珠海年終土地拍賣收官戰(zhàn)上演 房企拿地趨冷靜

珠海年終土拍收官戰(zhàn)上演。12月28日、29日，珠海兩天內(nèi)至少出讓5宗地塊。其中，關(guān)注度最高的3宗“限價”住宅地塊，累計成交金額約30億元。有兩宗分別拍至6650元/平方米和9350元/平方米，未觸及限價線，分別被黑龍江房企高盛投資以及招商蛇口斬獲；位于斗門白蕉的一宗居住用地則在拍到12000元/平方米的限價線后轉(zhuǎn)入競配人才住房和公共租賃住房面積，最終被時代地產(chǎn)拍得。這也是珠海限購后，首宗觸及限價線的土地。

平沙一住宅地刷新片區(qū)紀錄

今年10月6日，珠海出臺樓市限購令。其中，為了防止高價地塊誕生，官方規(guī)定，“招拍掛”出讓的商品住房用地，土地溢價率超過一定比例，由競價轉(zhuǎn)為競配人才住房或公共租賃住房面積，此規(guī)定被業(yè)界稱為土地限價政策。

12月28日，珠海市國土資源局委托珠海市公共資源交易中心公開掛牌出讓的珠國土儲2016-32地塊成功掛牌出讓。這是限購后，珠海首宗“限價”拍賣的住宅用地。經(jīng)過現(xiàn)場數(shù)家房企的爭奪，該地塊最終以樓面地價6650元/平方米、總出讓價款2．66億元，由黑龍江省高盛投資發(fā)展有限公司競得。

上述地塊位于高欄港經(jīng)濟區(qū)平沙鎮(zhèn)美平西路北側(cè)，功能（用途）為二類居住用地，用地面積為20000.04平方米，容積率≤2.0且>1.0，出讓年限為二類居住70年，商業(yè)40年。

事實上，在10月6日凌晨珠海發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政之前，該地塊正在掛牌出讓，起始樓面價為1940元/平方米。10月9日，市國土資源局發(fā)布公告中止出讓該土地。

新政出臺后，該地塊起拍價格調(diào)整至4500元/平方米。最終，該地塊以6650元/平方米的樓面地價拍出，刷新了平沙的地價紀錄。根據(jù)合富輝煌（珠海）市場部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在此之前，平沙的最高地價是2016年7月28日拍出的2016-08地塊，成交樓面地價3490元/平方米，由珠海市平沙房地產(chǎn)開發(fā)公司競得。

該機構(gòu)指出，從平沙區(qū)域樓市發(fā)展角度來看，2016年1-11月平沙區(qū)域成交量已達36萬平方米，同比增長88%；平沙（含高欄港）現(xiàn)均價約10000元/平方米，低于珠海平均價格，同比上漲了37%，平沙樓市逐漸發(fā)展，再加上高欄港積極發(fā)展高端制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的發(fā)展機遇，未來發(fā)展空間較大。

白蕉一居住用地首觸限價線

12月29日上午，位于斗門白蕉的兩宗商住用地開拍，經(jīng)過金地、時代、華發(fā)、高盛等多家地產(chǎn)商角逐，最終，位于斗門白蕉的珠國土儲2016-30地塊在競拍20分鐘后以9350元/平方米成交，由招商蛇口競得，總成交價22.87億，溢價約55.83%。而珠國土儲2016-31的白蕉地塊則被時代地產(chǎn)收入囊中，成交樓面價為12000元/平方米，總價約4.8億，溢價率84.62%，此外，經(jīng)過現(xiàn)場四家房企競爭，時代地產(chǎn)還需配建4430平方米的人才住房和公共租賃住房面積。

此前，斗門最高地價是6642元/平方米，在今年10月份拍出，由珠海中澳房地產(chǎn)開發(fā)公司以總價4.18億拿下。

資料顯示，招商蛇口競得的珠國土儲2016-30地塊宗地面積106354.42平方米，為二類居住、商業(yè)用地。要求容積率大于1.0且小于等于2.3。起始樓面地價為6000元/平方米，最高限價11000元/平方米。其中，人才住房和公共租賃住房（建筑面積不低于17123.06平方米），由競得人建成后無償移交給斗門區(qū)政府。

值得一提的是，該地塊限制條件較多，要求該地塊商業(yè)用地面積為總用地面積的30%，商業(yè)建筑規(guī)模占總計容建筑規(guī)模比例為30%，商業(yè)建筑應集中獨立布局；上述地塊商業(yè)功能計容建筑面積50%（即36692.28平方米）不得分割辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》，不得分割轉(zhuǎn)讓。大家地產(chǎn)董事陳志指出，雖然該地塊以9350元/平方米成交，加上普裝、利息、工程等等，預計實際樓面價將達到約10875元/平方米。

但該地塊周邊商住氛圍逐漸形成，加上北側(cè)的惠普（珠海）智慧城市項目在未來逐漸發(fā)展，未來建成2年內(nèi)，從業(yè)人員可望達到3000人，將會給該地塊帶來一定的居住需求，且該地塊配置的獨立商業(yè)建筑約7.3萬平方米，使該地塊有望成為白蕉區(qū)域最大的商業(yè)中心。

時代地產(chǎn)競得的珠國土儲2016-31地塊位于斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)禾益中路以西，時代傾城一期與華發(fā)峰尚夾角處，地塊東南處還與公園綠地相連。

該地塊宗地面積20000平方米，為二類居住用地。要求容積率大于1.0且小于等于2.0。起始樓面地價為6500元/平方米，最高限價12000元/平方米。其中，要求人才住房和公共租賃住房（建筑面積不低于3880平方米），由競得人建成后無償移交給斗門區(qū)政府。

拍賣現(xiàn)場

主持人提醒倒計時才有房企出價應戰(zhàn)

在珠國土儲2016-32地塊拍賣現(xiàn)場，南都記者看到，與以往房企火熱競拍的情況不同，開拍時，現(xiàn)場參與競拍的房企反響并不熱烈，現(xiàn)場主持人多次詢問是否有人加價后，才有房企跟進。主持人不斷介紹珠海、高欄港、平沙的利好，試圖吸引地產(chǎn)商們積極競價。

在斗門白蕉的兩宗商住用地拍賣現(xiàn)場，南都記者看到，不少房企出價稍顯猶豫，拍賣現(xiàn)場的氣氛也較為冷清，經(jīng)常等到主持人提醒倒計時才有房企出價應戰(zhàn)。

合富輝煌（珠海）市場部認為，因珠國土儲2016-30地塊宗地面積大，起拍總價高，再加上該地塊商業(yè)建筑需集中獨立布局，須配建建筑面積1．7萬平方米的人才住房和公共租賃住房等限制要求，投資成本高，使得房企拿地趨于合理冷靜。

業(yè)界分析

白蕉兩宗地塊是樓市風向標

大家地產(chǎn)董事陳志指出，珠國土儲2016-32地塊的成交價格比業(yè)界預期冷靜。“我們當時預計的成交價格，比目前成交的價格高了近1000元/平方米。在目前珠海樓市限購的環(huán)境下，平沙區(qū)域的新盤供應量較大，外地人被限購，本地買家也有不少樓盤可以選擇，所以市場熱度不高。”

大家地產(chǎn)董事陳志指出，斗門白蕉拍出的兩宗地塊，是調(diào)控后珠海樓市的風向標。南都記者了解到，目前白蕉一手樓售價為1.6萬-1.7萬元/平方米，在陳志看來，按照目前的樓面價，業(yè)界預計售價要達到2萬-2.5萬元/平方米才有利潤。“這反映的是2017年年底到2018年年初的斗門白蕉樓價，實際上，這些拿地企業(yè)或許對2017年的樓市并不是非常樂觀，他們更多是看好2018年的樓市。按照我們的統(tǒng)計，到2018年，白蕉片區(qū)可售的貨量不多。”陳志說，隨著斗門最新地價出爐，同樣處于西區(qū)的金灣地價也穩(wěn)定。

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保稅區(qū)兩地塊拍出成交總價近億元

12月28日，珠海市國土資源局委托珠海市公共資源交易中心公開掛牌出讓的珠國土儲2016-29地塊成功掛牌出讓。珠國土儲2016-29地塊位于保稅區(qū)寶順路北側(cè)、寶珠路西側(cè)，功能（用途）為酒店、商務（其中商務功能比例≥51%，酒店功能比例≤49%），用地面積為9169.86平方米，容積率≤4.0，出讓年限為40年。該地塊最終以樓面地價1140元/平方米、總地價4181萬元，由珠海葆晟科技服務有限公司競得。

同日，珠海市國土資源局委托珠海市公共資源交易中心公開掛牌出讓的珠國土儲2016-28地塊成功掛牌出讓。珠國土儲2016-28地塊位于保稅區(qū)二期寶吉路東側(cè)、寶順路南側(cè)，功能（用途）為商業(yè)（B11）、商務（B29），用地面積為18352.97平方米，容積率≤2.5（其中商業(yè)建筑規(guī)模≤10%），出讓年限為40年。該地塊最終以樓面地價1230元/平方米、總地價5643萬元，由珠海廣蓉歐投資有限公司競得。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。