調(diào)控進入深水區(qū) 上海1個多月喊停5幅土地出讓

一個多月以來，上海已經(jīng)中止了5幅地塊的出讓。

3月20日晚，上海市規(guī)劃和國土資源局（簡稱“上海市規(guī)土局”）官網(wǎng)發(fā)布公告稱，因臨港蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊等3幅地塊的交易資金來源審核工作尚未完成，將繼續(xù)進行審核，現(xiàn)中止這3幅地塊的出讓活動。

如此一來，原定于3月28、29日拍賣的7幅住宅地塊減少了3幅，還有長興島1幅、松江小昆山3幅土地按原計劃出讓。公開信息顯示，目前小昆山3幅宅地已經(jīng)有14家房企報名，最低起拍價1.8萬元/平方米。

此前的2月15日，上海市規(guī)土局根據(jù)規(guī)劃調(diào)整要求，終止松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)SJS40001單元19-02號住宅地塊出讓；3月15日，根據(jù)出讓人要求，中止青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)西虹橋徐南路北側(cè)07-04商辦地塊的出讓。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出有兩個原因：當前上海樓市調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，政府不希望前功盡棄，因此，對于能夠干擾商品住宅走勢的相關(guān)因素采取暫時規(guī)避的措施；而地王往往會對周邊市場起到帶動作用，暫時叫停這幾塊純宅地或宅地配比較大的地塊出讓，主要是為防止出現(xiàn)區(qū)域地王，從而防止對周邊商品住宅市場價格的干擾。

張宏偉認為，停止出讓是暫時的，“并不是不出讓，待市場在下半年進入調(diào)整期之后，土地仍然會入市，到那個時候?qū)τ谏唐纷≌绊戄^小”。

連續(xù)喊停土地出讓

臨港的兩幅地塊原定于3月28日上午9時30分出讓，截至目前，已分別有22家和18家房企參與競拍；奉賢地塊原定于3月28日下午13時30分出讓，目前有12家房企參與。

2月15日-3月15日，上海已先后中止了郊區(qū)的兩幅土地出讓。

其中3月15日，上海市規(guī)土局網(wǎng)站發(fā)出《關(guān)于中止青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)西虹橋徐南路北側(cè)07-04地塊出讓活動的通知》，稱根據(jù)出讓人要求，中止青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)西虹橋徐南路北側(cè)07-04地塊的出讓活動。在中止期內(nèi)競買保證金所產(chǎn)生的同期銀行活期存款利息將在中止期結(jié)束后依申請并經(jīng)審批后退還。

公開信息顯示，07-04地塊出讓面積3.38萬平方米，容積率2.5，建筑面積8.45萬平方米，起拍價5.07億元，起拍樓板價為6000元/平方米，需要自持50%辦公面積（3.59萬平方米）20年，自持80%商業(yè)面積（1萬平方米）20年。

在地塊宣布終止出讓之前，共有15家房企領(lǐng)取參與拍賣申請。一名業(yè)內(nèi)人士指出，該地塊6000元/平方米的起拍樓板價，與該板塊去年9月成交的一幅商辦地塊起拍樓板價一樣，但去年9月的地塊最終成交價格為4.3萬元/平方米?！耙呀?jīng)有15家房企拿申請表，可見其搶手程度。”

一個月前的2月15日，上海市規(guī)土局發(fā)布了《關(guān)于終止松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)SJS40001單元19-02號地塊出讓活動的通知》，表示需進一步加強完善規(guī)劃建設(shè)條件。

小昆山地塊是占地面積3.1萬平方米的純宅地，建筑面積3.77萬平方米，起拍價6.79億元，起拍樓板價為1.8萬元/平方米。

小昆山鎮(zhèn)最近一次宅地出讓可追溯至2016年8月，路勁以42.5億元總價拿下兩幅宅地，溢價158%，樓板價20934元/平方米，成為片區(qū)內(nèi)高價地。

綜合多名業(yè)內(nèi)人士的預測，上海近期喊停部分房企報名數(shù)量較多、有可能拍出高價的地塊情有可原。

上海樓市在2月、3月成交呈低迷之勢。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2月上海新建商品住宅成交面積僅36.3萬平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。從春節(jié)后市場情況來看，以往2-3周可以達到正常流量的7-8成，但今年只有5成；二手房市場似乎更為清淡，節(jié)后來客量雖然有所增加，但是和去年同期相比減少大約4成。

近期上海周邊市場行情暗涌，引發(fā)調(diào)控升級。繼年前的花橋、昆山、蘇州出臺限購政策，嘉善也于近期推出限購加碼政策，因此上海對于土地放量也保持了謹慎態(tài)度。

周邊市場3月回暖

來自同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)顯示，上海一手樓市最近成交量有回暖趨勢。2017年1-2月的成交量持平，每月大約3000套。這兩個月均比2016年12月減少1800套。而3月1-21日，成交量為3206套，有升溫跡象。

反觀上海臨港板塊，也是上述被喊停土地出讓的所在板塊，趨勢則相反。從去年12月以來截至3月21日，臨港一手房成交量每月逐漸走低，分別為348套、267套、108套以及86套。一名業(yè)內(nèi)人士認為，臨港目前還處在價格洼地，因此被多家房企看好并報名參與土地拍賣。

從上海周邊市場來看，3月份一手房成交量參差不齊。比如蘇州，3月1-21日成交量為1992套，多于2月份的1967套；而昆山、太倉則與上海臨港板塊類似，在逐漸減少。

杭州、寧波、紹興、湖州、舟山都在3月份成交量有上升。尤其是湖州，3月以來成交了1353套，比2月份的632套翻倍。杭州的蕭山、余杭兩區(qū)，盡管也被列入最新限購名單，但成交量依然猛增。3月至今，蕭山、余杭共成交4926套，2月份為3059套。

一名報名了上述青浦商辦用地土拍的房企人士指出，成交量的回暖會傳導回土地市場，而當下又處于多個城市調(diào)控升級的敏感時刻，不排除上海為鞏固調(diào)控效果，而采取謹慎的土地出讓節(jié)奏。

然而，上海城市房地產(chǎn)估價有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項目主管邵明浩指出，政府控制土地出讓節(jié)奏可看作是一種調(diào)控手段，但上海存量土地仍有空間。比如，上海有195平方公里的區(qū)鎮(zhèn)級的工業(yè)園區(qū)未來需要全部轉(zhuǎn)型，但現(xiàn)在只轉(zhuǎn)了一部分做辦公用地。沒有放開“轉(zhuǎn)住宅”的口子，一是因為涉及到生活配套要跟上的問題，還有就是轉(zhuǎn)成住宅會帶出市場更大的想象空間。

以金茂府地塊為例，這里現(xiàn)如今被開發(fā)成均價達到11萬元/平方米的高端住宅。據(jù)介紹，該地塊原來是四方鍋爐廠的工業(yè)用地，當初政府是用原權(quán)利人激勵的模式，即“先簽合同不寫收儲價格，只約定最低價格和分成價格”方式，待地塊拍賣完成，再寫收儲價格，讓原權(quán)利人分享溢價收益。

一名從事土地評估的分析師指出，這種模式目前在上海只試點了幾例，但工業(yè)地塊在原閘北等市中心區(qū)域也有不少。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。