香河土地江湖：土地市場灰色地帶的現(xiàn)實尷尬

2016年12月16日上午，河北省廊坊市香河縣人民法院一審公開審理萬科員工前往土地競拍途中遭襲案件，香河縣人民檢察院以被告人涉嫌尋釁滋事罪，向法院提起公訴。

被告人王某源、涂某義、何某龍、武某磊當庭認罪。

認罪原因是：2016年7月8日8時30分，王某源、涂某義與何某龍利用鎬把、白色塑料管等工具擊碎程某、秦某某和梁某車輛，并毆打三人。

被害人程永、秦某某和梁某是萬科集團北京分公司員工。

在庭審現(xiàn)場，被害人律師韓冬平認為，被告方行為明顯超出了尋釁滋事罪范圍，4人是有組織、有計劃的暴力犯罪行為，且與萬科土地招拍掛有極密切關聯(lián)。

韓冬平提供了5項司法證據(jù)：一是，案發(fā)時，被告穿著統(tǒng)一黑色上衣，持統(tǒng)一的棍棒類兇器；二是，案發(fā)后，4人被一輛無牌照的黑色凱美瑞轎車接走；三是，案發(fā)時間距離土地招標時間不到兩小時；四是，案發(fā)地點距離香河縣國土資源局不足200米；五是3名被害人屬于北京萬科公司員工，北京萬科公司在土地競買中有較強優(yōu)勢。

韓冬平所說的土地招拍掛事件中的土地，具體指香河掛牌出讓的2015-39、2015-121、2015-144、2015-146、2015-150、2015-90、2015-91、2015-92、2016-14、2016-15地塊。

這10塊地塊現(xiàn)場競價時間是2016年7月8日上午10點到上午12點，案發(fā)時間是2016年7月8日8時30分。

一級開發(fā)商

萬科方面稱，在北京萬科報名競拍10塊土地前，三強集團通過多種渠道勸退過萬科。

萬科拿地負責人表示，事發(fā)前一天，其在香河縣人民政府辦事被香河縣一名官員告知，“預計你們明天上午在國土局會發(fā)生沖突，提前跟公安局打了招呼。”

三強集團是這10塊土地的一級開發(fā)商，其官方對經(jīng)濟觀察報的回復是，三強集團是土地一級開發(fā)商，但對萬科拿地途中被打一事，三強集團并不知情。

萬科和三強集團并不是天然的冤家，甚至有合作計劃。

一位熟悉三強的香河縣政府官員說，在剛開始做這10塊土地一級開發(fā)時，三強集團和萬科方面談了合作。三強集團一位負責人當時對這位官員說，正在和萬科談合作。

萬科相關人士向經(jīng)濟觀察報證實，三強集團確實和萬科有過接觸，商討10塊土地在事實層面的一二級聯(lián)動，當時談的中標價格是每畝120萬元，在這個中標協(xié)議之外，還需和三強集團簽署一個配套協(xié)議，但在配套協(xié)議細則上，雙方?jīng)]有達成共識。

三強集團一直是香河縣土地市場的重要角色，在土地一級開發(fā)過程中，和香河縣政府保持著密切的合作。

主要的合作方式有兩種：一種是三強出資負責拆遷和安置補償，并承擔回遷房和公共基礎設施建設，通過底價銷售配建商品房回收成本；另一種是，三強負責拆遷和安置補助，拆遷費用有另外一家企業(yè)合作出資，一級開發(fā)完畢后，雙方簽訂協(xié)議，出資方獲得土地二級開發(fā)權(quán)利。

拆遷工作非常復雜，香河縣一位政府官員說，“三強集團前期墊資，牽涉利益眾多，通常，香河一個項目的拆遷安置工作至少需要5-10年，這期間，拆遷安置補償、過渡安置費用、回遷房建設等費用全部由三強承擔，按照原有的模式，土地一級開發(fā)工作一旦完成，政府會確保參與一級開發(fā)的開發(fā)商以底價獲得土地二級開發(fā)權(quán)，默契行為。”

缺地

萬科與香河土地市場淵源已久。

2010年，由于北京土地市場競爭激烈，北京萬科聯(lián)合五礦進軍香河房地產(chǎn)市場，年初，萬科、五礦與香河縣政府簽署一項項目開發(fā)協(xié)議。

根據(jù)五礦建設2010年1月8日的公告，項目總占地面積8145畝，土地出讓金總額為52.09億元，五礦建設和北京萬科各承擔一半的費用。

2011年3月，該地塊上的歡慶城項目正式開盤銷售。隨后，香河縣政府以租代征違規(guī)征地行為被媒體曝光，這些通過招牌掛程序出讓的土地，是新農(nóng)村建設項目用地。國土資源部要求歡慶城項目必須拆除。

萬科當時發(fā)布公告稱，此前并不知情項目用地為新農(nóng)村建設用地。

正常邏輯和結(jié)局是，香河縣政府把不合規(guī)土地出讓金退還，開發(fā)商把土地歸還。

但交接過程中，香河縣政府出現(xiàn)資金短缺，“我們把不合規(guī)土地退了，但政府拿不出3.37億元的現(xiàn)金，就補償了萬科1塊土地。”萬科相關人士稱，相當于政府以地抵債。

為這塊土地，萬科繳納了4億元拆遷費用，但5年后，土地依然沒有拆遷完畢，萬科在香河進入缺地狀態(tài)，準確地說，萬科在京津冀地區(qū)進入缺地狀態(tài)。

經(jīng)濟觀察報記者了解到，萬科曾經(jīng)準備利用股權(quán)并購形式進軍燕郊地區(qū)，結(jié)局是并購公司不過戶股權(quán)，最后交易失敗。

這家香港上市公司向經(jīng)濟觀察報證實，當時萬科確實想入股項目股權(quán)交易，談得不錯，但也確實收到各方壓力。

在環(huán)北京區(qū)域，很多開發(fā)商已經(jīng)收獲了豐富的土地儲備：華夏幸福在固安、大廠、懷來等地已擁有孔雀城項目和大量土地儲備資源；碧桂園以“農(nóng)村包圍城市”的方式扎根河北淶水、懷來、燕郊等地區(qū)；富力則在香河擁有3000多畝土地儲備資源；恒大入股廊坊發(fā)展曲線進軍京津冀地區(qū)；綠地在香河投資300億元獲取大量土地儲備資源，中間雖有波折，但現(xiàn)陸續(xù)有成果；融創(chuàng)中國通過與萊蒙國際簽訂合作，在京津冀地區(qū)收獲7個房地產(chǎn)項目，其中包括位于燕郊的水榭花城項目。

但萬科在京津冀地區(qū)的土地儲備優(yōu)勢并不明顯。

在通州副中心、北京市政府搬遷、地鐵平谷線等多個京津冀概念熱潮下，京津冀地區(qū)開始進入房地產(chǎn)快速上升通道，到2017年元旦時，燕郊部分項目售價已經(jīng)超過每平方米30000元，且房源稀少。

萬科相關負責人表示，在北京市新增用地減少、萬科香河事件波折、萬科燕郊股權(quán)購地失敗的情況下，萬科需在京津冀拓展新的用地。

在萬科進軍香河的波折背后，是土地市場灰色地帶的現(xiàn)實尷尬。

大樹之下

經(jīng)濟觀察報記者通過北京市建委、國土等多部門了解道，目前北京市正在積極協(xié)同各方資源，爭取早日實現(xiàn)通州和北三縣（燕郊、大廠和香河）統(tǒng)一規(guī)劃，但難度較高，很多地區(qū)把預留的廊道、管線等全部用來開發(fā)房地產(chǎn)。

“當務之急，是把通州副中心整體規(guī)劃好，再去做北三縣規(guī)劃，只有把這些土地功能定位、產(chǎn)業(yè)用地定位、城市用地的規(guī)模等法制化，讓大家有據(jù)可循，有章可依，有法可守，這樣才能進入良性發(fā)展。”國土資源部一位官員在接受經(jīng)濟觀察報記者采訪時表示。

前昆山市市長路軍曾在接受經(jīng)濟觀察報專訪時表示，“京津冀和長三角地區(qū)發(fā)展需要注意的有兩點：一是大樹底下好乘涼，背靠北京、上海大樹資源，發(fā)展機會非常多；二是大樹底下不長草，自己的土壤養(yǎng)分容易被大樹吸干。解決的辦法，一是在自身內(nèi)部，拼命獨立追求特色發(fā)展；二是，帶著自己的特色發(fā)展能力，融入到大樹。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。