樓市并購浪潮迭起 房企步入合縱連橫大時代

在這個巨頭縱橫捭闔的時代，合縱連橫是造就寡頭的重要選項。

樓市進入下半場，土地成本飆高，房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力下降，在夾縫中生存必然造成行業(yè)的并購浪潮，使得集中度越來越高。

在合縱連橫的時代，近來房地產(chǎn)企業(yè)并購不斷持續(xù)，恒大在A股市場頻頻出手，融創(chuàng)中國“買”不停手，地產(chǎn)央企紛紛籌劃重組整合……并購重組案例如潮水般一波接一波，引起業(yè)內(nèi)關注。然而，并購可以擴大企業(yè)規(guī)模，同時也暗含風險。

嘉凱城縮影

日前，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，融創(chuàng)（青島）置地透過浙江產(chǎn)權交易所，以總價36.62億元成功競得青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股權，較轉讓起始價16億元溢價20.62億元，溢價率達128.875%。

公開信息顯示,青島嘉凱城是為開發(fā)青島時代城項目而設立的項目公司，整個項目計容總建筑面積約178.79萬平方米。截至2016年10月31日,安置房、保障房以及商品房S1地塊已全部竣工,商品房S2、D1地塊處于在開發(fā)狀態(tài),已建未售的商品房計容建筑面積約8萬平方米；剩余未開發(fā)的商品房計容建筑面積約達90萬平方米。

嘉凱城方面表示，公司根據(jù)住宅業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略轉讓標的公司股權，可加快存量去化、增強流動性，有利于公司的長遠發(fā)展。如按照設定的掛牌條件成功轉讓，與受讓方完成全部交易，收回全部款項，為公司下一步發(fā)展提供了較為雄厚的資金儲備，并將對公司利潤和現(xiàn)金流產(chǎn)生積極影響。

事實上，早在今年4月，恒大方面宣布，斥資36.09億元收購嘉凱城約9.52億股股份，占總股本52.78%。收購完成后，恒大集團將成為嘉凱城的控股股東。恒大在公告中稱，成為控股股東后，恒大將擁有境內(nèi)資本市場A股上市平臺，通過恒大地產(chǎn)與嘉凱城集團的戰(zhàn)略整合，將進一步增強公司持續(xù)盈利的能力。

短短7個月的時間后，融創(chuàng)便以36.62億元的代價買下嘉凱城的一個青島項目。據(jù)悉，這個項目在一年前的掛牌轉讓價格不到12億元。一年之后，其業(yè)績并沒有太大好轉，仍處于虧損狀態(tài)，但是估值卻提升了3倍之多。即便是這樣的一個價格，融創(chuàng)也是經(jīng)歷了236輪競價才拿到手。

據(jù)《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）了解到，今年三季度末，嘉凱城再次出現(xiàn)大幅的利潤虧損，資產(chǎn)負債率進一步提升到了94.6%，今年前三個季度僅財務費用支出就高達8.83億元。這時，該公司再次提出出售青島嘉凱城的計劃。

嘉凱城的三位獨立董事表示，此次出售公司旗下具有支柱性作用的青島嘉凱城，可以實現(xiàn)較大的正向現(xiàn)金流，可以為公司下一步發(fā)展提供較為深厚的資金儲備。

合縱連橫大時代

除了青島嘉凱城以外，今年8月，融創(chuàng)就發(fā)布公告，以20.54億元收購金成旗下海南項目博鰲金灣50%的股權及債權；沒過多久，又傳出消息，融創(chuàng)與金成達成一致協(xié)議，收購后者旗下項目西溪海40%的股權。這兩個項目均由融創(chuàng)來操盤。

早前金科股份安排非公開發(fā)行時，融創(chuàng)中國報價4.45元/股總額40億元認購，最終以4.41元/股獲得配售9.07億股，占金科發(fā)行后總股本的16.96%。11月份，融創(chuàng)中國又通過二級市場買入金科股份1.62億股，占總股本的3.04%，耗資8.3億元，代價約5.1元/股。至此，融創(chuàng)持有金科10.7億股，占總股本的20%。

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事及行政總裁汪孟德曾公開透露：“上半年項目儲備有2/3的份額，都是收并購帶來的，未來收并購依然是我們主導的目標。

融創(chuàng)的大舉收購僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模并購的個案。今年以來，房企合縱連橫的案例接踵而至，數(shù)量之多，規(guī)模之大，令行業(yè)為之側目。

8月，萬科企業(yè)在港交所披露了收購黑石集團名下商業(yè)地產(chǎn)公司的公告。根據(jù)公告，萬科將通過成立投資基金，以128.7億元收購黑石集團名下的商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團96.55%股權以及MWREF公司。

11月，綠地控股宣布與重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的母公司漢威重慶房地產(chǎn)開發(fā)（香港）有限公司簽署協(xié)議，綠地擬通過股權轉讓及增資的方式最終持有協(xié)信遠創(chuàng)40%股權，交易價格初定為人民幣51.63億元。在股權轉讓、增資及重組完成后，綠地和漢威公司將并列為協(xié)信遠創(chuàng)的第一大股東。

同樣在11月，華潤置地宣布其全資附屬公司已同意認購中華企業(yè)13.99億股新股，相當于經(jīng)配套融資及中華企業(yè)資產(chǎn)重組相關發(fā)行擴大后其已發(fā)行總股本約20.9%，每股作價人民幣5.23元，認購價款總額為73.15億元。

幾天之后，陽光城集團股份有限公司也發(fā)布公告稱，以超過13.51億元的價格競得物產(chǎn)中大集團股份有限公司旗下15家公司股權組成的股權資產(chǎn)包，總成交金額（包括股權競得價款及承接轉讓方對標的公司的債權金額）104.69億元。此次并購的15家公司，均涉及房地產(chǎn)業(yè)務，也就是說，物產(chǎn)中大集團正式退出房地產(chǎn)行業(yè)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《東地產(chǎn)》，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進入下半場。從樓市下半場特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面形成，最終推動市場集中度越來越高。

擴充土地儲備

從并購案例上不難看出，并購一方面可以擴大企業(yè)規(guī)模，更重要的是可以為企業(yè)帶來新的土地儲備。

眾所周知，今年上半年，北上廣深以及部分二線城市迎來了土地市場的“地王熱”。

就上海市場而言，松江泗涇樓板價被更新至38300元/平方米、大浦東周浦樓板價刷新至43600元/平方米、寶山顧村樓板價達到36964元/平方米。8月，融信與萬科、保利等18家房企經(jīng)過激烈競爭，最終以110.1億元的總價拍下了上海靜安中興路地塊，超過10萬元/平方米的樓板價，成為上海目前為止最高的單價地王。

可以說，上海土地市場幾乎已經(jīng)形成土地競拍必地王的“規(guī)律”。

在土地價格不斷飆升的情況下，“曲線拿地”成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商增加土儲的途徑之一。

就嘉凱城而言，其是一家具備20多年房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗的開發(fā)商，業(yè)務重點布局上海、杭州、蘇州等長三角區(qū)域，剩余總可售面積接近600萬平方米。恒大認為，收購嘉凱城可以讓恒大的土地儲備資源變得更加豐富，且進一步增加一二線城市項目數(shù)量占比。

陽光城收購的物產(chǎn)中大同樣具有這樣的特征。據(jù)《東地產(chǎn)》了解，物產(chǎn)中大在杭州、武漢、成都、南昌、寧波、上虞等城市，有部分地段優(yōu)質的地產(chǎn)項目。也正是因為項目相對優(yōu)質，因此吸引了不少大牌開發(fā)商的關注，尤其是有強烈意向進駐成都、武漢等地的房企。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認為，大城市拿地越來越貴，不少地王銷售都出現(xiàn)虧損，所以房企到一線城市拿地變得越來越謹慎，與本地企業(yè)合資可能相對風險可控制，價格也可以議，所以越來越多房企選擇這種方式。

更有地產(chǎn)研究機構直接指出，對于傳統(tǒng)房企而言，收購土地或項目，是加速企業(yè)規(guī)模擴張，增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面，收購方式獲取項目，拿地成本相對較低，可以使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的項目，已經(jīng)達到預售條件，可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

并購亦有風險

毋庸置疑，房企在進行收并購的同時，也面臨著諸多風險。

張宏偉向《東地產(chǎn)》表示：“在收并購過程中，企業(yè)一方面面臨著債務風險，比如有些隱性債務沒有盡職調(diào)查清楚；其次是產(chǎn)權風險，有限項目證件不全或股權權屬不清楚，導致后期交易存在風險；最后還有交易違約風險。”

就交易風險，張宏偉提到融創(chuàng)與綠城以及佳兆業(yè)的收購失敗案例。去年5月，綠城中國和融創(chuàng)中國雙雙發(fā)布停牌公告，融創(chuàng)稱已經(jīng)在與綠城磋商收購股權事宜。隨后，綠城“掌門人”宋衛(wèi)平發(fā)表了《宋衛(wèi)平董事長致謝并答復》的公開信，公開信中以“天下本一家，有德者掌之”，揭示了宋衛(wèi)平愿意讓位于孫宏斌。隨后，融創(chuàng)中國與九龍倉將并列為綠城的第一大股東。然而，在外界以為收購事項塵埃落地的情況下，卻又出現(xiàn)驚天大逆轉，最終入主綠城的，不是融創(chuàng)，而是央企中交集團。

無獨有偶，佳兆業(yè)因涉及政商關系、債務糾葛而被查封之后，融創(chuàng)再次挺身而出，成為佳兆業(yè)困頓中的“最后一根稻草”。然而，經(jīng)歷了一系列的整合之后，最終佳兆業(yè)還是發(fā)布公告稱，由于出售事項的條件不能在短時間內(nèi)達成，經(jīng)過佳兆業(yè)董事會的考慮不再向融創(chuàng)出售旗下上海4個項目，佳兆業(yè)也向融創(chuàng)退回了10.37億元的資金。自此，融創(chuàng)中國對佳兆業(yè)的所有收購還是以失敗告終。

除此以外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，房企并購主要還是看中并購對象所持有的土地資源，但所涉地塊可能存在的地下設施、文物的處置風險，拆遷周期和費用的不可控風險，土地性質轉換、規(guī)劃建設指標調(diào)整與報批風險，員工分流處置風險等，甚至并購對象本身可能不止一個利益相關主體，還存在股權、債權等各種復雜關系，隱含或潛在的債務風險，以及并購對象背后的潛在利益相關方的訴求等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。