2017年廣州樓市調(diào)控或加碼

相比北上深，同樣是一線城市的廣州，2016年樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，被業(yè)界稱為價值“洼地”。截至2016年底，廣州去庫存效果顯現(xiàn)，去化周期降至6個月。業(yè)內(nèi)人士表示去年底不斷出現(xiàn)的“高價地”，加上“穗六條”要求的3年社保繳納期限到期，預(yù)計2017年廣州房價上漲動力增加，這也意味著廣州也面臨調(diào)控加碼的壓力。

合富輝煌監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州市土地成交總量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米，相比2015年同比下降31%；商業(yè)用地成交253萬平方米（占總量35%），相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元，相比2015年同比下降29%。

由于廣州力避“地王效應(yīng)”，去年整個土地市場呈現(xiàn)明顯的先抑后揚特點。記者采訪了解到，上半年廣州及時調(diào)整供地策略及節(jié)奏，推定向出讓商業(yè)用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價成交，到5月土地拍賣才產(chǎn)生溢價。盡管5月拍賣的居住用地均位于外圍非核心區(qū)域，溢價率雖過百，但成交樓面地價大都低于8000元/平方米，對樓價傳導(dǎo)有限。11月份，廣州通過“限地價+競配建”方式一次性集中出讓18宗土地，獲土地出讓金309億元，有地塊樓面單價高達4.5萬元，刷新廣州地價記錄。

“外溢效應(yīng)”在廣州表現(xiàn)很明顯。數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州一手商品住宅成交超過80%在外圍六區(qū)，其中黃浦區(qū)成交量高速增長并突破200萬平方米，供求缺口達45萬平方米。增城區(qū)成交創(chuàng)新高，首次突破300萬平方米。合富輝煌集團副總裁謝宇宙晗表示，由于成交面積大部分集中在外圍區(qū)，所以廣州新房均價一直未邁入“2萬元”時代。

值得一提的是，廣州去庫存效果顯著，成交量價齊升，去化周期降至6個月。據(jù)市場研究機構(gòu)中地行統(tǒng)計，2016年住宅供應(yīng)10.5萬套，對比全年成交12萬套來講略有不足。目前全市可售貨量約6萬套，僅夠半年去化。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年11月下半月一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，濟南、武漢、廣州、鄭州價格對比11月仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢，隨后鄭州、武漢、濟南先后出臺更為嚴格的限購政策，相比之下，廣州政策收緊的壓力正在加大。廣州原定于去年12月26日出讓的商業(yè)/居住用地，7宗延期出讓、2宗終止出讓，不排除與房價上漲壓力較大相關(guān)。

與北上深相比，廣州依然處于相對寬松的政策標準，仍然有加碼的空間。記者采訪發(fā)現(xiàn)，廣州在限購方面要求外地戶籍需連續(xù)繳納3年社保，而北上深均為5年。在限貸方面，廣州明確有1套房且房貸結(jié)清，最低首付30%，而京滬則要求50%，深圳更高達70%。

業(yè)界專家認為，廣州2017年房價仍然存在上漲的動力。一方面，2013年11月出臺的“穗六條”明確要求，非穗籍買家需有連續(xù)3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明，如今3年已經(jīng)過去，這批非穗籍買家將被解除束縛，加速進入市場。此外，廣州去年11月份集中供地，造成“高價地”不斷出現(xiàn)，進一步了影響了樓市預(yù)期。

相關(guān)市場機構(gòu)認為，2017年，廣州中心區(qū)新增供應(yīng)將呈增加趨勢，而外圍區(qū)供貨量相比2016年將有所減少，位于中心區(qū)的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價將超過4萬元人民幣，在中心區(qū)房價的拉動下，廣州全市新房均價也會大幅增加，屆時廣州將面臨較大調(diào)控壓力。

廣州房地產(chǎn)研究人士黎文江表示，2017年廣州將繼續(xù)通過控制好土地拍賣及地塊分布，同時對商品住宅實施非市場化的操作手段，穩(wěn)定市場預(yù)期及房價走勢，從而避免調(diào)控政策大幅收緊。整體來看，廣州房價降呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。