資管產(chǎn)品輸血被叫停 高周轉(zhuǎn)房企資金鏈面臨挑戰(zhàn)

監(jiān)管部門對房地產(chǎn)公司融資渠道繼續(xù)收緊。

澎湃新聞了解到，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱基金協(xié)會）已向各證券期貨經(jīng)營機構發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目（征求意見稿）》（以下簡稱規(guī)范）。明確叫停券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品資金投向16個熱點城市普通住宅市場。

這是私募資產(chǎn)管理計劃規(guī)范中唯一一份針對具體行業(yè)所下發(fā)的文件，此前10月份下發(fā)的第1-3號文件針對的是私募資管計劃的具體審批操作環(huán)節(jié)。

有房企投資人士認為，此舉意味著房企在自有資金完成拿地以后，住宅項目的融資渠道再被封堵，能用渠道越來越窄，高杠桿企業(yè)或面臨資金困境。

流向16城住宅項目的資管計劃被叫停

規(guī)范意在限制私募資產(chǎn)管理計劃資金流向熱點城市普通住宅市場。規(guī)范顯示，證券期貨經(jīng)營機構設立私募資產(chǎn)管理計劃，直接或間接投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅項目的，暫不予備案。

規(guī)范顯示，目前熱點城市范圍包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都，將根據(jù)住建部相關規(guī)定適時調(diào)整。

商業(yè)、商住和保障類住房項目不在限制范圍。深交所發(fā)布的《關于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標準操作指引的通知》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。

流向熱點城市普通住宅項目的多種資金被禁止，此次不予備案的資管融資方式共有五類，包括但不限于，委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托收益權及其他資產(chǎn)收（受）益權、以回購、第三方收購、對賭和定期分紅等明股實債的方式受讓房地產(chǎn)企業(yè)股權。

在此之前，銀行的開發(fā)貸款、非標業(yè)務，信托以及交易所公司債等融資渠道均已經(jīng)對房地產(chǎn)企業(yè)收緊。

有房企投資人士認為，此舉意味著房企在自有資金完成拿地以后，住宅項目的融資渠道再被封堵，能用渠道所剩無幾，高杠桿企業(yè)或面臨資金困境。

監(jiān)管層對調(diào)控堅決，且注意查漏補缺，資管計劃被禁止用于補充房企流動資金和支付土地款及為首付貸機構提供便利。

限制資管產(chǎn)品直接進入熱點城市的普通住宅項目以外，監(jiān)管層同時要求，私募資產(chǎn)管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃、收（受）讓權益等方式向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，用于補充流動資金或支付土地款；不得直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸款等違規(guī)行為提供便利。

對于已經(jīng)投資房地產(chǎn)項目，且不符合新規(guī)范進入門檻和使用用途的資管計劃不得新增投資項目，合同到期后應當予以清盤，不得續(xù)期。

高周轉(zhuǎn)房企資金鏈面臨挑戰(zhàn)

擅用資管計劃的高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)公司或?qū)⒚媾R新一輪挑戰(zhàn)。今年6月，泰禾集團發(fā)布為下屬公司融資相關公告顯示，6家間接控股公司中，有三家均通過資管公司或信托公司進行融資。

以北京泰禾1號街區(qū)項目為例，該項目歸屬的公司為北京中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2013年成立以后，泰禾即進行增資擴股引進重慶國際信托，2015年6月，泰禾贖回后者持有的49%股份。有業(yè)內(nèi)人士指出，該種形式的入股基本為明股實債。

因項目尚在建設期，在重慶國際信托退出后的當月，泰禾將持有的北京中維100%股權質(zhì)押給中信信托融資。

同樣事情也發(fā)生在東莞，今年4月，泰禾受讓東莞市金澤置業(yè)投資有限公司80%股份后，即引進上海長江財富資產(chǎn)管理公司進行融資。

這樣的麻煩甚至存在于央企，在土地市場暫獲多宗地王的信達將外部資金也在使用外部資金。今年6月，信達以58.05億元的代價，溢價率303%奪得上海寶山顧村地塊，2個月之后，以增資擴股的形勢引進上海國際信托，后者占比80%。此后，信達接觸多家地產(chǎn)公司試圖溢價出讓部分股權。

新的規(guī)范之下，轉(zhuǎn)為保守的地產(chǎn)公司或許不得不為已有的地產(chǎn)項目尋找新的融資渠道。

與此同時，資產(chǎn)管理人應履行向下穿透審查義務，即向底層資產(chǎn)進行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。

值得關注的是，在資管計劃符合新的進入規(guī)范的前提下，還需對融資方、項目情況、擔保措施等信息做詳細披露；資產(chǎn)管理人應當完善資金賬戶掛戶、支付管理流程，加強資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。