哈爾濱樓市：供求“冷熱交替 ” 去庫存仍是市場(chǎng)主基調(diào)

近幾年，國家出臺(tái)的多項(xiàng)樓市利好政策對(duì)哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大影響。在政策作用下，哈爾濱樓市未見明顯暖流卻也不顯冷淡，在波瀾不驚中平穩(wěn)度過。

易居中國調(diào)查統(tǒng)計(jì)：2016年全年年度供應(yīng)量108449套，年度成交量76997套，同比上漲52%，2015年全年年度供應(yīng)量128899套，年度成交量61026套，同比2014年上漲16%，通過數(shù)據(jù)來看，近年來，在政府積極出臺(tái)政策加快去化的共同影響下，庫存壓力得到有效緩解，但是去庫存仍然“任重道遠(yuǎn)”。

去化需要30個(gè)月松北區(qū)庫存量較大

據(jù)易居中國數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)當(dāng)前本地市場(chǎng)庫存去化周期達(dá)30個(gè)月。截止至1月末商品房累計(jì)庫存面積2210萬㎡，2016年哈市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資512.1億元，同比下降12.0%，開發(fā)項(xiàng)目同比明顯減少，大規(guī)模項(xiàng)目數(shù)量減少?？梢姽枮I新開工項(xiàng)目在減少，預(yù)示著未來供應(yīng)量將下降。

哈爾濱房地產(chǎn)區(qū)域性銷售冷熱不均，個(gè)別區(qū)域過度開發(fā)，造成房屋大量空置。哈市哈西、群力、松北等新區(qū)集中建設(shè)期，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開工。由于個(gè)別區(qū)域開發(fā)力度過大，有效需求不足導(dǎo)致商品房庫存快速增加，松北區(qū)、呼蘭區(qū)和阿城區(qū)尤為突出，庫存去化任重道遠(yuǎn)。

成交區(qū)域分化嚴(yán)重庫存產(chǎn)品與市場(chǎng)需求存在偏差

從數(shù)據(jù)與市場(chǎng)分析來看，影響哈爾濱整個(gè)市場(chǎng)庫存的原因主要是是成交區(qū)域分化嚴(yán)重，品牌開發(fā)商，項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品定位與市場(chǎng)客戶需求的匹配程度不相符?，F(xiàn)階段庫存產(chǎn)品與市場(chǎng)客戶需求有所偏差。對(duì)于未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)情況，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上漲價(jià)格是由供需結(jié)構(gòu)決定的，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的需求，購房者看重品質(zhì)可能多于價(jià)格。

去庫存“房八條”政策出臺(tái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向樓市成共識(shí)

2016年市政府出臺(tái)了關(guān)于去庫存的一系列政策，一是房八條，二是利民開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)去庫存展供平臺(tái)，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)格的4%。這些政策從首付、公積金貸款比例，到利率都有所偏重，刺激了市場(chǎng)的需求，更大的一個(gè)原因是，市場(chǎng)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的悲觀導(dǎo)致大量資金轉(zhuǎn)投房子，以及對(duì)于資產(chǎn)保值增值的考慮，而轉(zhuǎn)移到固定資產(chǎn)投資，幾乎成為全民共識(shí)。

房?jī)r(jià)均價(jià)有漲新項(xiàng)目集中入市多在下半年

價(jià)格不僅體現(xiàn)商品自身價(jià)值，更能佐證當(dāng)前市場(chǎng)的供需關(guān)系。隨著房屋成交量直線增加，哈爾濱房?jī)r(jià)也有所上漲。據(jù)易居中國數(shù)據(jù)顯示，2016年平均房?jī)r(jià)7362元/平方米，2015年平均房?jī)r(jià)7170元/平方米，2014年平均房?jī)r(jià)7198元/平方米。可以看出，近幾年哈爾濱房?jī)r(jià)有所上漲，但整體保持著平穩(wěn)的節(jié)奏。

此前積累的新房庫存量還需要一定時(shí)間才能逐步消化掉，目前供需關(guān)系并不緊張。道里區(qū)群力新區(qū)樓盤的工作人員就表示，該項(xiàng)目現(xiàn)階段主要任務(wù)是清理庫存，不會(huì)有明顯的價(jià)格浮動(dòng)。哈爾濱很少出現(xiàn)項(xiàng)目集中入市的情況，多為老項(xiàng)目開盤加推，新項(xiàng)目集中入市多為下半年。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，哈爾濱樓市3月初共有6個(gè)樓盤調(diào)價(jià)上漲，最高上漲1000元/平米，主要還是分布在傳統(tǒng)熱門區(qū)域群力新區(qū)和哈西新區(qū)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。