孫宏斌632億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目：將介入文旅和酒店業(yè)？

一場(chǎng)堪稱(chēng)房地產(chǎn)界迄今最大并購(gòu)案在這兩日引起廣泛關(guān)注。

7月10日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布聯(lián)合公告稱(chēng)，為了充分發(fā)揮雙方各自產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)友好協(xié)商，雙方于2017年7月10日簽訂了西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、合肥萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、哈爾濱萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、無(wú)錫萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、青島萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、廣州萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、成都萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、重慶萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、桂林萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、濟(jì)南萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、昆明萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、?？?/strong>萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等十三個(gè)文化旅游城項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓及北京萬(wàn)達(dá)嘉華、武漢萬(wàn)達(dá)瑞華等七十六個(gè)酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

隨后，7月11日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（01918.HK）公告了收購(gòu)詳情。根據(jù)公告，雙方協(xié)商付款方式中第四筆付款方式為：萬(wàn)達(dá)通過(guò)指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放296億元三年期貸款，隨后融創(chuàng)向萬(wàn)達(dá)支付295.75億最后一筆收購(gòu)款。此外，融創(chuàng)中國(guó)公告稱(chēng)，就目標(biāo)項(xiàng)目公司和目標(biāo)酒店資產(chǎn)合作訂立框架協(xié)議，將在7月11日上午9時(shí)恢復(fù)股份買(mǎi)賣(mài)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從樂(lè)視的跨界投資，到萬(wàn)達(dá)文旅地產(chǎn)以及持有型酒店的全面收購(gòu)，融創(chuàng)中國(guó)依托房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行新增長(zhǎng)點(diǎn)的探索日趨明顯，意圖在于借此來(lái)對(duì)沖目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)波動(dòng)，以及未來(lái)公司均衡穩(wěn)定的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

84%可售面積

這堪稱(chēng)房地產(chǎn)行業(yè)最大金額并購(gòu)案。根據(jù)公告內(nèi)容，萬(wàn)達(dá)以注冊(cè)資本金的91%即295.75億元，將前述十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款；融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元，收購(gòu)前述七十六個(gè)酒店。

根據(jù)協(xié)議，雙方同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”：1.品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬(wàn)達(dá)文化旅游城”品牌；2.規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；3.項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬(wàn)達(dá)實(shí)施管控。4.運(yùn)營(yíng)管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬(wàn)達(dá)公司負(fù)責(zé)。

值得關(guān)注的是，融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目可售面積高達(dá)84%。而這可能是孫宏斌看好這筆收購(gòu)最大的亮點(diǎn)。根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)公告顯示，十三個(gè)文化旅游項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約為5，897萬(wàn)平方米。其中，自持面積約為924萬(wàn)平方米，可售面積約為4，973萬(wàn)平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。七十六家城市酒店總建筑面積合計(jì)約為324.9萬(wàn)平方米，總房間22，920個(gè)。

此次收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目為融創(chuàng)中國(guó)再次增加了土地儲(chǔ)備。截至2017年3月25日，融創(chuàng)中國(guó)土地儲(chǔ)備面積為7912萬(wàn)平方米。今年5月以來(lái)，融創(chuàng)陸續(xù)收購(gòu)重慶華城富麗、大連潤(rùn)德乾城和天津星耀等房地產(chǎn)公司的股權(quán)及債權(quán)，又增加了409萬(wàn)平方米可售計(jì)容面積（住宅及商業(yè)），融創(chuàng)中國(guó)的總土地儲(chǔ)備量將超過(guò)1億平米之多。

對(duì)于這筆收購(gòu)，業(yè)內(nèi)關(guān)心的是，向來(lái)堅(jiān)持不多元化的孫宏斌是否要進(jìn)軍文旅、酒店領(lǐng)域？融創(chuàng)方面的回應(yīng)是，文旅地產(chǎn)和酒店型物業(yè)作為中國(guó)消費(fèi)升級(jí)，大娛樂(lè)、大消費(fèi)時(shí)代到來(lái)的重要發(fā)展趨勢(shì)和商業(yè)市場(chǎng)，其預(yù)期收益將呈上升趨勢(shì)，這些項(xiàng)目的自身造血功能將不會(huì)對(duì)融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金流形成壓力。

接近融創(chuàng)人士認(rèn)為，融創(chuàng)中國(guó)進(jìn)入的成本較低。文旅地產(chǎn)和持有型酒店業(yè)都需要很大的資金投入和長(zhǎng)時(shí)間的培育和積累。萬(wàn)達(dá)作為中國(guó)文旅和酒店領(lǐng)域的龍頭，因?yàn)樽陨響?zhàn)略原因（去地產(chǎn)化和回歸A股）出讓相關(guān)資產(chǎn)，而融創(chuàng)通過(guò)收購(gòu)，少走了很多年的彎路，無(wú)論資金成本還是時(shí)間成本都會(huì)大幅降低。對(duì)于雙方而言，是一筆非常具有戰(zhàn)略眼光的雙贏交易。

632億介入文旅和酒店業(yè)

不少人關(guān)心的是，孫宏斌是否有龐大的資金實(shí)力消化這筆高額收購(gòu)。

對(duì)于此次大手筆的資金來(lái)源問(wèn)題，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌7月10日在接受財(cái)新記者采訪時(shí)透露，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅地產(chǎn)和持有型酒店的資金主要為自有資金，孫宏斌說(shuō)，截至6月30日融創(chuàng)持有現(xiàn)金900多億，資金不是問(wèn)題。

記者在融創(chuàng)中國(guó)7月11日發(fā)布的公告中看到，雖然整個(gè)收購(gòu)達(dá)到了632億元之多，但支付方式并不是一次性付清，而是分四次支付，不僅如此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還承諾，在收到第三筆款項(xiàng)之后將通過(guò)指定銀行向融創(chuàng)中國(guó)發(fā)放296億元的三年期貸款，利率為銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率，這些都將很大程度上緩解收購(gòu)給融創(chuàng)中國(guó)帶來(lái)的短期資金壓力。

億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天認(rèn)為，這筆收購(gòu)存在退出的必然和進(jìn)入的必要性。對(duì)王健林而言，2013-2014年的戰(zhàn)略性踏空，直接導(dǎo)致了地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；臒o(wú)望，類(lèi)制造業(yè)性質(zhì)的現(xiàn)金流模式變成不可能，退出實(shí)屬必然；對(duì)孫宏斌而言，短期要想追趕前三強(qiáng)，如果不是在TOP10企業(yè)里面做些收并購(gòu)，這是不可能的任務(wù)，更何況，近期土地出讓市場(chǎng)頻繁的持有模式使得獲取萬(wàn)達(dá)二十年的持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、資源等等成為必然。

根據(jù)融創(chuàng)7月5日公布的半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，截至2017年6月30日，融創(chuàng)中國(guó)共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1118.4億元，完成2100億元年度目標(biāo)的53%，在房企銷(xiāo)售排行榜上位列第七。并以6月合同銷(xiāo)售額285億元?jiǎng)?chuàng)單月銷(xiāo)售新高。孫宏斌在7月10日當(dāng)日透露，今年融創(chuàng)中國(guó)將實(shí)現(xiàn)超過(guò)3000億的銷(xiāo)售額。

此外，融創(chuàng)中國(guó)此次大舉收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，或許另有圖謀。盡管孫宏斌在多次場(chǎng)合表示，不看好房地產(chǎn)多元化，并堅(jiān)持主打高端物業(yè)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及服務(wù)。但隨著中國(guó)房地產(chǎn)新房市場(chǎng)日趨飽和，融創(chuàng)中國(guó)正在尋找新的企業(yè)發(fā)展支撐點(diǎn)，而大娛樂(lè)、大健康被孫宏斌看好，并宣布，未來(lái)將加大在這方面的投入。

萬(wàn)達(dá)作為文旅和酒店經(jīng)營(yíng)的龍頭企業(yè)，數(shù)十年來(lái)，積累了深厚的持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，并在大消費(fèi)、大娛樂(lè)方面與融創(chuàng)中國(guó)有著共同的認(rèn)知，加之，萬(wàn)達(dá)試圖通過(guò)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略改變其地產(chǎn)商的定性，推動(dòng)回歸A股的進(jìn)程。融創(chuàng)中國(guó)的欲進(jìn)、萬(wàn)達(dá)的欲出，正是這種“機(jī)緣巧合”，融創(chuàng)中國(guó)才有機(jī)會(huì)深度介入到文旅地產(chǎn)和持有型酒店業(yè)。

此前，融創(chuàng)150億注資樂(lè)視網(wǎng)、樂(lè)視影業(yè)、樂(lè)視致新就是在大娛樂(lè)、大健康平臺(tái)領(lǐng)域的“量身定做”，在此次聯(lián)合公告中，萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)雙方均表示，未來(lái)將在電影等多領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作，并同意，文旅地產(chǎn)交割后，文旅城仍用萬(wàn)達(dá)品牌，其規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)仍由萬(wàn)達(dá)管控。酒店交割后，管理仍按原合同執(zhí)行至合同期屆滿(mǎn)。

接近融創(chuàng)人士認(rèn)為，于融創(chuàng)中國(guó)而言，未來(lái)將依托萬(wàn)達(dá)在文化旅游項(xiàng)目的豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、品牌優(yōu)勢(shì)和融創(chuàng)自身在銷(xiāo)售地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，打造更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，更好的實(shí)現(xiàn)文旅項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)，也意味著融創(chuàng)將與萬(wàn)達(dá)商業(yè)自營(yíng)品牌（包括奢華品牌萬(wàn)達(dá)瑞華、超豪華品牌萬(wàn)達(dá)文華、豪華品牌萬(wàn)達(dá)嘉華和精選品牌萬(wàn)達(dá)錦華）和多個(gè)國(guó)際知名豪華酒店管理品牌（包括威斯汀、希爾頓、洲際、康萊德、艾美等），以及強(qiáng)大的主題公園、高端健康、教育與商業(yè)品牌建立起強(qiáng)大的合作關(guān)系，融創(chuàng)在文旅以及持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)及管理方面將形成強(qiáng)大的合作陣營(yíng)，有助于融創(chuàng)迅速進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化的文旅酒店運(yùn)營(yíng)行業(yè)。此次收購(gòu)，融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)將形成“持有物業(yè)高端專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)+銷(xiāo)售物業(yè)高端精品操作”的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合模式。