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，已有北京、杭州、合肥、青島、蘇州、福州、廈門(mén)7個(gè)城市發(fā)布今年第二批次集中供地公告；受推出規(guī)模結(jié)構(gòu)影響，二批次出讓規(guī)模較一批次小幅下降，7個(gè)城市目前推出規(guī)劃建筑面積1401.57萬(wàn)平方米，較今年一批次減少10%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。